为什么买房要趁早？,澳洲置业微信公众号文章

为什么买房要趁早

一本英文书《从零到一千万》，讲述了作者本人是如何在三年里，用业余时间和太太一块儿投资了价值一千万马币的房产，享受着几十万一年的租金。作者的手法说出来并不难理解，他本人不是很有钱，所以他会确保他所买的房产必须具备两个条件，第一是租金在还完贷款后还绰绰有余，第二他所买的房产一定要大幅低于银行估价，这样买完房子可以马上做Refinance 套现，当时马来西亚每套房子无论是买房还是Refinance 都可以贷款到90%的比例，只要每套房子都买的低，银行评估高，理论上只要首套房子用自己的钱后，剩下的每一套房子都可以靠银行贷款90%，加上上一套房子套现的钱不断买下去，而高租金又使他们没有还款的压力。

作者重点突出他这个投资课程的卖点是教你如何破限贷，什么意思呢？马来西亚已经不像过去那样每套都可以贷款90%，现在新的政策是从第三套房子起，贷款最高比例70%，这几年马来西亚房产也有一定的涨幅，但租金并没有大幅跟进，所以租金回报也没有像过去那么好了。

看到这我突然涌出了一些感悟，我的感悟有两点，第一点是一个投资者的成功除了自身的努力，也有时代给他的机会，假设这位写书的作者遇到今天这样只能贷70%的限制加上低租金回报，那么他有可能不会有过去那样的成就，要不然他就要根据当前的情况重新制定一种新的投资方案。这些大师的成功原则可以复制，但具体的操作的方法已经随着那个时代消失了。

第二个感悟是我们只有失去了才知道珍惜，只有度了那段时光，往回看才发现过去那段日子其实充满了机会，只是自己没看见，看见了又看不懂。

澳洲2000年-2015年这15年是投资最黄金的日子，您同意吗？我这么说不是因为房价涨了，因为这么看，谁都会，谁都想穿越到15年前拼命买Chatswood的房子，我说的原因是这些：

在那段时间，悉尼还是存在正现金流的房产，只要你肯往远了走，Liverpool， Blacktown, Mount Druitt 的租金回报都可以达到租金持平贷款和房子支出，还有盈余。

在那段时间，很多人对小型开发没有概念，这个领域不像今天这样这么多人参与，开发Duplex还是一件很赚钱的事。一位前辈告诉我，在2000年两套盖好的Duplex 的拿出来，其中一套拿出来卖可以支付掉买地和建筑的成本。而如今，其中一套拿出来卖最多就是支付掉买地的成本，另一套能否赚钱就看市场和建筑成本了。

在那段时间，贷款是五花八样，没PR的人可以贷款，海外人士可以贷款，开发商贷款预售标准很低，银行贷款一天就批，可以只还利息15年，网上大把人讨论如何从Broker这里拿回扣。

在那段时间，很多房子明明地大却无法开发，但只要通过一系列手续，跟政府说是开发廉租房，一块普通低密度的（R2）的House 就可以瞬间变成很多套Town House。这也是为何那时候卖NRAS（国家廉租房）项目的中介那么多的原因。

当然那个时候的房价也很低。。。。。。

可是如果再给您一次机会，给您新的选择，您回到当年那种环境里真的会做不一样的选择吗？

2000年发生过纳斯达克的股灾，2003年悉尼房产价格出现走缓，空置率上升，2008年世界金融危机，贷款收紧，这期间澳洲的利息有过一段时间8-9%的利率，穷爸爸和富爸爸的作者罗伯特清奇曾预言澳洲地产会破灭，美国和澳洲多位教授也预测澳洲房产繁荣不会持久，高喊泡沫崩盘论，扮演着澳洲版的谢国忠。您回头看过去遍地是黄金和机会，但真穿越过去怕是被专家吓死。

人啊只有残疾了才知道了身体健全的宝贵，只有去了东南亚，南美，非洲才会知道原来治安良好的大城市全世界都没几个。为什么要现在买房，因为大多数人看房地产是一个单线思维，他们只关心现在是不是最好的时机买到低的价格，价格涨上去就想等缓缓再说。房价真走平了，就想说可能明年房价会更低。

但是你可否知道，地产投资是多维的，除了房子价格外，贷款，税务，交易成本和市场机会都是可遇不可求的，你只不过习惯了它们的存在。我预测只要房子再有一波的大幅上涨，这些环节都会收紧，买不起房的愤怒民众会找堪培拉的青天大老爷伸张正义，一系列打击炒房的政策又要出台了，也许是像我们的邻居新西兰一样，第二套房子只能贷款65%，也许是像新加坡一样，买第三套房印花税都涨到12%，那个时候你会觉得比起现在，2018年真像天堂一样，你会说我为何在那时没积极投资呢？

您得有一个意识，那就是好东西不会持久，而这个需要时间过后你才会感受到，新的挑战会一波又一波的来到，您需要的是看到挑战背后所给予你的机会，而不是今天存在眼前的困难。房地产其实就是前一波的人收割后一波人的钱，我的观点是越早入市越好，比如说2015年那波高点，很多人以为那时候买房的人都赔了，可是只要你没有去买楼花，新房，CEO盘，2015年你其实赚大了，为何？请问您听说的那些买了贷款买了7，8套房子的投资者，他们如果放到现在能贷出来这么多钱吗？你现在再复制得多困难？

2015，2016，2017包括2018都有也都会有人买房子赚钱，关键是你懂不懂，人最可悲的是明明不懂投资，却一昧的用时机去掩盖自己的无知，总觉得赚大钱要靠上天的恩赐而不是后天的努力，一直苦苦等待买房的良辰吉日来到。普通人在很多事情上都是如此，如不去修缮外表提升自身经济实力却天天盼望命中姻缘来到，不去努力学习投资却相信发财命中注定，不去扩张人脉交朋友却坐等贵人相助，虚度光阴后却感叹老天为何如此不公，朋友，每人每天都是只有24小时吧。

我还是那句话，抓住时代给你的机会，感恩现在所有的一切，因为未来会有更多的挑战会让你感叹今天原来是投资那么好的时机。你可以不是企业家但一定要有企业家精神，那就是发掘市场上大多数人还没发现的机会，牢牢抓住这个机会。