许多澳洲房产投资者会混淆银行的标准浮动利率，浮动利率，固定利率以及储备银行的现金利率，本文为你一一释惑。
现金利率 Cash Rate 是指澳洲央行根据目前国家经济状况设定的基准利率，银行部分贷款的成本利率来源于此，目前澳洲的现金利率为2%。澳洲央行对于现金利率的每次变动都会影响澳洲银行的浮动利率。但与中国央行不同，澳洲银行是私有股份制银行，澳洲央行对其没有管辖权。因此，央行的货币政策及现金利率的变化仅对银行起指导性作用，没有强制执行力。 标准浮动利率 Standard Variable Rate 银行借贷的标准利率，标准浮动利率（以下简称SVR）原为银行实际借贷利率，不含任何折扣和优惠，不同银行的SVR不尽相同。但随着市场竞争加剧，越来越多的银行为客户在SVR基础上提供大幅优惠，因此SVR不再作为客户考虑贷款产品的主要指标。 浮动利率 Discounted Variable Rate 我们通常所说的浮动利率，指的是应用银行折扣后的浮动利率，例如，ANZ银行的标准浮动利率是5.38%，银行提供给客户0.9%的折扣，客户的浮动利率为 4.48% (5.38%-0.9%)。这样的折扣一般是终身的，即无论标准浮动利率如何变化，客户的浮动利率始终享受0.9%的折扣。因此，客户在选择贷款利率时，不能只看标准浮动利率，要考虑折扣后您的浮动利率是否具有竞争力。 固定利率 Fixed rate 指客户可与银行在某段时间内（1-5年）签订一个固定的利率。固定利率是银行经济研究小组根据未来经济走势对浮动利率影响的结果。签订固定利率，意味着您在固定期间内，不得将抵押房屋出售，不得将贷款转换银行，不得提前结束固定期限，不得归还固定贷款本金。 固定利率 优势：在一定时间内锁定利率；月供可被预测，有利于制定下步投资计划。 劣势：在固定期限内解冻，须缴纳罚金；固定利率的贷款无法连接对冲账户降低还款。 浮动利率 优势：可合理对冲账户降低月供； 劣势：利率上涨，月供增加。 按照ASIC（澳洲证券与投资委员会）规定，贷款经纪人不得向客人提供贷款固定的建议与方案。因为，利率的走势由经济状况决定，而经济通常难以准确预测，任何建议都存在风险。 澳洲房产投资者的做法 如果觉得目前固定利率合适，澳洲投资者会根据自身存款状况，将现有贷款分成两份数额相同的固定与浮动贷款，这样无论利率上升还是下降，都会有一部分贷款利率最低。 实例： 王先生向ANZ银行借款$600,000并开设了对冲账户(offset account)，连接到他的浮动贷款账户。考虑到手中目前有$150,000存款，未来几年内还会增加$100,000富余资金。王先生在申请时将$300,000贷款做了2年固定4.49%. 假如1年后，贷款浮动利率升至5.5%时，王先生的实际还款利率为 (5.5%+4.49%)/2 = 4.995% 假如1年后，贷款浮动利率降至4%时，王先生的实际还款利率为 (4%+4.49%)/2 = 4.245% 点评： 王先生放在对冲账户中的存款同样可以降低月供，王先生虽未在利率下降时享受到最大优惠，但也避免了2年之内利率大幅攀升带来的风险。利率选择如同房产投资，抄底（为追求最低利率）会带来大幅风险，多元化（部分固定，部分浮动）才是稳健之道。
