悉尼成功地产点评：最近真可谓大事连连，人民币突然贬值，全球股灾，澳洲财长提议增强对海外投资者的控制。对房产投资者最敏感的恐怕就是利率增加和贷款难度的增加了。本文提供了一些观点，可供参考！

应监管机构针对银行贷款增长速度的政策要求，银行采取了一系列的措施来限制投资贷款。尤其是地产投资者，面临了一系列的新的贷款障碍。另一方面，即便投资者已经取得了贷款预批，仍然会面临不少的风险。

由于澳大利亚审慎监管局监管局APRA认为澳洲的地产市场存在过热的风险并要求银行做出调整，澳洲的几大银行已经提高了贷款利息，或者改变了贷款的审核制度，或者将两者结合在一起。Mortgage的负责人John Flavell说，除了大银行之外，一些规模较小的借贷机构也受到了影响，或早或晚，他们也要做出相应的调整。为了应对突如其来的的贷款政策，投资者也是绞尽脑汁，采用了各种对策。

“中和”LVRs

可贷款比例LVRs是银行第一个“下手”的地方，Westpac西太银行， BankWest西澳银行，St George圣乔治银行和Heritage都将可贷款比例最大值设定在了80%。ING DIRECT荷兰安智银行宣布在新南威尔士州的贷款最大比例将不会超过80%，而其他地区的最高比例可达90%。ANZ澳新银行和NAB国民银行的最大贷款比例为90%。

一位贷款经纪商John Kolenda介绍了一种投资者常用的贷款策略，Kolenda经手并管理1300多比房屋贷款。他说，通常投资者都拥有一套自住房，如果自住房的LVRs较低，可以将自住房的LVRs“匀”给投资房的LVRs，投资者有机会可以贷到相当于投资房100%价值的贷款额，投资者甚至可以将父母的房屋作为抵押并将多余LVRs比例转移至投资房中。

投向小型贷款机构的怀抱

银行的第二轮贷款收紧政策是提高了投资贷款的利息。联邦银行和澳新银行分别提高了投资贷款0.27个百分点，国民银行提高了0.29个百分点，而AMP提高了0.47个百分点。由于监管机构的政策调整主要是针对大银行并点名了四大银行以及麦格理银行，所以小型贷款机构的贷款政策变动相对较少，但是随着时间的推移，它们迟早也会随着监管机构跟严格的措施出台而做出相应的调整。

因此在大银行提高了利息，而小机构仍然保持原有利息的这段真空期里，投资者或许可以选择一些小型贷款机构申请贷款，不过这个“美好时光”并不会存在太久。

增加存款，提高收入

银行对贷款人的偿还能力的评估方式也作出了改变。西太银行不再将Negative gearing 负扣税计计入偿还能力之内，还降低了养老金收入在收入能力中的比例。CBA联邦银行也采取了类似的措施，联邦银行移除了大部分的负扣税财务优势，并将一些特定收入如加班费和奖金等设置了80%的最大考虑值。国民银行则称，可能会将债务加入到收入考量范围之内。

最终，应对银行各类调整举措的并证明偿还能力的最佳和最直接的方式，还是回到了增加个人存款和提高收入这关键一项。

来源：网络

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