澳洲房产投资成功与失败案例分析,澳洲地产JennyYangRealty微信公众号文章

在1985-2015年的30年里澳洲房产增值221.4%，澳洲显然已经在全球范围内成为当之无愧的房产投资大国。1987年8月至2017年8月的30年间，低价类房产价格上涨了1,517%，中价类房产上涨580%，高价类房产上涨432%。也就是说，30年间澳洲市场保持着旺盛的需求与活力，低价类房产价格涨幅最高，如今房屋的可负担性正逐年降低，但近年高价房产的需求证明了房屋价格的攀升并不会打击消费者的购房热情，这也让投资者对澳洲未来的投资前景充满信心。然而，这也不是绝对，很多海外买家在澳洲的投资也受到了不少困境，投资不成反而亏损了不少。

在目前的情况下，中国海外汇款限制逐步加强，现在蚂蚁搬家式的取款也不被法律允许了，而中国买家对海外投资的愿望仍然强烈，但又怕颗粒无收。我们今天就来给大家介绍一些澳洲房产投资成功与失败的案例分析。

而现在各个房产中介都在宣传一些投资成功的典范案例，以房养学等等，不过在澳洲目前房价下滑的情况下，以房养学这种说法已经很难实现了，而在目前情况下，投资的风险也要比以往稍大一些，不过这些都不会影响投资房产所带来的收益，并且投资房产要从长远的角度出发，纵观澳洲近50年的房价，基本上以每10年一个周期上涨，所以投资房产，不要太过纠结于目前的收益损失。

案例1

在2017年3月份，布里斯班一位业主以约177澳元的价格买下Indooroopilly一栋4居室现代住宅。该住宅位于Castile St，正处于热门的St Peter's Lutheran College学区范围内。而在2017年11月份，仅8个多月的时间，业主就将这套房产转手，卖给一位来自Sunnybank的住户，房屋售价为205万澳币，扣掉各种税务以后，业主到手还有20万左右的澳币，也就是说，业主在8个月的时间里，利用这套房子就赚得20万澳币。具体信息可以看下图：

分析

这样的案例不多见，一套房产能在短时间内大幅升值，与营销活动密切相关。数月内房产价值飙升的情况很罕见。这种房产超快速增值的情况确实也不多，除非地理位置好，非常靠近学校或高尔夫球场。以上面这套房子为例，位处于Indooroopilly的学区房，不论交通还是生活都非常方面，附近也有Indooroopilly Shopping Center这样的大型购物广场，离市区也仅需10分钟的车程。此外，布里斯班房价受贷款收紧的影响不算太大，房价也没有出现下滑，反而还有所回升，所以这样的案例在布里斯班出现也是可以理解的。

成功的案例在很多房产中介的网站以及文章里有很多，我们这里就不再给大家讲澳洲房产投资又有多好等等，投资当然也会有风险，这里我们就抛开那些成功的话题，给大家讲讲澳洲房产投资失败的案例以及注意事项等等。

案例2

在阿德莱德市，有一位中国投资人，委托了以为房产经纪人帮他挑房子，看了有不下二十多套房子，最后于在西区看上了一套80万澳元的别墅。于是他付了5%的定金并签了合同，便开始凑钱并且等待交割。可是三周后，这位投资者突然变卦了，原因是房子位处西区，以后升值空间不大。但是当他与经纪阐明自己的想法以后，经纪人告诉他如果他现在退掉的话，需要等这个经纪人再次将房子卖出去，并且支付一笔违约金才能退掉。投资人原以为最多损失5%的定金就可以了，哪里知道还有这多的违约规定。好在那位经纪人在不久之后又以同样的价格卖给了其他买主，投资人也仅仅只损失了订金以及一小笔额外的费用。

分析

澳洲买房有这样的规矩，购房人看中了房子后，首先向经纪人提上offer(开价申请)，等经纪人征得房东认可后，于是通知购房者来签约并支付5%的定金。签约后两天内为cooling期，即冷静期，如果购房者有反复，房东可以无条件的接受退房。

过了cooling期限就不能退了，如果购房者还要提出退房，非但已付的定金要没收，还要赔偿房东的相关损失。例如，赔偿这套房子从原约定的交房期，到再次卖出后之间的，房屋总价的银行贷款利率差。假设这套房子如果三个月后再卖出，违约方就要补偿三个月的利差。如果这套房子再次卖出后，价格比原先成交价还低，违约方还要赔偿其中的差价。

在澳洲买房是这样规定，租房也要小心，特别是租赁商业用房与写字楼。一般租赁这类物业起租期至少要二至三年以上，在租赁期内，租客是不可以提前退租的。不像中国一般是押三付一，即押金付三个月，每月支付房租，如果租客提前退房，三个月的押金就被作为违约金处理。然而在澳洲是不容许提前解除租赁合同的，除非找到了后面新的承租户，否者租客要一直承担每个月的租金，乃至到合同到期。期间除非租赁户的公司倒闭，房东可以不再追究其违约责任。

案例3

一位悉尼的小企业老板，经过几年奋斗，终于攒够了在悉尼买房的钱，不过由于他是一个小心谨慎的人，在做每件事之前都会经过深思熟虑，更何况买房这样的大事，更是再三斟酌，迟迟做不了决定。在决定买房之际，他对悉尼各地的房地产都多了调查，并且看中了Rhodes的一套楼花（当时仅40万澳币），但是在经过调查之后，他发现那里之前是由一个垃圾和化工厂重新改造而来的，担心影响家人身体，便放弃了。之后又看中Meadowbank的一个项目，当时仅需50万澳币。这位企业老板看中之后，便去问了朋友，他朋友很快就购买了一套，并且反过来劝他也买一套。但当时他以离购物中心太远为由，再加上一些交通因素，再次犹豫了。此后又看了一些房子，都由于各种各样的理由，最后放弃了。

时光如梭，几年后，Rhodes的房价几乎翻了一倍，达到70万左右，而他朋友之前50万卖的房子现在转手也60多万卖掉了。之前他一直想当然地认为悉尼的房价太高，楼市泡沫过大,而且还有一些专业人士声称房价会跌，于是，就坚定地守着现钱等待时机。

分析

房子是刚需，随着澳大利亚，尤其是悉尼外来移民及留学生人数以及新移民的数量，衣食住行样样都是分不开的，就算目前房价在下滑，但对于自住的业主来说，有需求还是要买的，挑好的地段，合适的价格，只要自己住起来方便舒适就好，更何况多年以后，想换新的房子的话，转手卖出去还可以再赚一笔。

案例4

一位墨尔本的老板在2009年与墨尔本的Docklands购入了一套43万澳币的公寓楼花，并且当时开发商提供给他两年内每周500澳币的租金保证。他当时的购买理由是，DOCKLANDS的房子定位都是高端的，周围有水，环境很好，墨尔本CBD的延伸，所以他认为在未来大的发展周期中一定会增值。房子在2011年时成交，当时Wespac（西太平洋银行）的估价报告只有39万澳元，所以张先生不得不额外付出10%的首付，去保证房子的顺利成交。当租金担保合约过后目前租金价格为350澳元/周，比担保时候的价格每个星期整整低了150澳元。

而这位老板仍旧不死心，在2012年，他为了避税的需求，他又选中了距离墨尔本市中心13公里左右，一套名叫Bentleigh East的公寓，购入价格为38.5万澳元。但是在2016年成交，银行估价为合同的原价，如今租金为340澳元每周，贷款80%后完全对冲利息所产生的成本。