资本增值的利弊

一方面，投资房产的时候，追求强劲的资本增长似乎是一个显而易见的选择，因为这个选择有着产生长期资本收益的潜能。

但是，高资本增长房产的租金回报率往往较低，这意味着这些房产几乎一直都是负收益的[就是可以负扣税的，就是相关费用（比如按揭利息和其他成本）超过获得的租金收入。

根据现行税法制度，投资者能获得一些有用的税收优惠，但是这也意味着他们每个月都要贴钱，直到房产售出为止。

高租金回报的利弊

另一方面，租金回报率较高的房产通常是正扣税的投资性房地产（也就是说，租金收入高于成本总和），这意味着投资本身是在为自己房产支付成本，这也意味着房产在产生现金储备，这些现金储备可用于偿还贷款或其他用途。

不利的一面是，在房产出售时，资本增值收益很可能会比拥有强劲资本增长的房产低，特别是将年同比复合增长的影响考虑在内时。

强劲的资本增长策略

投资于住宅房地产时，你一定希望获得可观的资本增长。问题是增长的量如何？

从长期来看，我会把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上4%-5%。因此，你所考虑的增长率很可能在6.5-7.5%之间。

如上所述，该策略存在的风险是，在你持有该类投资性房地产期间，你很可能要贴钱，而且还要面临利率风险，如果按揭利率上调，你将会有所损失（特别是因为合同或市场等约束使你不能立马提高租金时）。

但这些风险可以通过一些方法来降低，比如减少借款和获得固定利率的贷款，但是一般来说，该策略存在着一个持续的问题。此外，强劲的资本增长策略其实是孤注一掷的，所有收益都是在未来某个时间房产售出时才能取得。

同时，投资者常常会出现亏损和负现金流。

高租金回报率策略

高租金回报率策略能产生正现金流，从而帮助保护投资者免受利率冲击，同时显著减少持续现金投入的潜在需求。

该投资策略的风险较低，因此，正常情况下总体收益（由于资本增长率较低）不如前者高。此外，如果评估下来的总收入大于可扣税的支出（包括减值），就可能需要缴税，因此投资者可获得的现金流就会减少。

租金回报率不同房产会有不同，但是8-10%左右通常被视为高回报率，然而对于高资本增长房产，租金回报率一般在4-6%之间（有些情况下甚至更低）。