期房就是指尚未竣工的商品房，推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。一般是签一个购房的合同，合同里包含了3天的冷静期以防在此期间你改变了主意，一般在签订合同的14天以内支付10%定金，定金会存入一个TRUST ACCOUNT。交房子前三个月开发商会通知买家开始准备贷款。然后验房交付。 笔者朋友Jim是个普通的期房买家，12个月前支付了10%的定金之后，他激动地签下了60万apartment的期房合同作为投资，当时银行也准备借给他95%的合同金额$57万。但是很快澳大利亚相关监管部门（APRA）调整了投资房贷款政策。
时至今日，他的银行通知他只能贷款房价的80%。Jim不得不一边抱怨政府的房贷政策，一边再花时间精力准备材料去凑集中间差的$9万元。笔者倒不会担心Jim拿不到$9万元的贷款，因为现今华人市场上做mortgage的公司越来越多。只是这些贷款公司的水平参差不齐，很难讲都会以客户的利益为第一。否则如果在贷款问题上出现任何问题，Jim又会面临后面无法履行合同的损失。
一边闲聊，听Jim抱怨政府严管房市的同时，笔者不禁一面又重新思考投资房产的新风险。先放下房市繁荣的泡沫这点不谈。新注册的小型地产或贷款公司，现今如雨后春笋般涌现。很多公司疯狂招人，散出去到处抢客，卖出楼盘后直接领取现金佣金，而这些业务员也进一步以分享佣金的方式，将‘业务’转包给更多‘散户’，导致中介市场混乱不堪。本来应该做到的服务就更难说能提供到了。出了问题，很多卖楼中介便‘人间蒸发’，很难再被找到。至于贷款界，每年都有一批人因为做假文件被银行除牌。 笔者地产界的朋友们，谈到这点也是深恶痛绝，但也短期很难改变这一现状Jim一开始从银行拿到的只是pre-approval而不是unconditional approval。 在项目施工的2年左右时间里，任何银行和Jim个人情况的改变都会影响最终的贷款情况。如果过了规定日期房子还没建成，合同可能终止。如果双方都不愿终止，重签合同后可以继续有效。如果在2个月内造完，买方也必须在规定的期限内交款。这对于不少人来讲除非现金充裕，而且随时待命在银行内，否则要安排银行贷款的话，十四天内要成交风险太大了。房地产市场也是投资的一种方式，只是在如今的形势下更需要以谨慎的态度重新审视这一投资项目。房产中介的工作是是帮买家挑选房子，喜欢就交钱下定金。根本不会考虑买家的切身利益。房产中介更不会为高估的房价负责，不会在交割困难的时候提供支持，也不会保证在期房房价波动的时候保证退房。投资者需要的是一个能为投资建议负责任的专业团队；一名了解投资者，可以给他量身定做投资计划的理财师。找专业的人，做专业的事。这也是我们盛唐投资为客户提供的服务。更多有关 投资理财，项目投资组合，房产置业资讯，养老金规划，各种保险类业务，请关注盛唐投资。
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