墨尔本正在发生的变迁？

墨尔本住宅新政策与金融新形势分析

权威数据公司RP data公布：从刚刚过去的7月份的数据来看，墨尔本增幅达到3.7%，击败悉尼，成为2015年澳洲增幅最大的城市。

人口的增长是墨尔本房市发展的关键驱动力之一，这已是一个不争的事实。根据澳洲统计局（Australian Bureau of Statistics）统计数据显示：墨尔本11年以来一直是整个国家人口增长最快的城市，目前，墨尔本人口超过435万,比2000年增长了超过90万人，增幅达27%，每周平均增长1500人。专家预测，在未来的十年内墨尔本人口将会再增长近100万。因此撇开墨尔本其他方面的发展不说，仅为了满足人口增长所产生的需求，在这十年里墨尔本必须投入近755亿澳元，用于建造33万套住宅和更新许多原有的建筑，同时也建设配备必要的配套设施，如购物中心、医院、学校，包括加油站等。

在分析大势的同时，也需要关注房地产的区域性。各地区的表现在跟随大市的基础上，依然存在着一定的差异。区域政策、政府规划、基础建设情况将影响该区域房屋供需，从而在微观上影响该区域房市。

区域住宅新政策
墨尔本的人口高速增长，其中大部分是由于海外移民和州际移民造成的，这促成了基础设施投入的大幅增长，这些基础设施的建设将更好地架起人们与其工作、商务、赚钱养家的场所之间的桥梁，同时又将反过来进一步促进人口的增长，带来整个区域房屋需求的增加，给区域房市带来新的机遇。了解何处有重大基础设施工作正在规划中或建设中，这一信息是发现最新经济活动和未来增长潜力的一个良好指标。目前墨尔本主要大型基础设施见附图。

基础设施建设只是区域规划建设具体表现的一个部分，影响该区域住宅需求，但政府的许多住宅政策将影响该区域未来房屋类别与供给，如维州政府最新推出的Reformed residential zones，明确各区域可建设房屋的类别和数量，对墨尔本各区域住宅建设都将产生深远的影响；维州规划部长拟推出的住宅设计新标准，将对未来房屋大小和宜居性产生影响等等。

金融形势

先回顾一下最近20年的利率表现：

Ø 物业贷款的标准浮息最近20年的平均值为7.5%；最近10年均值为7.25%；近5年为6.75%。
Ø 目前最低的标准浮息为4.62%（实际利率也为4.62%）；1年期固定利率4.49%（实际利率5.27%）；2年期为4.59%（实际利率5.41%）；3年期4.09%（实际利率5.26%）；5年期4.97%（实际利率5.02%）。

未来影响储银决定调整利率的主要因素：

Ø 全球经济总体形势；
Ø 澳洲GDP的增长幅度；
Ø 通胀是否处于可控制范围内；
Ø 消费者信心指数；
Ø 进出口形势与政策等。