重要的一点，虽然有可能同时获得强劲的资本增长和高租金回报率的房产，但这种情况实属罕见。通常，投资者需要在这两者之间做出抉择。

相应地，这就涉及到哪个选择更适合投资者的目标和风险预测，以及哪个选择的可负担性最强。

强劲的资本增长战略

投资于住宅房地产时，你一定希望获得可观的资本增长。问题是增长的量如何？

从长期来看，我会把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上4%-5%。因此，你所考虑的增长率很可能在6.5-7.5%之间。

如上所述，该策略存在的风险是，在你持有该类投资性房地产期间，你很可能要贴钱，而且还要面临利率风险，如果按揭利率上调，你将会有所损失（特别是因为合同或市场等约束使你不能立马提高租金时）。

但这些风险可以通过一些方法来降低，比如减少借款和获得固定利率的贷款，但是一般来说，该策略存在着一个持续的问题。此外，强劲的资本增长策略其实是孤注一掷的，所有收益都是在未来某个时间房产售出时才能取得。

同时，投资者常常会出现亏损和负现金流。

高租金回报率战略

高租金回报率策略能产生正现金流，从而帮助保护投资者免受利率冲击，同时显著减少持续现金投入的潜在需求。

该投资策略的风险较低，因此，正常情况下总体收益（由于资本增长率较低）不如前者高。此外，如果评估下来的总收入大于可扣税的支出（包括减值），就可能需要缴税，因此投资者可获得的现金流就会减少。

租金回报率不同房产会有不同，但是8%左右通常被视为高回报率，然而对于高资本增长房产，租金回报率一般在4-6%之间（有些情况下甚至更低）。

举个例子 -【数值比较】

为了说明这一点，我们假设有两套价值均为40万澳元的房产可供选择。

房产A的预期资本年增长率为7%，租金回报率为4%，

而房产B的资本增长率为4%，租金回报率为7%。

(两者互换的回报率)

假设购置获得的价格、金融方面的支出和持有成本都相同情况。

下表说明了15年后可能的财务状况：

可以看出，15年后，房产A的价值大大高于房产B的价值（将近高出50%以上），而在投资期间，房产B产生的现金流则大大高于房产A。

你还可以看到，15年后，由于房产A强劲的资本增长，两套房产的租金差距缩小。但这是基于租金水平可以与资本增长趋势保持一致（以保持收益）的假设，事实情况不一定如此。

最终选择？

资本增值 vs 租金回报

那么，哪个选择更好？

这两个策略都能为投资者带来不错的总体回报和收益，但是它们的赢利和风险各不相同。答案可以归结为个人的需求和目标，最好通过详细的财务分析来确定，包括考虑一些假设情景和现金流情况。

此外，如果投资一套物业，建议选择中位价左右或者略低于中位价的靠近大的市政规划的物业，这样既可以保证了房产的高增值，租金也可以覆盖得了房产上的各种开支以实现正向现金流，在收支平衡的时候享受房产的高增值收益。

如果你投资多套房产，那么合理的建议就是高租金回报与高资本增值的房产项目相结合，然后你可以使用多余的现金来支付另外几套低租金回报率房产（但高资本增值）的净开支。这可以帮助你平衡收支的同时，又可以实现部分房产的高资本收益。

（以上内容源自网络)

---