【本文转载自嘀嗒网】

想必大家最近都或多或少听说澳洲四大银行上调了利息。一时间，投资者和贷款经纪们都像热锅上的蚂蚁一样！投资者忙着对比哪个银行利息最低，贷款经纪们忙着帮客户去做固定利息，大家都忙得是团团转。其实，无论怎么做都逃不过此次利息的调整。也许你要质疑我的观点。且慢！请听我细细道来…..

我们都知道四大银行加息已成事实。RBA有对CASH-RATE调整吗？答案是并没有，还在2%的水平。也就是说此次利率调整并不是澳洲央行制造出来的。除了央行还有谁有这么大的能耐可以操控我们的利息呢？Duang Duang Duang，能影响我们还款额的机构隆重出场了---它就是Australian Prudential Regulation Authority（简称APRA）。估计很多人之前都忽视了它的存在，读Commerce专业的同学或者关注金融财经的朋友一定知道它的威力！我也不清楚它的官方的中文名字，姑且叫它Duang Duang Duang吧！说笑而已，我们可以称它为“澳洲金融管理局”。【相当于中国的银监会吧】。

这位Duang大人呢，他也没有直接调整澳洲CASH-RATE的能力，因为这是RBA的特权。人家Duang大人可是谦谦君子，怎么能强夺别人的特权呢？否则RBA就没有独家武器了。既然如此，APRA又是怎么促使银行调整利率的呢？

话说APRA手下有四加一个堂主，分别是四大银行的ANZ，CBA，NAB和WESTPAC还有Macquarie银行。这个Macquarie银行可是深藏不露，因为人家做的都是大买卖，主要的并不是做日常业务，也没有日常分行，因此较少人知道。从事金融业的人都知道，它是屌屌的。言归正传，APRA召集了这五位堂主来训话：“听说你们几个最近放债放的很凶啊？一点都没把我放在眼里！我平时不管你们，你们就随便放？利息还那么低？这是作死吗！NO ZUO NO DIE , WHY YOU TRY ? ”此时五位堂主的心里活动我们不得而知。五位堂主为何放贷那到是司马昭知心，路人皆知！作为银行当然要放贷赚钱，难道有钱不赚？

APRA一脸严肃的说道：“之前对你们几个很放心，一直也无暇监管你们，只是最近你们太猖狂了。从今天起，你们要上调房屋贷款的风险指数，从之前的16%调整到25%这个新标准。这几位堂主有没有跟APRA发生争执？我是不知道了，我们能知道的是他们都妥协了。

那为什么这个风险指数上调会影响银行利息？相信大家都明白，每个银行都要保留一部分资金去应对极端【紧急】情况。这五位堂主一直是行业的翘楚，比较屌，谁敢对他们多言半句呢？他们之前无需预留太多资金，这样一来就有更多的钱拿去放贷。反而那些小银行和贷款机构，一直被限定在35%的这个风险指数上，因此它们要保留更多的资金在自己身上而不能外借，因而小银行的生意就少了很多。现在APRA把五位龙头老大的风险指数也上调了！找他们贷款的就少了，放款额也会相继减少……本来是多放多收利息，现在放款额减少了，为了维持相应的贷款额度和利润还有对股东交代，唯一的办法就是增加利息！

ANZ为了拍马屁，一马当先的把投资性房贷调上去，加个0.27%。主要是把这些成本转移到那些不是自住的、以投资房产为目的的客户身上。自住的客户则没受什么影响，毕竟人家是生活所需，不是投资获利。

NAB看了一下自己的MortgageBook，然后掐指算了很久……天啊，竟然要增加$5.5B的资金！比ANZ的$2.3B多一倍还不止。看得出来这位堂主平日放贷是最凶的。这可怎么办啊？NAB想破了头，终于被他想出个狠招，只要你做房屋抵押贷款，不管你是自住还是投资，只要你是INTEREST ONLY（只供利息的）全部给我加0.29%。NAB堂主心想，平时我对客户那么好，现在是考验我们真感情的时候了。

CBA等了几天，待别人都出招之后自己再出。最后他效仿了ANZ的做法，毕竟他需要的资金和ANZ差不多。同样是投资性质贷款加0.27%。

Westpac，这位堂主平日里最关照华人了，大家都擦亮了眼睛等着他出招。传来的消息却是他们系统不行，暂时不能做有针对性的调整。没人知道这是真是假！还是堂主有意为之！经过一个星期的等待，Westpac终于表态，对于投资性房产，上涨0.27%的利息。

最后Macquarie表示，我一直都不跟你们抢生意，对我影响不大。可是要涨的我还是会跟随大队伍涨的。

现在我们清楚了此次加息的来龙去脉，也了解了官方的意图。如果我说的还不能让你完全明白，也没有关系。简而言之，官方希望通过APRA的行动限制投资者购买房产。希望投资者可以去静静想一想！想一想，要不要停停！（不要问我静静是谁？也不要刚想完静静，又想婷婷！）想想怎样投资才最适合自己。

本来楼价就在高涨，如今利息也高了，这对买房自住的贷款客户无疑是雪上加霜！新的调整对于自住的买家还是很照顾的。现在的自住房利息还是前所没有的低啊。

这就是为什么此次利息的调控不是RBA来出面，而是请APRA出手了！纵观世界，全球经济都一潭死水，欧洲惨淡、亚洲放缓、美国靠借钱过日子、澳洲这个本来靠原材料出口的国家，经济发展也并不均衡。一方面，借着房地产的东风，吹出了一片繁荣的景象，澳洲政府因此而增加税收和就业率，所以政府是不会轻易改变风向的。汇率的低位和基本利率的维持是维持这个经济体系的重要因素。另一方面，政府害怕房地产过热对于澳洲的长久发展会产生负面影响，毕竟有东京、底特律这样的前车之鉴！所以政府想给发展过热的房地产市场降降温。可是又不能用RBA的CASH-RATE去调控，CASH-RATE会影响汇率。一调控这个2%，有变数的不就单单是房地产市场了，可能还会波及到刚刚开始上涨的出口业。综上所述，澳洲政府只好派出APRA这位长老出马。迫使（几位堂主）几个银行出台相应的政策去调整市场的节奏。

咱们再看看中国的房地产市场，政府的每次调控都变成了空调！不但没有抑制到涨幅过快、过高的房价，还越调房价越高，越调置业与投资的人越多。

估计大家看了上面的分析都有自己的想法，在此我也总结一下我的几点建议，希望可以对您在澳洲的投资理财起到帮助：

1． 此次加息主要目的在于调整市场结构，让投资者冷静一下，稳健的步伐才是最好的

2． 假如不需要OFFSET的投资性房产，建议可以做固定。或者可以考虑50%OFFSET和50%固定。

3． 之前得到最大优惠的客户，则无需劳神了，以不变应万变。大局如此，转去哪里都一样。

4． 要REFINANCE套现的客户，不要害怕，对比前几年的利息，现在的利息还是很不错的。