◎作者丨黄永明

◎本文首发于海外掘金（ID：gold1849）

大家好，我是黄永明。我现在是在美国得克萨斯州的休斯顿，我一方面是在做房地产投资，另一方面，我在得克萨斯州也拥有房产经纪人的资质，平时也会帮助一些人在美国买房。

需要特别指出，美国的房产经纪人和中国的房产中介有一个非常关键的差别，中国的房产经纪人是区间经济，这个在美国其实是非常少见，即便是同一家经纪公司，卖方和买方都是这一家公司的客户的情况下，这家公司也会分别指派两个不同的经纪人去代表双方的利益。

我们从逻辑上来讲，一个区间经济人，既代表买方利益又代表卖方利益，那在这个过程当中，究竟把谁的利益放在优先的位置，这是非常难以处理的。其他更细节的区别，大家可以在我前面的文章《美国来信 | 为什么中国房产中介总感觉要坑我的钱？》中看到。

在美国不一样，一般来讲卖家有卖家的经纪人，买家有买家的经纪人。

尤其是对于中国的朋友们来讲，到美国买房这件事情是一个陌生复杂又有风险的过程，这个时候最好能有一个专业人士来代表你的利益谈判。

如果你在这个过程当中，没有多少经验的话，在沟通谈判过程当中是处于劣势的。

美国这边我认识的一些经纪人有一种很好的做法，他们会跟客户签个一天的代理协议，一天的时间当中，经纪人会带你去看一些房源，一天结束之后，互相感受一下合适不合适，只有双方互相觉得合适的时候，才会签一个长期的协议，然后双方互相协作来共同达成一个目标。

这是我一开始想跟大家做一些介绍和解释的地方，那么接下来就开始我们今天的话题：不出国门，如何远程在美国买房。

首先我会跟大家讲一讲，当你人不在美国，或者人在美国但想知道另外一个地方的情况，这个怎么样去了解。

就像曾经有一位非常著名的魔术师，他曾经跟我讲过说美国不同的城市就像不同的国家。

所以我们今天第一个话题，是如何远程的去研究一个地方。

第二，我们会具体的讲人不到美国怎么样远程的把整个流程操作下来。

最后，有一些对大家有帮助的网站，我会分享给大家，希望对大家有所帮助。

这是我们今天主要的三块的内容。

1互联网时代，如何100%远程操作在美国买房

得益于互联网的发展，现在比以往任何时候都能更便利的在美国买房。

美国生活当中有非常多的问题是被互联网以互联网的方式解决掉的，在法律程序方面的、商务方面的也较多。

跟我们的房产交易直接相关的事情，比如说在线签署文件，这样的平台和服务有很多。最著名的是道客尤萨恩，你只需要通过电子邮件把要签署的文件发给对方，对方在上面签字，在法律上是有效的，而且这个签名的过程是可以进行流程化。

2足不出户，如何远程研究你的投资目标区域

第一个重点的内容就是怎么样远程的研究一个区域。

我们对美国一个区域的房地产市场进行研究，可以分为宏观和微观的两个方面。

宏观的方面有四个要素。

第一个是人口流动情况；第二个是这个地区的产业；第三是库存；第四个是当地的生活成本。

对于这样的数据，大家可以通过Zillow来获得。而且有一个隐藏的功能，首页最下方小字当中有一个选项叫research，你把research点开，会看到market overview就是市场的一个概览，点开之后你可以选择哪个州哪个城市，然后让他来生成一个报告。

生成报告的时候，可以选择是关于房地产的还是关于租房的，报告当中会包含当地的一些数据以及它和全国数据的对照。

当然，Zillow上获得的数据是一个参考来源。最准确的信息来自于NAR，美国的房产经纪人协会所出具的报告。

但是这些报告有一些是公开的，直接可以获取；有一些只能这个协会的成员才能够获得的。

微观上，目标房产周边的情况怎么远程获取呢？最好的方式就是联系当地的房产经纪人。

这是我们说的怎么样去远程研究，这里需要注意两点：一是报告中房价的中位数，中位数其实比平均值、平均价格、平均数要更有意义，一般做投资的话，价格应该是在中位数上下浮动百分之二十的区间内部。

二是房源的照片，照片当中其实能够看出来很多端倪。

以德州为例我们看一下买房的流程。

刚才所说的在网上进行研究，属于买房的第一个阶段。

目标、意向明确了之后，有两个选择，一个选择是您作为买家直接跟房主联系或者是房主的经纪人联系。

另外一种选择，您通过买家的经纪人去联系。

对买家来讲，找不找买家经纪人，在经济上是没有差别的。

因为在美国买房，买家的经纪人是不从买家这里拿佣金的。

假设找了买家经纪人，他会先跟你沟通，了解您的意向、目标，然后根据您的目标，再去找合适的房源。

有资质的经纪人，你登录mls系统，能够看到所有的经纪人挂出来的房源，能够帮助买家更快地找到更合适的房源。

当你找到合适的房源之后，接下来就是看房的过程。

远程看房中有非常重要的几点：一是看当地自然环境，这个是可以在美国环境署的网站上进行在线查询的，像买家想要了解当地有没有洪水的风险，就可以在关于洪水的管理部门，输入地理的坐标，就能够非常直观地显示出来当地洪水风险。

关于污染，查询的网址是 www.epa.gov/enviro/topic-searches ，这是我查询到的界面。

关于安全状况，也可以在线查询当地的治安情况，这个是非常公开透明的，查询的时候非常用户友好的。

查询的网站有多家，以下列表，大家可以参考。

关于看房子本身的情况，起码有四种方法结合来使用，第一就是房源照片，第二个是3D的虚拟看房服务，第三个是你的经纪人到现场去拍视频，第四种你与经纪人在线直播观看。

这样讲的话，就没有到现场去看房的必要了，完全可以远程看房。

当跟卖家谈妥签完合同之后，马上就要进行房屋检查，专业的检查人员会给你一个几十页的报告，如果发现有问题，可以在这个环节上讨价还价，或者房子不要了，你也可以在反悔期撤出来。

接下来就是谈判的过程。

第一，先做价格的比较，推荐一个网址供大家参考，它可以自动生成房子的估计价格。

网址是：www.findcompsnow.com 。

第二在美国这边，谈判过程更多的其实是一个书面的过程。

双方商讨的条款价格都要给一份严肃的、完整的合同。

系统从出ofter开始，就能够非常方便地准备好发给对方，所以从谈判的这个角度来看，买家也不需要到现场来。

谈妥之后进行合同和文书的签字，可以有很多的签字工具，最基本的就是pdf的签名，半分钟就能搞定，整个过程干净利落。

大家还会关心怎么付款，买卖合同签好之后会涉及到两笔钱要付出去，一笔是你的定金，另外一笔是反悔金，反悔金一般不高，可能有两三百美元给到卖家的。

如果反悔了，那合同无效，但是反悔金就要不回了。

定金是给到一个独立的第三方产权公司，他会做一个资金监管。

那这两笔钱分别怎么给，如果说你人在美国的话，最方便的方式是写支票，两张支票一张给到产权公司一张给到买家。

你人不在美国的话，你的定金是可以电汇到产权公司的账户上，至于说给卖家的那个支票，你可以找一个美国的你熟悉的朋友来帮你，就是说这个支票不是必须出自你的银行帐户。

大家付款，我比较推荐的就是你最好是有香港账户，这个会比较方便。

另外如果说想要在美国开银行账户的话，有些美国银行在中国有办事处，他有可能能够远程的来给你开户，这个具体需要去咨询银行。

以上环节都没问题，那最后的一个环节就是过户的过程。

传统的过户的过程要么是在产权公司，要么是在房地产律师那里。

这个在不同的州不一样，在德州是在产权公司，有一些州是由房地产律师操作的。

在德州你需要去付款，仍然是能够用电汇的方式去付款到产权公司的账户上面。另外一方面如果说还有很多文件要签署，尤其是其中有需要公证的文件，在美国这边公证，你必须有公证员在现场看着，你如果人不到这边来，那你需要去与美国驻华的大使馆，或者是领事馆那边进行公证。

当然有可能预约的时间周期会比较长，这个需要注意，在美国驻华的使领馆进行公证，你需要有你的护照，你的护照上的名字需要跟你的签署合同的名字是一致的。

所以，从开始研究美国的市场到最后过户整个过程，人不到美国完全是可以完成的。

3常见网站鲜为人知的功能，让你如虎添翼

最后给大家再介绍几个网站，一个是可以在美国的DA查询到一个全国性的关于制毒窝点的数据库。

就是这个房子，他以前有没有被发现是制毒窝点。美国的最主流的房子是独栋别墅，相对封闭、私密，在这种房子里面住户在干什么外界是难以得知的。假说你买的房子以前是一个制毒窝点的话，那有可能房子的建筑材料当中就吸收了很多毒品元素，人住进去以后可能会导致一些呼吸系统神经系统的问题，这个一方面是可以进行查询。

另外一方面，美国这边有专业的机构对房子进行检测，这个他不在我们前面讲的房屋检查的项目当中，他是一个更为专业的检查项目。

刚才我们讲的比较多的是基于独栋别墅这种房子来说的，这种房子是美国最普遍最主流的房子。

但是如果要投资4户以上的住宅或者是商业住宅，那么他的查询检索的网站就不是以Zillow为主了，这是另外一家专门查询商业和多户住宅的网站，供大家参考。

很多中国的朋友在美国买房是一种投资房，买来以后要去出租。

那么出租的话，租金租多少呢？也是有一些网站可以方便地来查询，推荐三家网站都在上面的图片当中。

大家在美国可能很多时候你的房子需要涉及到维修，有一些做房地产投资的朋友，工程量较大的就是那种买一个破房子，买过来把它重新整修之后卖出去，这个获利空间确实是很大的，一般能够达到百分之二十以上。

那么这个当中你就需要有很好的装修维修，怎么样去找比较可靠，给大家推荐两家网站。

4答疑

（1）资金怎么过来？

对于美国的房产经纪人来讲的话，他也需要看到你的资金证明。

这个当中其实涉及到几个问题，一个是美国账户的开户，其中一个方式就是去美国驻华的银行、办事处了解，比如说国泰银行、汇丰银行、华美银行。

再一个就是你可能有很重要的项目，你的钱需要从香港进行中转，但是这个当中，大家需要考虑的却是两个方面，一个是人民币怎么出境；另外一个是美元怎么入境美国。

因为美国有反洗钱调查，你操作的不好的话，可能后果比中国还严重。

在中国你违反这个规定的话，取消你两年的换汇、外汇的资格。

但是美国认为你是洗钱的话，会把你这些钱都没收掉。

所以一定要在香港做一个中转，在香港有一个你名下的到美国的户头的话，在美国人看来是没有问题的。

但如果说你在美国有户头，你有十个八个的，你的亲戚朋友，不同名字的都往你这个户头当中短时间之内汇款落在美国银行，看着就慌了，他就要上报这样的一个情况。

所以这是两头都要考虑的一个问题。

（2）教育资源最优的是哪个州？

这个大家去的比较多的要么是东岸要么是西岸，像马萨诸塞州、波士顿。

如果你指的是高等教育的话，大家去加州的也比较多。

那如果你指的是小学或者是中学，其实这个是有一个学校的评分的。

八分九分十分满分是十分，这个差别就不是很大了。

在各地都会有一些九分十分的学校，学区是在每一个具体的县的网站上面查找相关的资源的，他是以县来区分的。

美国这边大家知道联邦，然后是下面一级是州，在下面一级是县，很多学区，这些是在县一级进行查询的。

（3）足不出户购地建房可以吗？

（4）美国比较推荐去哪里买房？

（5）国人在美国购房购地的身份资格，美国政府会怎么对待这些人以及后期持有的费用？

Orlando

奥兰多

城市宣传片

麒麟· 奥兰多房产介绍

在奥兰多房产的主要购买群体中，截止至2017年底，中国人只占了7%

奥兰多具备旅游度假、退休养老和高就业人口的三大城市特色，催生了旺盛的租赁市场。

在奥兰多做房东的话，其实还有长租和短租（度假屋）两种不同的方式。

一般有短租、长租两种方式：租约在7个月以上的就是长租，以下的就算短租。长租OR短租，其目标客户群和收益模式运营模式可是有很大区别的，接下来我们介绍一下长租短租的不同情况。

长租房关键字：长住、省心、稳定、会所设施一般或没有、物业管理费较低

长租房选择关键： 学区评分、社区环境、周边产业及配套

在奥兰多，绝大多数的投资房是用来做长期出租的，长租省心，稳定。65000人在迪士尼乐园工作，保证稳定的房屋出租。

从长租市场的数据来看，奥兰多在全美租金上涨增速排名中同样位列第二。截至2017年12月,奥兰多月租金已经连续30个月上涨，房价上涨速度在全美处于领先水平。这是自2012年美国经济复苏后，奥兰多房产市场连续4年大幅度上涨，且这种势头将继续保持。

图：Zillow奥兰多整体租金走势

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来源：海外掘金

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