如何降低风险

投资住宅物业是多个长线投资收益之一。它对比起其他形式的投资，有着几个优势，包括在一段时间内的相对稳定，税收减免负资产负债可用性的优势。而缺点包括较高初始资金，较低流动性，特别是在停滞的市场，并且容易产生大幅上升传出与不断升级的利率。实际上，作为一个投资者而言，动用自己的资产之前是需要广泛的研究和咨询的。

这篇文章主要是关于一类风险 - 即相关问心无愧规划。如果你只是打算购买住宅物业，并没有实质性的改变，例如不翻新不装修等的话，当时的风险将是有限的。不过，我假设典型的投资者会有意加快各种可能的方式，如将房子以一个更大的房子或开发单位或者通过细分或合并地块的资本增值。这意味着风险立即升到更高的水平，并有可能在某个地方遇到地方政府的反对和规划的关注。

在以下10个降低风险的提示中，这些最好的方法是使上一时兴起或受说服力的营销或诱人融资方案的影响，特别是土地采购。

你的目标是你的物业选择自住还是纯粹为了赚钱，抑或是两者兼有？你必须清楚，如果追求是一种投资，你选择的物业区域一定会是与你想长期居住的地方不同。在另一方面，如果购买物业主要想自住，除了区域不同外，可能还会有税收优惠。一个无法断开投资及置业的物业经常混淆或会是最佳的投资决策。

通过理性选择标准的基础上选择你的土地，从宏观到微观的标准。宏观投资的意思是投资规模投资到国际其他国家，或者至少其他州际。ASSA认为避免这些不必要的危险，包括不熟悉其他国家当地文化，法律和依赖他人有效地管理这些问题。更大的风险来自更大的回报的可能性，同时也很有机会得到更大的损失。因此，在对外投资的风险需要不断监测和审查。

微观投资就是投资者们投资到澳大利亚，他们对市场的熟悉程度和经济环境都比较熟悉，以及澳洲出色的数据源的好处，以帮助投资者们轻松的选择。出色的数据例子包括所以区域物业的中位数，租金回报，每个月每年的增长趋势。从这个和其他可用的数据可以衡量出区域是否得到了迅速发展，或为固定。这对于投资者们来说绝对地把风险降到最低。

这需要清楚了解地的‘谎言'，以及周围的环境如何发生变化了。作一个例子，一套房子是坐落在一个文物保护区，它的四周全是一致的遗产。十年后，这套房子却是坐落在高密度住宅以及商业发展的一个“特别开发区”，激烈的商业开发计划和附近已经指定开发成熟。

对已发生的实际变化有利的方面之一就是土地价值已在10年间增长显著。在另一方面，周边地区的房价加剧不会欺骗大家，这是一个重要的考虑因素，如果投资者购买的是一个你打算自己住的话。

四、优化你的搜索

或许从上面的过程中，你达到在自己的心仪的城市中选择了两个或三个地方。因此需要在这几个区域区更具体的研究，以确定街道和土地，包含物业具有的发展潜力。

可以上地方政府网址，上Google Maps看鸟瞰图，物业具体地址和3D街道图。这些数据提供了有力的协助下，投资者可以实地调查，省事省时间。

发展潜力的指标包括大量未得到充分利用、改造，和比其他一般区位优势的证据。在物业类型和规模可以观察到该区域近期重建或区域的变化迹象。

五、挑选出一个区域，深入了解

如投资者已经选定好了一个区域，最大限度地提高你的选择标准。那么，投资者可以从当地政府中拿到规划的证明，将详细介绍所有适用的土地和其他各种相关事宜。在新南威尔士省，这个证书叫‘149证书’。

一些关于如何用地和可用地是多少的问题，允许投资者改变用途或延长土地上的建筑物轴承的最重要因素，和将适用当地环境规划和发展控制计划引用。在新南威尔士州，证书中列出这些法定图则及其他事项可以从该局网站上下载，使得更容易发现关键信息，规划你的发展建议。

六、进一步了解土地或物业局限性的信息

投资者如购买土地是否会考虑到一个主要的扩展，是起一个别墅或是向公寓发展，但都需要检查限制发展的重要。广泛地说，最重要的关注可能包括：

• 使用土地和想更改用地，都是需要经过同意后才能动工，不然会被禁止的。

• 是否有任何可用的特殊特许 - 比如现有的使用权是老年人。

• 一个以上的住所是否可允许建在一块土地上。

• 适用于住宅用途，包括最大高度或楼层，物业边界的最小的挫折，包括侧面和后部的边界和前建线，最大覆盖范围最高地积比率，最小的土地面积，正面、景观区以及最大密度控制作为最小的停车需求。

• 初级阶段规划的建议从地方政府开始，因为它涉及广泛的允许条件。也记住，并不是咨询任何人都可以的，最不可能的就是他们作出任何实际的发展决策。

• 即使在发展中，你的想法可以通过规划的允许，但别忘了最有力的风险 - 邻居反对或向地方政府投诉你的反对者。

受到土地的限制，评估最大的发展潜力

每个开发，投资者都可以开发在适合自己的土地上。通常的程序是准备好区域的地图，显示陆地边界，标注好最小化不行动工的土地。剩下的就是在最大高度或允许层数来进行。

拿原有的物业来做一个市场评估

投资者可以评估自己开发的土地上的最高和最佳使用。这可能涉及与市场专家咨询 - 什么形式的住房是最需要的？什么样的物业出售或出租的回报可能会得到最大回报？如何做到收回项目开发的成本再加额外收益？

如果，投资者可能在建造中建造了更高和更好的物业而令到成本超过了预期，那么应该要找到一个替代发展的方案，以避免过度资本化的投资。

果断和冷静的决定是否继续购买你的首选开发用地

投资者不应该投入太多个人感情在购买土地的事情上，但可以投入关注多点该规划，以帮助你一个理性的情况下做决定，不要害怕重新开始寻找。这样做可以准备投资于可计算项目可行性，宁愿把资金花在咨询费上，也不要把资金浪费在做出错误的财务风险中。

仔细选择你的建筑师

一旦投资者已经确定你的总体发展目标、建筑面积和配置，使在合适的建筑师来优化您的最终计划。在所有方面中建筑是最大的可变性，包括项目管理和成本控制方面。

可以邀请不同的公司来投标或给投资者选择，设计和监督在一个新的房子建筑中，虽是最基本的过程，但也是最重要的部分。