海外置业的“春风”吹又生

2011年迄今，海外资产配置一直成为国内高净值人群的投资热点，而海外置业又是其中的主要投资形式。近年来，随国内楼市“房住不炒”的各项调控措施出台，海外置业人数更是呈现持续上升趋势。有报告显示，国内超高净值人群中，60%在海外配有资产。但随着国内居民收入的增长和理财观念的革新，海外置业细分人群发生了较大变化，海外置业不再是高净值人群的专利，中产阶层甚至一些理财观念前沿的白领，也加入了海外置业的大军。而其中，日本正逐渐成为最令人心向往之的香饽饽，从旅游热地到置业热地，日本的魅力不言而喻。今天，笔者就来细说日本房产的大事小事，让有计划在日本买房的国内同胞买得放心又舒心。

日本房产投资面面观

先来了解下日本房地产总体走势

按照日本国货币计算，日本GDP近年来持续增长，经济再次进入上升周期。衡量一个国家经济是否良好的重要指标之一是看失业率，2018年Q1日本失业率仅为2.4％，远低于法国、意大利等其它海外欧盟国家。追溯日本房产市场的辉煌历史可以追溯到上世纪90年代，彼时日本房产领跑世界，据说卖掉一个东京就能够买下整个美国。当然后来发生的事大家都知道了，在国际贸易施压及调整粗放增长方式等多重因素下，政府主动刺破房产泡沫。但如果你以为日本房产从此一蹶不振，那就大错特错了。

横向对比日本房价与世界其它主要国家，惊喜地发现如下几个重大结果：

日本租金收益平均收益达到5.8％，高于世界各主要国家；

日本房价收入比13.95，什么意思呢？即平均来说，日本一套房屋13.95年的工资就能购入。（这点是不是很让人兴奋！）

再来看日本房地产投资的税收情况，简言之——持有成本低于主要发达国家

日本对于房地产有着各种优惠政策，持有时所缴纳的所得税仅为3.4％，而租金征收的税收是你美国的十分之一左右；另外，日本的固定资产税和都市规划税也有相应的减免制度；更值得一提的是，特别根据土地和房屋的具体情况而采取差别税率，充分兼顾社会公平。

日本购房政策的足够“开放”成为海外置业者的最佳选择之一

合法交易：日本法律明确规定，海外人士能和日本国民同样购买与拥有房产和土地的所有权。

永久产权：可以自由交易，也可以继承。

税金合理：购买及持有的税金等也与日本国民购买无区别。

对比其它国家的置业要求发现：澳大利亚、加南大、英国，只能购买新房和收高额税收的国家。以及新加坡、泰国、中国、菲律宾，可以用外国人的名义居住，不能购买土地的国家。

因此，可以预见，这个国土的“开放”将为它带来全新的生命力，包括房地产市场。

日本国民消费额7年来呈正增长

虽然近年来日本GDP增速放缓，但整体国民消费仍是逐年乐观增长。同时正增长的还有日本的房价。以东京为例（见下图），自2008至2017间，除了2009年有小幅回落，2013年起涨幅可观。因此，与风险很高的“投机赚价差”的思维逻辑不同，日本房产投资更着眼于“稳定增值并赚取持有收益”的双重回报。

而日本作为中国的重要贸易和投资伙伴，人民币兑日元的汇率波动具有重要的经济影响。从日本国内来看，日本经济形势持续向好，失业率持续降低，但鉴于通货膨胀水平一直疲弱，日本央行的宽松货币政策迟迟不能退出。目前来看，日本尚未有退出宽松货币政策的明确路径，日本的低利率及相关资产的收益率较低将持续对日元走势产生影响。特别要注意的是，虽然日元国际化水平较低，且其国际化进程难言成功，但日元具有避险货币的属性。在相关事件导致避险情绪高涨的情况下，日元及其相关资产（包括房地产）受到欢迎，此时日元也会强势上涨。

那么，促使国人到日本置业的动因有哪些呢？我们来看2个栗子：

日本房子的永久产权成了吸引不少年轻人的重要因素，哪怕即便是十几平方米的小公寓，也能按比例拥有一部分建筑所在的土地。比如一个高层公寓，买家按比例拥有土地权。刚成家的小夫妻小王小张卖掉了上海的婚房移民大阪。他们在自住公寓里慨叹：“终于有了一块永远属于自己的地皮，不再为了70年产权担忧，不再为不能为下一代留下足够的资产而焦虑；日本电视台NHK的一期题为《购买东京的中国资金——房地产的爆买和投资移民》的纪录片也引起了众多国人思考，一名成功的生意人尽管在上海过着富裕的生活，但由于农村户口的相关政策让孩子的求学之路也不那么平坦。因此，他在日本买房、注册公司，办理投资签证，让孩子在日本读高中，这一切一路绿灯、一路畅通。

还有一个非常严峻的医疗问题。

一直以来，看病难看病贵都是围绕在全球许多国家医疗上的两大问题，那么日本又是怎么解决医疗问题的呢？首先要提到的就是日本的国民保险制度，不只是日本本国的人名作为留学生或是持有其他的各种在留资格的外人都需要加入国民健康保险。这个保险制度的作用不可小觑：最基础的是给加入保险的人提供医疗保障，一般到医院都是先出示健康保险证然后开始就医。另外，日本的医院在社区附近除了大型的综合医院外还有很多小型诊所比如牙防所、各种有针对性的专科。在这些地方也都可以使用国民健康保险。最为重要的是就诊费用会大幅降低并得到保障。一般患者所要负担的费用为医疗费的28.3%（加税大概30%左右）。这也是为什么医疗费用不会给患者带来太大压力的原因。

选择在日本投资一处不动产，比在天朝花费几百多万买一个十平米的旧房子性价比要高的多。无论是为了之后孩子能去日本求学作准备，还是单纯的进行海外资产配置都是一个不错的选择。

（来源：网络）

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