狂转: 众筹地产——颠覆传统地产生态 ---暨众筹地产首个推荐项目介绍,图说悉尼微信公众号文章

狂转：众筹地产——颠覆传统地产生态
---暨众筹地产首个推荐项目介绍

众筹地产金牌地产顾问原创抄袭必究！
Steven Lee 0405394437 　

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互联网本身具有跨时代的意义，互联网只有和传统的产业嫁接在一起时，才会为整个社会创造更多的价值。房地产众筹，和“互联网+”一样，已然成为灸手可热的关键词和行业趋势。众筹理念，已经掀起行业大浪。
众筹概念可以分为两个角度开展。

一，从开发商角度，开发商发起的房地产众筹不仅能让开发商成本下降1/3，还能帮他们提前找到客户，实现“以销定产”，可谓是颠覆了传统的房地产开发模式。
通过众筹，开发商可以把房地产的投资门槛降低以募集到足够的资金投入到房地产开发。房产众筹与房地产信托基金（Reits）原理相近，也就是说，将凝固的房地产项目所有权，分拆成无数个小的分子，让开发商无需投入大量的资金用于开发建设。房地产开发可以不再一味依赖于以银行贷款为主的间接融资，开发商可以直接找个人投资者借钱，实现直接融资。众筹房平台以房产项目投资前端大数据分析精准定位为基础，有效分析市场需求与意向客户，达到精准锁定客户和众筹募集、优化设计的目的，减少了项目的融资成本、营销费用和无效成本投入，使房产项目总成本降低，并提升项目资金周转率，开发商项目收益可基本保持不变，从而达到市场的供需两端都满意的结果。站在开发商的角度，可以解决更深层次融资的需求。而众筹平台更多的会去考虑用户的参与感、实际收获，相对其他理财产品有什么更大的优势。这是一个双方共同探索的过程。地产商面临两大难题：一是找钱，二是找客户。房产众筹不仅为地产商解决了这两个难题，节省了10%的融资成本以及营销费用。传统的开发模式，拿地、建房、蓄客、销售。这个模式的难点在于销售和融资。而众筹突破了传统房地产的开发运营模式，让开发商轻资产运作，通过互联网，一开始就能够把钱和客户聚集到。而对于购房者来说，可以全程参与建房的过程、参与监督、选择户型包括提出自己的建议。众筹可以说改变了房地产开发的生态。奠定以市场需求决定开发导向的格局，帮助房地产开发商实现合理布局、客户洞察、产品定位、定价指导、精准营销，提升购房者的体验感及满意度，从而实现精准化营销理念

二，站在买家角度。
通过互联网平台，可以将素不相识的地产投资者汇集在一起，交流探讨搜集到的优质项目，共同分享地产投资的收益。通过众筹，可以把房地产的投资门槛降低以募集到足够的资金投入到房地产投资。
利用众筹平台更多的用户可以获得参与感，学习了解过去陌生的领域。
获得安全性高低风险收益稳定的地产理财产品。小投资者也可以通过投入少量资金获得他们所投资房地产的部分所有权，以此获得销售收入或租金收益。众筹房平台有效的利用互联网的便利性和传播速度的特点给购房者带来切实的利益。资金不够雄厚的投资者也一样可以通过众筹方式
由于在澳洲涉及贷款及报税等手续，建议人数只限于双数，如2，4，6，8甚至10人投资一个项目，但人数亦不宜过多以避免过高运作成本。
众筹地产从理念走向实践的过程中，还存在一系列的诸如表决权等问题，还处于探索与不断完善的阶段。
但可以预见，这种借助互联网力量的投资方式将降低地产开发与投资成本，也加快地产开发速度并降低行业利润。

若错过了淘宝，切莫再错过众筹！

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首个众筹项目推荐原因：
1，属入门级低投入产品，
门槛低，风险小，租金回报较高。
2，由最大建筑商品牌公司METRICON建筑与最大土地开发商LENDLEASE的金牌代理商鼎丰集团代理，信誉与服务较好。
3，升值潜力较大，适合长线持有。
4，属相对复杂的LAND AND HOUSE项目，提供了参与者了解学习澳洲地产投资的机会。
5，接受外国投资者投资。

怎样用好血汗钱，挑选性价比好的投资房？

长期关注本人文章的读者已经了解到投资房的标的无非主要分为期房类和二手房类的别墅或公寓。如考虑到利用房屋折旧扣税则以期房新房为优，如首期资金有限则购买期房更有优势，如何规避无良开发商或者因专业与实力不足而利用SUNSET TERM（落日条款）废止合同而造成投资者丧失投资机会呢？最简单的方法就是找信誉纪录良好的代理商购买优质开发商的产品。因为良好的口碑本身就具有巨大的经济价值，专业的代理商与开发商都会珍惜来之不易的品牌信誉。与好公司合作，问题已解决了大半。因为负责任的公司在挑选产品与定价上面都已顾及买家利益，以争取最大量的回头率。

从宏观上，投资地的选择涉及政治经济人文等因素，从微观上则涉及地点，周边配套，价格等因素。

在微观因素中，LOCATION 是永远正确的首选因素，现代生活越来越紧张，人的感觉是越来越忙，那么LOCATION就包含了从出行到购物办事等方面都要节省时间的元素。而市区停车困难，越来越多的人更乐意选择火车出行。

希望节省时间与追求便利成为了现代人的首选要素。有了很好的LOCATION外，目前价位尚低是降低投资风险，获取更大增值空间的重要因素。

目前投资悉尼CHATSTWOOD 固然一样会有增值前景，但是今天100多万才二房APARTMENT的高价还有多大上涨空间？供楼过程又要贴多少钱去养房贷？如果100多万的资金，投资三套4房别墅，而且可步行10来分钟即到火车站与镇中心（包括购物与其他设施），投资风险是否可以大大降低？

让我们来以中立客观的眼光来审视这种物业是否值得投资。如果有用一套需要与租客合住的SYDNEY房换取2套收租，1套自住的生活的机会是否值得考虑呢？

这是一个几乎无需贴多少钱去养贷的项目。

如果是工薪纳税人士，扣去节税收益，头年就有盈余了。

1， Location：1000米左右至火车站镇中心。

离市中心22分钟火车车程。

火车站已在运行，工作日高峰期每12-20分钟一

班火车。全新大型社区，自带购物中心和商业办公楼。镇中心待建，建成后房价将更高。

实用面积138-143平加双车库，总面积179-185平，冷暖中央空调，六星级环保建筑，占地350-400平米，無管理费。今年六月刚通火车，超大规模的shopping Town 正在兴建，整个区小桥流水，有网球场，学校.

2，土地价格才$500多/平方米！350-400平方米土地价格才21-23万。造价才约$1400/平方米。180平方米的4房2卫2车位单层别墅造价才约25万。全包总价才47万左右。无STRAT FEE。

3，建筑商是全澳建筑界一哥METRICON！

还要破纪录担保建筑结构质量25年！比法规的7年足足多了18年。自信爆棚！

4，内高居然有2.55米，交钥匙工程，按时签约后就不再加价！精装修！冷暖空调。

5，包了SITE COST，挖到岩石也由开发商自行消化。买过地的都知道，这是打破行规的呵！

6，明年10月才交地，一年多才交土地！堪比公寓楼花! 留有充足时间备款。交地时土地价很可能又涨了。

7，首次订金总额才不到$3万多，土地SETTLE前办出贷款。若贷8成则只须备余款9-10万。

即使外国买家贷款7成，付30％也才60多万人民币！

8，建成房子后，按5%回报包租1年（头30天空租风险由房东自负）。

包租期满后，已经是3年后了，通常租金与房价都会再涨。

9，入市时机：存款利率历史性低位。

澳币4.7左右！人民币仍有贬值风险。

请看看笔者在最近几天实录的利率与汇率行情，定息才2.9%左右，而澳元已跌至兑人民币4.7左右，而且这波低迷的行情并无在短期结束的迹象，这意味着以澳元标价的建筑材料

与人工成本只会比澳元汇率处于高位时的澳元标价更高。期待房价下跌的力量不足挂齿。

10，小环境：小桥流水人家，公园运动场小学中学就在旁边。

大环境：连续5年蝉联全球最宜居地的墨尔本。

人口持续增长。

11，时间紧迫：外国人12月1日前交换合同可节省$5000FIRB申请费！

12，已收到大量EOI。现在已经很多人热捧的项目，是否已经预示了未来的升值趋势？

只有涨价，才是让供求平衡的唯一途径！影响房价最大的因素是供求！认真研究这个区，就不难理解为什么开盘几天就涌入这么多Eoi ! 澳洲人卖房有点憨，通常是先以最低价卖掉最好的单位！人气鼎盛后，最差的单位价格最贵也不难出手！理解了这种卖房文化，老投资客总会争取在前期买入。

买房程序：交2千(可以全退款)排队(Eoi )。抢到具体的lot number 后十天内付土地总价10% 约2万多,造价5％约1万多锁定期货交钥匙工程的价格。只是3万多$，明年11月左右交土地。交土地前提前四个月办贷款。澳洲人备15％。外国人备25％收土地及开始建房。并于交土地时交土地价计算出来的印花税。澳洲人约6千多，外国人加收3％。再花8个月左右建房。