地契上到底写谁的名字好?,澳洲移民置业解惑微信公众号文章

很多客户在多方共同购买一个物业时，对于在房契上写谁的名字、如何分配所占比例等等问题，是非常常见的。今天，我们从房贷申请角度来考虑这些问题，如何处理房契才会帮助贷款顺利进行呢？

如果孩子是学生签证申请房贷（新房）：

我们会建议持有学生签证的购房客户在合同上写上父亲或母亲的名字。

通常我们建议将父母的名字加入房产所有权，往往是因为留学生年纪偏小，或收入偏低，信贷能力稍有不足等原因。父母在海外的收入即可帮助偿还贷款，同时，投资房的租金收入还可以赖帮助提高还贷者的信贷能力，减轻还款压力。另一方面，事实婚姻（孩子同居2年，即为事实婚姻）女方有权得到房产（土地+建筑）的60%。
当然记得房契合同上父母拥有权占有比例要至少 20% 以上，银行才会考虑可以使用父母的收入做贷款申请。

如果是夫妻关系共同买房：

夫妻双方的名字都在房契上，那贷款必须两个人联名申请；夫妻其中一方的名字在房契上，那么借款人可以是房产所有者也可以是两个人联名。

倘若另一方没有工作，或者收入较高等因素都会影响到贷款申请。所以从房贷申请的角度考虑到房契上的比例分配，平均分配就写 joint tenancy 或按规定比例划分就写 tenancyin common。

1.房契上的名字，必须作为抵押借款人。那么如果其中一方的财务情况不如意，可能会影响到贷款申请。

2.收入比例高的人，如果是投资房可以考虑多一些比例在房契上，也会相应获得更多税务利益。

在多方购买一个物业时还有一个概念，叫做Common Debt Reducer：

房契上如果不单只有一个人的名字，在申请贷款时会很更加有力。因为从银行角度考虑，多一个人参与还款，借款能力会增加。假设有兄弟俩人一起购买物业，

1.在共同购买第一套物业时，让银行做property share 的明确划分。申请贷款时可以直接设置好兄弟两个人不同的贷款帐户；而且两人的贷款一方可以是只还利息固定，一方贷款本息一起还，全部浮动，各自管理自己的贷款和还款，相互不影响。在这里，我们再次假设兄弟俩是平均分配的（各占50%）。

2.在一方购买第二套物业时，就可以考虑到common debt reducer，那相关第一套物业的已拥有资产和负债就只会算入一半。也就是说，哥哥在独立购买物业时，已拥有资产和负债就只是第一套物业的50%。主流银行和 non-major bank 都有类似的产品可以选择，需要 Broker 和银行做好沟通将贷款的规划结合对应产品，不影响借贷能力。