引言 澳洲房产江湖险恶，已经不是一天两天的事了。房产中介虚报价格，开发商销售率严重虚假，到处都是坑，消费者买房不易，如果被误导多花了冤枉钱，可真是天理不容！按照惯例，先揭露无耻行为，再奉上防坑贴士，记得转发给买房的小伙伴！
据《Domain》报道，房地产业监管者正在调查几家房产中介报价过低的情况。
更多维州中介会受到报价过低调查（图片为模特摆拍）。
媒体披露维州消费者事务部（CAV）正在审查几家中介秋季以来的经营行为，包括与报价过低有关的投诉、债券及信托账户管理等。
CAV在2014-15财年对房地产中介共进行了1768次合规走访，远超2013-14财年的707次。其中有130份销售文件由于报价过低投诉被审查。
CAV发言人表示合规监控将转向“重点调查房地产中介在房产销售包括报价过低方面的行为”，包括逐个检查销售文件，审查销售过程的每个阶段。中介们已经得到通知，未来几周CAV将公布新监控方案。
根据规定，卖方可在为期一个月的传统促销时间结束后的第11小时设定底价，也可在拍卖日当天设定底价，如果有购买意向的买方较多，底价可比广告价格稍高。如果卖方在房产促销期间告知中介底价，那么中介不能以低于该价的价格促销房产。
从2008年起CAV就把有报价过低行为的中介移交法院审理。上一次法院审理该种案件是2011年12月，Du Pont Sung国际房地产公司的Christine Parsons被指控违法《房地产中介法》，报价过低，被罚款700澳元。Parsons女士所在的中介公司被罚款一万澳元。
CAV最近的一次执法是在去年8月，Taylors Lakes的一家中介承认报价过低，后来采取措施确保不再发生。
中介不厚道，开发商也不老实
据《Property Observer》报道，调查员Michael Matusik的一项调查确认开发商关于公寓项目销售率的说辞纯粹一派胡言，正如房地产界的许多人知道或怀疑的那样。
他调查了布里斯班市中心最近完成的共包含1500套公寓的10个项目，发现大部分情况下销售率增长非常缓慢，与开发商的说辞“卖的很快”、“没剩几套”和“开盘第一个月就卖了一半”形成鲜明对比。他说开发商和营销人员发布的许多销售数据虚假至极，相关当局应该调查和起诉他们。
项目人员经常谎称期房已经售出很多，刺激易受骗的投资者仓促购买。这些购买者最后经常发现投资错误、房价过高、房产价值下跌。
Matusik先生表示经常收到投资者的邮件，通常是敏感的年轻人，他们被会计人员、律师或财务顾问连番建议购买大城市市中心的期房公寓。他们被高销售率、仅此一次的低价和巨大资金收益前景的说辞连番轰炸，因害怕做出错误决定而承受巨大压力，还有许多人不知道他们购买后财务顾问会得到一大笔佣金。
房地产行业的这一恶劣行径监管部门好像无力杜绝，但禁止虚假销售率说辞对ASIC或公平交易局来说应该并不难。
Matusik先生的调查发现每个项目每个月的真实销售率平均只有三套公寓，大部分项目要花15个月才能出售足够的公寓数量（项目的60%），然后开工建设。他说到，一个项目完全卖完最少需要21个月，平均售完时间是三年多，有的项目要花四年多才能卖完。
如果这个问题得不到有效控制，将会造成很严重的后果，因为墨尔本、悉尼、布里斯班和Perth的新公寓项目正在大量涌现，主要城市正在进入公寓过剩时代。
揭秘“日落条款”小花招，防坑防骗全靠它！
什么是日落条款？
日落条款，又称落日条款，含义为法律有一定的制度周期，“日落”指的是法律或合约中订定部份或全部条文的终止生效日期。一般来讲，制定日落条款的目的是在该条文终止其效力前有缓冲期可先行准备及实施相关的配套措施。
Sunset Clause 落日条款是在商业法律合同中常见的一个条款。当一个交易的签约时间与履约时间间隔较长的时候，落日条款为一方或者双方在无过错、无违约的情况下提供了免责解约的机会。其适用范围不仅限于楼花销售合同中，也适用于复杂的公司并购、融资投资、合作经营等交易中。本文只讲解楼花销售合同的条款。
日落条款特点
对项目某个条件发生的时间进行限定；
该项目条件对双方／一方完成合同履约至关重要，且超出合同一方／双方的控制；
一旦触发日落条款，双方／一方可以解约，但无需承担违约关系。双方被恢复至假使合同没有被签署的位置(ab initio)；
落日期一般较长，为一方／双方完成此条件留出足够时间及附加时间。
澳洲楼花销售合同中的落日期条款在经过多年的进化与锤炼后已经变得很程式化和标准化。
日落条款小花招
落日期条款如果利用得当的话，是双方保护各自权益的法律武器。但由于澳洲当下火热的地产市场以及购房者与开发商之间悬殊的规模差异，楼花购房合同中的落日条款向开发商一方产生了倾斜。如果开发商能够本着商业道德来利用这些条款，大多情况下不会对购房者造成利益上的侵害。
在日落条款下，一些开发商可能会故意超出时限，退还买方定金，指望以更高的价格出售房产。在市场炙手可热的情况下，尤其会发生这种情况——这意味着买方将错过资本增值的机会。在这种情况下，买方会失去其他的机会，而他们的定金却被束缚在开发项目中。
虽然昆州公平贸易协会(ICCC)描述的这种情况是在现实生活中发生的例子，但是我们并不清楚这种情况出现的频率，但是投资者和置业者确实有必要确保日落条款规定的期限适合他们自己以及最坏的情况。
项目的施工和开发是有可能延迟的，因此有必要丰富日落条款的内容，并清楚了解项目所处的开发阶段（以及过程中某些不确定的部分（例如获得规划批准）是否已经完成）。
核查开发商的背景也是有帮助的，因为这能确保进展状况可以有规律地呈现出来。你会希望尽早收到有关任何延迟和问题的通知。
如何防坑
建议考虑以下三个方面
1. 开发商是否取得了开工所需的所有必要的批准（necessary approvals ），如果没有，还需要获得哪些批准。
2. 开发商在取得资金使项目能够继续进行前，是否需要获得最低数量的或一部分无条件合约（unconditional contracts），如果是，已经获得了多少合约。
3. 到目前为止开发项目的进度(核查进度时，买方可以询问他们的律师、开发商或开发商代表项目节点是否满足合同规定的时限要求)。
此外还值得注意的是，如果开发项目超过日落条款规定的期限，开发商和买方仍然接受之前约定的价格和条款，那么他们可以再拟一份合同 。
资料来源：Propertyobserver/Domain
腾讯澳洲房产综合编译报道
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