欠款破产拍卖起诉，一起问题项目的非典型历程,美国EB5一点通微信公众号文章

项目不能正常开工或者完工，往往会对EB-5投资者带来非常大的麻烦，在排期漫长的今天这个问题就来得更关键。

今天，来看一个新近的案例，佛州Las Olas海滨酒店。

背景：这是13-14年的一个EB-5项目，共招募了60个EB-5投资人，计划在佛州罗德代尔堡修建一座12层136房间的酒店。但是项目多次因故中断，至今尚未完工。然后，今年伊始，就发生了一系列戏剧性的重大变故。

按照时间顺序，我们一一梳理如下：

1. 18年1月，银行起诉

借款银行Bancorp Bank，起诉开发商，要求因3700万贷款违约，追偿债务。之前在该项目中，银行共借款给项目方5000万。在诉状中，银行声称，贷款由该项目进行抵押，项目未能按计划于2017年3月完工，2017年12月的还款未能履约，而且项目预算未经其批准就进行变更，违反了贷款协议。

2. 18年3月，开发商申请破产

在银行起诉之后，开发商递交破产申请（Chapter 11）。此时，中国EB-5投资人也向法院递交了动议，做为债权人介入了银行的诉讼过程。

3. 18年6月，开发商申请拍卖

18年6月，开发商在法庭递交动议，申请拍卖，截止日为8月15日。

4. 18年7月，找到接盘人

7月初，开发商与MHF Properties达成协议，MHF愿意以3860万的价格接盘。

4. 18年7月，EB-5投资者起诉

7月16日，21名中国EB-5投资中发起诉讼，起诉开发商和银行。投资者指控两者欺诈，联合做局，为了使得银行先期投入的资金更安全，银行出具意向书承诺一旦开发商EB-5贷款违约将保护投资人利益，而骗取EB-5投资。

投资者起诉的原因是，他们认为：

项目初始，开发商从银行贷款2150万，但是资金还不足。因此，只能继续向该银行贷款，或者募集EB-5资金。为了帮助开发商募集做为夹层的EB-5贷款，使得自己先期投入的资金更加安全，该银行配合开发商给EB-5投资者出具信件，声称他们计划在银行和开发商的贷款协议中，约定为了保护投资者利益，136个房间的酒店将各给一套房间给投资者，如果开发商不能还款的话。

通过这种方式，开发商招募了60名投资者，但是在银行和开发商之间的贷款协议，根本就没这一条，而且他们从来也没有通知过投资者，该贷款协议签署的内容。

5. 18年8月，法庭批准酒店出售

8月17日，因为截止日之前没有别的买家，法庭批准该酒店出售给MHF，售价3910万。按计划，该酒店将于月底复工。根据协议，买家同意协助EB-5投资者提供报告，以满足他们申请绿卡的要求。

如此，仅仅在大半年的时间里，Las Olas酒店就走完了一个快速破产流程。

对于该项目的投资人来说，幸运的是，他们都已经登陆并递交了I-829申请，据说大多已经获批，项目的变动可能对于绿卡的影响不大。

但是，据网上能找到的该项目介绍，一个总造价8900万的项目，现在只能售得3910万，远远不够偿还银行和EB-5贷款。而银行做为第一顺位的抵押权人，已经通过诉讼要求获得其3700万的贷款，如果投资者不能赢得当前的诉讼，介入争夺酒店出售所获资金的争夺的话，能留给EB-5投资者的资产就所剩无几了。

现在随着排期时间拉长，项目暴露出的问题，在EB-5投资人尚未登陆之前，将很有可能影响移民申请进程，是所有投资者都不能掉以轻心的。

时刻关注好自己的项目。

参考阅读：EB-5投资者如何进行项目跟踪？｜真实案例。