为什么买房要趁早?

2018年09月13日 澳洲置业


为什么买房要趁早

一本英文书《从零到一千万》, 讲述了作者本人是如何在三年里,用业余时间和太太一块儿投资了价值一千万马币的房产,享受着几十万一年的租金。作者的手法说出来并不难理解,他本人不是很有钱,所以他会确保他所买的房产必须具备两个条件,第一是租金在还完贷款后还绰绰有余,第二他所买的房产一定要大幅低于银行估价,这样买完房子可以马上做Refinance 套现,当时马来西亚每套房子无论是买房还是Refinance 都可以贷款到90%的比例,只要每套房子都买的低,银行评估高,理论上只要首套房子用自己的钱后,剩下的每一套房子都可以靠银行贷款90%,加上上一套房子套现的钱不断买下去,而高租金又使他们没有还款的压力。



作者重点突出他这个投资课程的卖点是教你如何破限贷,什么意思呢?马来西亚已经不像过去那样每套都可以贷款90%,现在新的政策是从第三套房子起,贷款最高比例70%,这几年马来西亚房产也有一定的涨幅,但租金并没有大幅跟进,所以租金回报也没有像过去那么好了。


看到这我突然涌出了一些感悟,我的感悟有两点,第一点是一个投资者的成功除了自身的努力,也有时代给他的机会,假设这位写书的作者遇到今天这样只能贷70%的限制加上低租金回报,那么他有可能不会有过去那样的成就,要不然他就要根据当前的情况重新制定一种新的投资方案。这些大师的成功原则可以复制,但具体的操作的方法已经随着那个时代消失了。

 

第二个感悟是我们只有失去了才知道珍惜,只有度了那段时光,往回看才发现过去那段日子其实充满了机会,只是自己没看见,看见了又看不懂。



澳洲2000年-2015年这15年是投资最黄金的日子,您同意吗?我这么说不是因为房价涨了,因为这么看,谁都会,谁都想穿越到15年前拼命买Chatswood的房子,我说的原因是这些:

 

在那段时间,悉尼还是存在正现金流的房产,只要你肯往远了走,Liverpool, Blacktown, Mount Druitt 的租金回报都可以达到租金持平贷款和房子支出,还有盈余。

 

在那段时间,很多人对小型开发没有概念,这个领域不像今天这样这么多人参与,开发Duplex还是一件很赚钱的事。一位前辈告诉我,在2000年两套盖好的Duplex 的拿出来,其中一套拿出来卖可以支付掉买地和建筑的成本。而如今,其中一套拿出来卖最多就是支付掉买地的成本,另一套能否赚钱就看市场和建筑成本了。

 

在那段时间,贷款是五花八样,没PR的人可以贷款,海外人士可以贷款,开发商贷款预售标准很低,银行贷款一天就批,可以只还利息15年,网上大把人讨论如何从Broker这里拿回扣。


在那段时间,很多房子明明地大却无法开发,但只要通过一系列手续,跟政府说是开发廉租房,一块普通低密度的(R2)的House 就可以瞬间变成很多套Town House。 这也是为何那时候卖NRAS(国家廉租房)项目的中介那么多的原因。


当然那个时候的房价也很低。。。。。。

 


可是如果再给您一次机会,给您新的选择,您回到当年那种环境里真的会做不一样的选择吗?

 

2000年发生过纳斯达克的股灾,2003年悉尼房产价格出现走缓,空置率上升,2008年世界金融危机,贷款收紧,这期间澳洲的利息有过一段时间8-9%的利率,穷爸爸和富爸爸的作者罗伯特清奇曾预言澳洲地产会破灭,美国和澳洲多位教授也预测澳洲房产繁荣不会持久,高喊泡沫崩盘论,扮演着澳洲版的谢国忠。您回头看过去遍地是黄金和机会,但真穿越过去怕是被专家吓死。


人啊只有残疾了才知道了身体健全的宝贵,只有去了东南亚,南美,非洲才会知道原来治安良好的大城市全世界都没几个。为什么要现在买房,因为大多数人看房地产是一个单线思维,他们只关心现在是不是最好的时机买到低的价格,价格涨上去就想等缓缓再说。房价真走平了,就想说可能明年房价会更低。



但是你可否知道,地产投资是多维的,除了房子价格外,贷款,税务,交易成本和市场机会都是可遇不可求的,你只不过习惯了它们的存在。我预测只要房子再有一波的大幅上涨,这些环节都会收紧,买不起房的愤怒民众会找堪培拉的青天大老爷伸张正义,一系列打击炒房的政策又要出台了,也许是像我们的邻居新西兰一样,第二套房子只能贷款65%,也许是像新加坡一样,买第三套房印花税都涨到12%,那个时候你会觉得比起现在,2018年真像天堂一样,你会说我为何在那时没积极投资呢?


您得有一个意识,那就是好东西不会持久,而这个需要时间过后你才会感受到,新的挑战会一波又一波的来到,您需要的是看到挑战背后所给予你的机会,而不是今天存在眼前的困难。房地产其实就是前一波的人收割后一波人的钱,我的观点是越早入市越好,比如说2015年那波高点,很多人以为那时候买房的人都赔了,可是只要你没有去买楼花,新房,CEO盘,2015年你其实赚大了,为何?请问您听说的那些买了贷款买了7,8套房子的投资者,他们如果放到现在能贷出来这么多钱吗?你现在再复制得多困难?


 2015,2016,2017包括2018都有也都会有人买房子赚钱,关键是你懂不懂,人最可悲的是明明不懂投资,却一昧的用时机去掩盖自己的无知,总觉得赚大钱要靠上天的恩赐而不是后天的努力,一直苦苦等待买房的良辰吉日来到。普通人在很多事情上都是如此,如不去修缮外表提升自身经济实力却天天盼望命中姻缘来到,不去努力学习投资却相信发财命中注定,不去扩张人脉交朋友却坐等贵人相助,虚度光阴后却感叹老天为何如此不公,朋友,每人每天都是只有24小时吧。


我还是那句话,抓住时代给你的机会,感恩现在所有的一切,因为未来会有更多的挑战会让你感叹今天原来是投资那么好的时机。你可以不是企业家但一定要有企业家精神,那就是发掘市场上大多数人还没发现的机会,牢牢抓住这个机会。



【墨尔本】CBD北边MooneePonds区公寓楼盘Focus


F1312

面积:56平米   室内:50平米     阳台:6平米         

$393,500    

11



交房时间:2019年上半年

                  期房



F810

面积:61平米   室内:55平米     阳台:6平米         

$474,000    西

111车位



交房时间:2019年上半年

                  期房



F904

面积:69平米   室内:61平米     阳台:8平米         

$520,000    

21卫1车库



交房时间:2019年上半年

                  期房




1308

面积:100平米   室内:88平米     阳台:12平米         

$804,500    

22卫1车库



交房时间:2020年底

                  期房



距离皇后公园,Maribyrnong 河仅几步之遥,从家门口到公共车站仅100米。

距离CBD 6公里

该区也有自己的显著地标:Moonee Valley Racecourse跑马场。

区域相邻Essendon DFO(Out Let)大型购物中心





MooneePonds




MooneePonds区在市中心的北部



投资优势


✔距离CBD 6公里Moonee Ponds火车站不到20分钟到达)


✔30分钟内到达位于 Parkville 的墨尔本大学

(附近59 路和 82 路有轨电车可到达各大医院,购物中心和大学)


MooneePonds火车站步行2分钟


✔ 相邻Essendon DFO(Out Let)大型购物中心


✔ 对面就是Moonee Ponds Central购物中心


项目总体概览图




你能想象到的美好生活




皇家墨尔本理工大学—6公里

墨尔本大学—约5公里

Essendon 语法学校—1公里

St.Monica小学—600米


(黄色为项目大楼)


2部电梯

6楼有公共娱乐区



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