以房养学攻略•澳洲,澳洲房产臻选微信公众号文章

近年来，随着澳大利亚留学人数的不断增加，不少的华人开始注意到了澳洲房地产市场的广阔前景，即利用房地产投资来实现“以房养学”。

什么是“以房养学”？

所谓“以房养学”，就是子女在澳洲留学期间，家长购买一套当地的房产，这样既可满足子女在澳洲的住宿所需，又可利用房产的出租与增值，达到抵充留学期间给予子女费用的目的，从而让孩子轻松留学澳洲！

这是一种比较新兴的教育投入方式。它适合经济条件较好的家庭，可省去子女在澳洲求学期间的租房支出，并将多余因房屋出租而获得的一定租金回报用以负担孩子平时的生活支出，并能从长期的房屋增值获得较好的回报......把投资房地产和子女留学有效地结合起来，取得事半功倍的效果！

“以房养学”的优势有哪些？

1.“以房养学”可使孩子在澳留学期间生活稳定！

澳洲法律允许海外公民购置新房。投资者在购房时可先交付10%的房子定金；等到土地过户后，再支付20%的余款，剩余的房款则可通过银行贷款支付。在澳洲购置房产后，子女在留学期间既可入住自己的房屋免去租赁费用，还可将多余的房间出租，以此平衡每月房贷、减少租房搬家的烦恼，节省留学期间租房费用又可以为孩子创造一个更舒适的学习环境；.孩子完成学业后，也可以根据需要选择将这套海外房产出售。

2.“以房养学”可“曲线移民”！

根据澳洲的相关政策，留学生在大学毕业后将获得为期两年的工作签证。在此期间，如果学生可以在当地找到工作并获得雇主担保的机会，即有机会拿到澳洲绿卡；因此，对于想要通过留学留在澳洲的学生来说，毕业后能否找到合适的工作就显得至关重要。“以房养学”不但可以降低子女的留学成本，还有机会使得全家都取得移民资格。

3.“以房养学”收入稳定！

澳洲房地产历年来都保持着稳定的增长幅度，房价平均每七年翻一番，且澳洲房产包括了土地所有权；由于土地是不可再生资源、是保值增值的源泉，因此拥有大面积土地的澳洲花园别墅也成为了投资者的置业首选。子女完成学业后，既可以卖掉原有房产获得一笔可观的收入，也可以继续通过房屋出租获得租金收益。要知道，澳洲房产具有永久产权（除了首都堪培拉地区）。

“以房养学”怎样选择房产？

澳洲购房贷款额度是七成，且只还利息不还本金。房产卖出时，可以转按揭，不用把贷款还清再买卖。持有房产时可建立对冲账户，如有闲钱存入可立即抵扣贷款利息，急需时可拿出；本金可随时还清，也可永远不还。

总的来说，选择房产需要考虑下面五个方面：

1.房产距离校区及各项共公设施较近，且交通方便；

2.房产所在社区环境安全；

3.房产售价较低且面积较大；

4.房产容易出租和管理；

5.房产日常维修费用低。

投资海外房地产并不是没有风险。专家建议，投资者必须做好全面的准备才能下手。不同的国家对于本国房地产对外国人的开放程度都有不同的规定；对于想利用购买房地产进行移民的人来说，注意当地的政策（包括税费、贷款、移民、教育、社会保障等）非常重要。另外，在海外买房贷款是一个很普遍的现象；对于购房者来说，如果对投资国家和地区的贷款政策不是很熟悉，那么操作起来会具有一定的难度。

“以房养学”常见问题

1.“以房养学”一般需多少钱？

答：100万至110万元人民币起步。

“以房养学”所需的资金量并没有想象中的那么大。目前澳洲一个别墅的价格大约在60万澳元左右；如果按照“平方”计算的话，大约是每平方米五、六千元人民币。首期付款需要支付三成，如果按照目前的汇率来计算，大约是105万人民币左右。而且在澳洲，目前还有一种只交利息、不付本金的还款方式，这样还款压力非常小。“我们并不推崇投资者尽快供完房子，而是利用留学这几年的房地产的自然增值，来减轻留学费用的压力。”除了投资外，“以房养学”的另一个重要目的是，让子女在留学期间有个自己的房子，从而得到了家的归属感。

2.其他国家“以房养学”行得通吗？

答：从市场政策等因素考虑，澳大利亚较可行。

目前来说，“以房养学”的做法基本集中在澳洲。在理论上，“以房养学”在各个国家，甚至在中国也是可行的；但在美国，购买房地产要缴纳“地产税”，因此投资人一旦持有房地产，每月就要缴纳一定数目的地产税，从而导致“买得起未必养得起”的结果，所以“以房养学”未必合适。又比如在加拿大，原本也是可以这么做的，但加拿大的留学生没有澳洲多，所以要转手房产可能没那么容易。

3.在澳大利亚买房就真的能稳赚不赔吗？

答：“以房养学”作为一个投资理财的概念，必定会有风险，关键是投资者对海外投资产品的信息、程序是否了解且信心是否建立。

按照澳洲60年来房地产的增值情况来看，房地产平均每年的增长在7%-10%左右，收益比较稳定，且当地房地产市场需求强大。投资者要想对相关投资信息进行详细了解，一定要咨询当地的专业机构，否则风险更大。

4.在澳大利亚买怎样的房子好？

答：海外投资者只能在澳洲买一手房。

由于澳洲房地产的交易非常透明、市场稳健成熟，更不存在烂尾楼或者偷工减料之事，所以基本不用担心政策上的风险；另外，澳洲房地产是永久性产权，所以没有“遗产税”的说法。目前来说，澳洲房产投资主要集中在悉尼和墨尔本两大城市，无论别墅、公寓还是其他类型的房产，都存在投资空间，但是关键还是要看地段。在澳洲买房时，一般要通过律师来操作，他们会帮你搞定各种手续，而且手续费不太贵。

“以房养学”成功案例一：小王在中国读完了高一，想到澳洲留学。如果他要从高二读到硕士毕业，那么总共需要8年时间。在这期间，他的学费和其他生活费基本为一年4万澳元左右，那么8年的总花销要达到32万澳元。这么大一笔费用对于很多家庭来说都是一笔不小的经济负担；当然小王可以在课余时间打工，但是打工所赚到的钱非常有限，而且辛苦程度可能会影响学业，有时候是件得不偿失的事情。

但是，如果小王的父母在他到澳洲伊始，就购买了一套价值为50万澳元左右的房子，首付只需要支付30%，即15万澳元即可；余下部分申请贷款。如果小王一个人住一间房，并出租剩下的三间房，那么房租可以用来抵消部分房贷。这样一来，小王不仅8年里可以省下12万多的房租支出，更重要的是，澳洲房产一般在7到8年左右可以有翻一番的增长幅度；在墨尔本的西南区，像Pointcock这样的地区在最近几年中更实现了6到7年翻一番的增幅......那么等到小王读完硕士，这套房子的总价也将增长到110万多，那么小王8年留学的总收支情况就可以看一下这个公式：

110万房产总值-35万贷款-15万首付-32万生活支出-18万还贷利息-2万左右的买房相关费用=8万，也就是说，通过“以房养学”，小王等于不仅免费在澳洲读了8年书，还可以净赚8万澳元。

“以房养学”成功案例二：张女士在澳洲投资了总价值约为40万澳元的房产，其孩子在澳洲留学3年的总费用为3.6万澳元。其投资的三间房产，孩子自己住一间，其余两间外租，房租收入为1600澳元/月；3年后孩子毕业，其将房子转手，该地产市值已达到56万澳元。除去留学和房地韩投资的成本，张女士净赚11万澳元。