作者：Fiona Yu 余晓菲

博满金资财富经理

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9月6日中午，澳大利亚四大银行中的澳新银行（ANZ）和联邦银行（CBA）先后在中午发布了提高可浮动贷款利率的通知。这是继西太平洋（Westpac）8月29日率先宣布非周期性加息后，又有两家大银行进入加息阵营。

虽然舆论对其他三大银行的加息早有预测，但ANZ和CBA将浮动利率标准分别提高了16个基点和15个基点，均略高于西太平洋的14个基点，这无疑加大了国民银行（NAB）的压力。

加息后，ANZ的自住房还本付息贷款的标准浮动利率为5.36％，CBA的标准浮动利率为5.37％，Westpac的标准浮动利率为5.38％，NAB的标准浮动房屋贷款利率为5.24％。

三大银行均表示批发市场的融资成本上涨是本次加息的最关键因素。联邦银行（Commonwealth Bank）首席执行官马特•科恩（Matt Comyn）表示融资成本平均上升了25个基点，银行已经吸收了这些较高的融资成本。

澳洲银行的一大部分融资依赖于海外市场，而国际货币市场的资金成本上升导致海外融资成本不断上升，进一步压缩了澳洲银行的利润率。商业银行上调贷款利息无疑给低迷的房地产市场雪上加霜。

澳大利亚房价上月继续下滑, 大部分州首府的房价小幅下跌。根据 CoreLogic 8月31日最新的月度房屋价值数据, 5个州首府城市房价比上月环比下跌了 0.38%, 比去年同期下降3.09%。

到目前为止, 悉尼和墨尔本房价分别同比下跌了5.64%和1.67%。

这一轮住宅房市的调整是自2017年下半年触及市场高位后的回调，结束了自2012年到2017年的上涨趋势。澳洲房地产市场的周期一般是5至7年，本轮房价下跌是对连续3年高涨幅的估值修正。

说起本轮房市降温最主要的原因，不得不提的是贷款政策的收紧和税务政策。金融监管机构澳大利亚审慎监管局（APRA）为防范金融系统风险，于2017年3月出台了限贷新规。由此导致各大银行纷纷收紧了贷款条件，并上调了部分贷款利率。而且，澳洲政府为防止房地产过热，大幅上调了海外买家 的申请费和印花税。澳洲银行严控海外人士贷款买房、限制临时居民房贷等一系列措施，让房价飙涨告一段落，房地产市场的供求关系发生变化。

目前在澳洲房地产市场上，买家更为谨慎，投资活动减少，观望情绪升温。而卖家心理预期并未调整与市场同步，因此，我们看到一些主要城市的房屋拍卖清盘率出现一定程度的下滑。

根据CoreLogic最新的统计数据，8月31日至9月6日澳洲首府城市的初步清盘率加权平均数跌至51.07%。其中，悉尼的清盘率为58.61%，墨尔本为59.08%，拍卖房屋数量和清盘率均低于去年同期的水平。

大多数人最关心是本轮房市的疲软会持续多久？什么时候会止跌反转？多数研究机构认为本轮房市的调整只是开始，但关于调整幅度的多少，各方预测不一。

房价下调、房贷收紧、利息上升，种种因素导致投资房的需求减弱，市场信心下降、成交量减少、开发商压力增大。来自UBS、NAB、AMP Capital、ANZ 、Capital Economics和CBA的经济学家们普遍预测房市仍然存在更大的下行风险，此次对房价估值的调整会持续至少18个月。

房产投资是在澳华人最重要也是最主要的投资。就当前澳洲房产投资而言，常见的分为两种。一是个人投资者购买住宅投资房或商铺，出租或者寻找物业升值机会再出售；二是开发商买地，开发地产项目。

在过去的几年中，由于房价的不断上涨，房产投资似乎是一个稳赚不赔的生意。开发商只要能拿地、开发、销售，基本上都是挣钱的。个人投资者只要付得起首付，房子增值都是合算的。但这一切都是建立在贷款政策宽松、房价一直稳步上涨甚至暴涨的条件下。

当前地产投资已不仅仅是囤房然后待价而沽的卖方市场。这就需要我们重新去审视实体地产投资的配置是否合理，风险是否在增加？站在房市受严厉调控，房价回调的节点，房地产还有必要投资吗？如何投？

房地产的投资和配置是永不过时的一个话题。简单来说，它主要分为直接购买地产和购买地产基金两种形式。谈及直接买房和购买地产基金投资的利弊区别，简单归纳为下表几点：

地产基金不是新鲜事物，早在1960年代美国就出现了地产投资信托基金（REITs），澳大利亚在1971年推出了当地第一个REIT。

简单来说，REIT是一种地产信基金，把投资者的资金汇集起来，再由专门的投资机构进行房地产投资，再将投资所产生的综合收益按照比例分配给投资者，分为上市的REITs和非上市的REITs。

除此之外，还有一种地产信托基金是通过实施信托计划筹集资金用于房地产开发项目，本质上是类固定收益的私募基金，但这些基金一般只卖给机构投资者和少数个人合格投资者。

从投资性质来说，地产基金还分为抵押债权型和股权型的产品，收益与风险又有很大区别。得益于澳洲严格的金融监管环境，风险控制措施也比较完善，地产基金不失为当前地产投资的一个新方向。

在当前大环境下，不同地产板块表现不一，投资标的多元化的地产基金回报也参差不齐。就当前住宅市场疲软的环境下，投向商业地产、零售地产与医疗地产的地产基金整体回报率表现较好，但住宅地产项目的地产基金也在过去的几年中取得了良好的成绩。

虽然房市暂时低迷，但房地产市场长期看人口，澳洲移民数量逐年攀升，特别是首府城市人口增长迅速，经济环境稳定，劳动力市场数据向好，对房产的刚性需求一直存在。所以，中长期依然看好房地产市场。本次房价的估值修正，也让投资者重新检视自己对于地产投资的配置，更合理地选择适合自己的资产配置。

大多数在澳华人同胞过去执着于将绝大多数的资产直接投向住宅地产，很大一部分原因是因为澳洲本地的投资市场仍然是以本土大额机构投资人如养老金公司、投行、家族办公室等为主的金融市场，在澳华人很难有机会触及金融投资渠道。

而实际上地产基金是一种兼具地产、商业、投资属性的金融产品，深受大型资产管理公司和家族办公室的青睐。现在，在总体市场资金偏紧和住宅市场价格下跌的大环境下，地产基金可能是更好的选择。

不过正如上面图表所示，地产基金所投的资产类别差异明显，回报也不尽相同，更需要仔细甄别，笔者将在下一篇文章选取澳洲市场上典型的地产基金做对比分析，以便投资者根据自己的需求更好地选择。

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