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◎作者 | 花满楼
◎来源 | 大胡子说房（dahuzishuofang）已获授权
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最近经常有看到这样的留言：
老师，我有**万首付预算，可以买哪里？
然后落实到更具体点就是：
老师，我在强二线城市有两套房，手上有40万现金，用来买股票基金P2P我都觉得不安全，放在银行我又怕贬值，还是想买房子最靠谱，麻烦老师推荐一个符合好城市、好地段、好项目，最好是价格洼地，还可以贷款，未来升值空间好，可以买哪里？
你说，这样的问题该怎么回答呢？
难点有三：40万首付，只能选房价在12000左右的，全国经过一轮暴涨，房价符合这个区间段的，很少，首先排除那些没有价值的三四线城市，且还要好城市、好地段、好产品，基本最好的选择就是二线城市的远郊（至少是强二线城市或中等二线城市）。
而且还要是价格洼地、可贷款，而买郊区又必须得选有地铁的地方，未来才有配套跟上，才有上涨空间，房票稀缺、坚持去杠杆、限贷严格，第三套房明确不给贷款，即使你找家人，也很难找到一张“处女贷”的房票吧……
以前，我给的配置建议是：选二线城市中房价较低且未来有地铁覆盖的郊区，例如成都的新津、西安的浐灞……
城市上，这些二线城市在抢人后未来还有持续的城市利好，以上片区符合城市的发展方向：例如成都往南，新津临近天府新区，未来房价有上升动力；
片区上，这些地方主要承接了CBD或次CBD的刚需外溢，未来有了人气，片区的商业、教育、交通、医疗配套会一一兑现；
产品上，这些地方主城区的地，基本都优先照顾了本地开发商，外来的大开发商例如万科、融创、富力等基本都只能往郊区涌，也开发了不少项目，所以还是可以挑到不错的产品。
价格上，这些二线城市普遍限价，即使郊区板块没有主城区板块限价严格，至少也是限价，与二手房存在一定的价差空间，未来还有上升空间；
贷款上，你只能期待你的家人中有人名下没房，愿意把珍贵的房票贷票借给你用。
放眼全国来看，城市有发展前景、片区未来的配套将一一兑现、产品有较好的保证、价格尚处洼地有成长空间的最佳选择了。
然而，经过一轮分析，我的结论是：
以上全错！
40万，确实不多，这个预算区间内，最难的是解决：所买房子未来是稳健且有升值空间且有人愿意接手的。
以这一点来衡量，二线城市的郊区，已经是国内40万资金配置的最好区域，但，如果我们已经想好做资产配置，为什么不放眼全球来看呢？
你在国内有两套房产，第三套完全可以选择海外，一方面是目前国内楼市下行，遏制房价上涨，短期内已无暴击可能，另一方面是国外还有很多房价成长性好，且符合资产风险对冲的区域。
例如，泰国曼谷。
它完全符合40万首付预算，买到好城市、好地段、好项目，最好是价格洼地，还可以贷款，未来升值空间好。
选房价3万的区域，40万人民币首付可以付款5城首付买个29㎡（由于无公摊，实际面积相当于国内的40㎡）的单间，由于租售比高，每月收租大概大概是4000-5000人民币，一年收租就可以收5万左右了。
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曼谷是泰国首都，是未来经济发展程度可追新加坡的东南亚第二大城市，目前的发展水平可对标国内的强二线城市南京、苏州，甚至是新一线城市杭州。
国人目前最熟悉的应该是泰国的旅游，而近几年，泰国房产这批投资黑马也吸引了不少人的眼光，吸引了大量来自世界各地的热钱进行投资。
以首都曼谷为例，曼谷1200万的人口中，有接近200万是外国人口，也就是说6个人中就有1个是外国人。所以，在曼谷你会有一种联合国的感觉，各种肤色和语言你都能碰到。
西方文化在这个小小的佛教国家，可以说是渗透得淋漓尽致。鲜艳炫彩的英文广告牌、满街的咖啡西餐厅、高耸入云的外企总部大楼，夜幕降临，满街都可以看到肤白貌美高挑的外国姑娘穿着当地鲜艳的服饰，不远处，酒吧里放着Taylor Swift的新歌，夜晚才刚刚开始。
是的，这里是曼谷，这里是世界第三大旅游城市，东南亚第二大城市。
泰国有着丰富的旅游资源和发达的旅游业，能够吸引大量的人流过来旅游，常住甚至退休养老，再加上永久产权和非常低的购置税。
作为东南亚成熟的中等收入国家，国家成熟所对应的房地产市场就要相对稳健。
这就是泰国房产能够火热，能够吸引中国人甚至是俄罗斯人、日本人、法国人过来投资的原因。
那么，泰国的房产投资机会在哪里？
3 泰国的房产投资优势
1.稳定的高收益
泰国房产稳定的高收益体现在两点：房价涨幅和租金回报两者都很高。在泰国，好的房子可以达到年均8%-10%的房价涨幅，租金方面可以达到大约6.5%的租金收益。
在东南亚一些国家，像越南，外国人买房是不能贷款的，但是在泰国你不管买第几套都可以贷款50%，关键是还不会影响国内的贷款名额。
1泰国铢=0.2080人民币，80万人民币起可贷款，贷款利率6%
2倍的杠杠，相对应的房价涨幅也是翻倍的，相当于每年的房价涨幅16%-20%。
当然，我们一直强调纸面上的是涨幅，转手卖出去的才是收益。如果你选择了国内二线城市的郊区，涨幅和转手还是有可能出现问题的。
根据过往情况，泰国房产在整个东南亚是除了新加坡之外转手变现最快的，只要选对城市和地段，转手完全不是问题。
泰国的地铁线路图，房产投资首选地铁盘▼
而平均6%的租金收益也是秒杀国内所有城市，按照这个租金回报率，也就说16年就能回本。当然，租金收益高是一回事，还必须要看出租率高不高。
而恰好对于泰国旅游业这么发达的城市，人流就是最不缺的。以曼谷为例，巨量的游客除了给曼谷带来房价的上涨，还带来了极高的出租率。
绝大多公寓出租率超过70％，市中心一些核心位置几乎可以达到了90％的出租率。
2.稳定的收益外，泰国的房子还有5大优势。
☉永久产权
除了别墅只能买90年租赁期外，公寓产权是永久的。
☉无房产税
相当于房产没有持有成本，无房产税又是永久产权，这在全球都是罕见的。单凭这一点，先不管房价涨跌，你买来自己住就是没有额外需支付成本，自己不住也可以拿来出租。
☉房产买卖的税费低
泰国买房的税费是1%，卖房的税费大概是3.5%，可以说是世界上买房税费最低的国家。
☉没有公摊面积
前不久很多媒体不就探讨过我们国家的公摊面积不合理吗？泰国的房子就没有公摊，都是按套内面积交易，合同写的是多大，住的也就是多大，比国内算公摊实际会多20%左右面积。
☉精装修
泰国的房子基本都是都是带精装修出售，有些项目甚至海会带家具，也就是说收楼就直接可以出租。
泰国房子虽然优势多，但也不代表随便买都可以。刚才所说的高收益都是指买对城市，买对区域才能实现，这需要挑对了来买才行。
手上只有40万也不用怕，挑对了区域，买这里就像买到下一个新一线城市“杭州”。
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