9月10日，美国私募巨头黑石（Blackstone）经过几个月的谈判，再次提出5.52澳元/股现金收购澳洲房地产投资信托基金Investa Office Fund（ASX：IOF），急于结束IOF的收购竞争。

这也是因为竞争者加拿大最大的养老基金公司OMERS旗下牛津地产集团（Oxford Properties Group）虎视眈眈，在最后一刻加入竞标，使得IOF的收购竞争出现白热化状态。

Investa Office Fund董事会将在下周一9月17日投票决定这项价值超过33亿美元的收购要约。如果投票通过，这将成为今年规模最大的房地产投资信托基金收购案之一。

不仅是海内外机构投资者，当前澳洲住宅地产实体投资风险聚积，越来越多的个人投资者也把目光投向了地产基金。澳洲市场上的地产基金有哪些种类？都有哪些特点呢？很多投资者都不懂如何选择适合自己的地产基金，本文将通过地产基金的分类列举若干典型的地产基金做比较分析。

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust）按照资金的募集方式有公募与私募区别，公募是上市的地产信托基金（REITs）, 私募即非上市的REITs。上市的REITs与非上市的REITs最主要的区别是可否在澳大利亚证券交易所（ASX）购买。

按基金的流动性来分，上市的REITs是开放式地产基金，像股票一样在证券市场交易时间内买卖；非上市的REITs大多数是封闭式地产基金，有固定的开放期可以申购赎回。一般来说，上市的地产信托基金比非上市的流动性要高，但同时上市地产基金的波动性也会远远大于非上市的，因为受证券交易影响，基金单位价格波动比较厉害。

根据投资策略和盈利模式的不同，地产基金可分为债权类（固定收益）和股权类（浮动收益）。简单来说，如果购买基金的投资人是股东，享有资产的所有权就是股权类投资，如果投资者是债主即资金出借方，则基金就是债权类的。目前上市的REITs以股权类的居多，股权类的地产基金投资各种不同的物业资产，通过出租物业、地产开发、或改造后出售等获得收益。

租金收入与地产增值是最主要的利润来源。投资者很可能获得超额回报，但投资风险也比较大。而债权类的基金实质上是抵押贷款，要求地产开发商有抵押担保，并收取合同约定的固定利息。投资者并不享有地产增值的收益，只有固定的利息分红，收益相对较低但风险程度不大，主要风险在于项目违约时是否能通过抵押物拍卖回收资金。

投资界有一句至理名言——“鸡蛋不要放在一个篮子里”。地产基金也分单一项目的和集合项目池的。中国大多数的地产信托都是单一项目的地产基金，而澳洲上市的地产基金绝大多数是分散投资的项目。 地产基金的资金分散投资于项目池中的不同项目来降低单个项目的非系统性风险。

还有一种基金中的基金（FOF），如APN AREITs就是持有一揽子不同上市地产基金的基金，追求的是稳健收益，熊市震荡市中分散了风险，牛市也势必会分散收益。

另外，地产基金投资的地产类别也有很大区别，前文收购要约中的Investa Office Fund就是主要投资于办公地产的基金，还有专业于住宅地产开发的Dexus, 零售地产的Westfield Corporation Stapled Securities, 更多的是多元化地产投资的如Stockland。

目前澳洲市场上有逾千只地产基金，着实让人眼花缭乱。根据以上分类的特点，笔者选择了AMP WAPF，APN AREITs，Stockland，Investa Office Fund, Aveo Group,和Wingate Investment Partners Trust (WIP3)来做进一步地比较分析。

AMP WAPF基金成立于1985年3月31日，是一只非上市的开放式基金。根据其6月底最新的季度报告，基金主要投资于25个直接地产项目（93.1%），其余的6.9%资产配置于澳洲证券交易所上市的地产基金和现金来增加基金的流动性。

地产项目的投向多样化，其中34.3%是零售地产，35.5%是办公地产，23.3%是工业地产。而且，直投地产的地区分布也足够分散。并且，没有单个租户的租金收入占到总现金流收入的5%以上。这样的投资结构有效地分散了风险。

该基金的收益回报主要来自于稳定的租金收入、直投地产估值的增值以及AREITs的投资收益。商业地产的投资更注重现金流收益，而住宅地产更侧重资本的增值。这个基金的优势在于所投地产的租用率达98%，平均租赁年限为4.7年，这给基金分红带来稳定的现金流回报。

该基金每季度分红，自成立至今都取得了很不错的年化回报率，近一年的年化回报率达9.08%。由于AMP WAPF是非上市的地产基金，所以波动性并没有上市的地产基金那么厉害。在上图中除去每季度分红导致单位价格下降外，该基金的单位价格一直都在稳定增长中。

但是，作为股权性质的基金，地产项目价值的负增长也会影响基金的总体回报。从下图可以看出在某些年份由于地产价值的下降抵消了租金的正收益，在房市下跌时，短期内持有这个基金是有可能面临投资损失的风险，因此，AMP基金经理也是建议投资者持有该基金5年以上，做中长期投资。

另一个风险因素在于项目池全部集中于商业地产，若在某些周期内商业地产不景气，出租率过低无法维持分红收益的时候，基金也可能负回报。非上市基金直投地产的退出策略是否明确也是投资者需要考虑的因素。

总之，AMP WAPF适合风险承受能力为稳健型以上，并要求定期现金分红的客户中长期投资。

APN AREITs 和AMP WAPF基金截然不同，并不是直投地产，而是构建一个投资组合，持有多个上市地产基金的基金。持有的前五大上市地产基金分别是Scentre Group, Stockland, Vicinity Centres, Dexus Property Group和GPT Group。APN AREITs成立于2009年，投向非常的多元化。

根据2018年8月31日的数据，零售地产占58%，办公地产占22%， 工业地产占14%，住宅及其他地产占6%。

但由于APN AREITs是基金中的基金，更多的是跟踪澳洲上市地产基金指数（AREIT Index），相对来说波动率低于单只上市地产基金,退出策略也比较灵活。

从该基金的业绩表现来看，近5年分红收益的年化回报率是7.24%，若红利再投资，则5年的总年化回报率是12.23%，低于澳洲地产基金指数，尤其是近两年来的表现略差，甚至在一段时间内出现亏损的状况。

主要的原因是APN AREITs持有的地产基金中，零售地产比重过大，收益不佳。相对于非上市基金AMP WAPF来说，这只基金的波动性就非常大，因为证券市场上的交易会影响基金的单位价格。

总体来说，APN ARE类似股票一样的投资，属于于股权性质，风险程度高，受基金经理选择的AREITs业绩表现影响大，适合风险偏好进取型以上的客户做中长期5-7年的投资配置。

Stockland 成立于1952年，是澳大利亚最大的多元化房地产集团之一，业务涉及了住宅地产（社区及养老）、零售地产购物中心、商业地产（办公楼）和工业地产（物流）。

Stockland 代表了一类有开发商背景的做多元化投资的上市地产基金。基金如同公司股票，其业绩表现和公司战略、项目的开发运营关系很大，还和证券市场的波动有关。在过去的2018财年，Stockland的养老地产业务负利润16.7%，商业地产的增值有限。

因此Stockland近两年的回报不佳，波动大。而重仓持有stockland的APN AREITs也跑输AREITs指数。若在2017年6月买入Stockland或APN AREITs并持有一年，总收益基本为负。建议投资者选择此类基金要谨慎，除了关注房地产市场走势，还要研究公司策略，最好做中长期投资。

这两个 都是专业于某种地产类型的上市公司。Investa Office 拥有澳洲多个最负盛名的写字楼，备受各方买家青睐。澳洲的办公地产在近五年都发展迅猛，这也得益于上一轮的房产牛市。而Aveo是专门从事养老住宅地产开发与运营的地产基金，但这两年来养老住宅市场低迷。

可以从近两年的走势图看出，这两只基金的走势是完全背离的。Investa Office回报率高达30%，而Aveo的亏损也超过30%。把时间轴拉长到近15年, Aveo也曾在2006年至2007年暴涨。两只基金都在2008年金融危机中暴跌。所以投资于此类基金，择时很关键，并不建议将大部分资金过度配置于某一地产类型的REITs, 风险性较高。

这类具有抵押性质的地产基金一般是非上市的基金，属于固定收益类别产品，风险程度较低。WIP3主要投资于具有合同确定结果的多元化担保债务组合，自2015年7月成立以来，年化回报率稳定在10%左右，从2017年1月份开始分红频率从每半年改成每季度，净值归1.00。

地产信贷基金特别适合风险承受能力较低的投资者，或者想要配置一部分防御型理财产品的家庭。这部分投资者对资产的安全性特别看重，不愿意铤而走险，在承担高风险下追求超额投资回报，更希望在本金相对安全的基础上追求比银行利息更高的收益，又要求一定的资金流动性。

而固定收益类地产基金可以提供定期分红，免受金融市场波动，受房地产市场的影响又没有权益类产品大，不失为当前比较好的一种投资产品。由于当前澳洲房市进入调整阶段，银行信贷、资本市场融资受限，这也为债权类的地产基金提供了一个机会。

在当前房地产低迷环境下甚至未来几年，债权的投资产品会比股权的更安全得多。而因为信贷收紧，很多优质的开放商会转向基金公司贷款，将土地或房产作为抵押来获得资金，开发已获得的土地或在建的地产项目。

当然，选择这类地产信贷基金，投资者需要擦亮眼睛，不是目标收益率越高、费用越低的就是最适合的基金。投资者需要对地产基金的风控和产品设计深入了解，比如借贷比率，抵押债务级别，地产项目是单一项目还是项目池，投资项目的时长和规模，退出策略是否清晰等等问题。投资基金的顺利退出和获利是核心，“谨慎”才是投资的硬道理。

总之，地产基金的类别多种多样，投资者要根据自身的投资金额、投资期限、风险承受能力以及期望的回报率做一个全盘的考虑。财富管理时代已经来临，越来越多的家庭正在挥别简单的房地产投资。

高净值人群的财富管理需求正在呈现多样化、专业化的趋势，资产配置不容小觑。房地产投资是资产配置中很重要的一部分，要合理地安排好打底的保守型固定收益类产品，适当配置中高风险的权益类产品追求收益，构建合理的家庭理财金字塔。

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