今天我们重点来分析下Jewel项目的投资价值，也对同类项目进行下比较和估值，方便投资人了解项目价值，真正做到理性投资。

一、区域规划

Wentworth Point原名Homebush Bay，距离奥林匹克公园直线距离仅两公里，濒临悉尼Paramatta河，三面环水，是位于悉尼内西区的高端水滨居住群，也是继悉尼Green Square后最大的综合开发群体项目。

它有着近1000米的水岸线，与Rhodes半岛隔水相望，可步行到悉尼奥林匹克公园。拥有内西周边最完善的公园设施。未来将建成能同时停靠300艘游艇的超级水上游艇帆船俱乐部，是悉尼最大的游艇俱乐部之一，集娱乐、餐饮、培训、维修、比赛为一体。其建成后，将为该地区注入贵族血液，也标志着Wentworth Point将成为水滨高端住宅区。

政府将推进Wentworth Point社区开发,试图复制成熟和成功的Rhodes布局规划。其独特性的水湾计划将会将这里打造成悉尼的第二个情人港。把人和自然都带到户外，尽情享受着人与自然的生活是规划的目标。

Wentworth Point在不久的将来将拥有完善购物中心,娱乐休闲设施，广阔的公园绿地，还将在周边相继兴建大型商场、学校、餐饮等生活辅助设施。数年后Wentworth Point必将成为一个即Rhodes、Green Square之后的第3个胜地。

相较于广为人知的Wentworth Point南部区域，包括正在热销的Sekisui House与Billbergia的住宅项目，北部仍然表现沉默，究其原因是新州政府去年（2014）才刚刚制定好了Wentworth Point北部地区的发展计划供开发商参考建设。受益于优异的地理位置，大量的可利用土地以及轮渡码头的支撑，Wentworth Point北部地区被选定成为悉尼2036计划中的十个优先发展地区之一。

优先发展区是新州政府为了缓解大悉尼地区日益紧张的住房需求而设立的特别居住区，区域内会规划大量的新建住宅并相应提升基础设施的水平。可以这么说，优先发展区作为新州政府而非地方政府重点开发对象，其发展有州政府全力支持。

Wentworth Point优先区计划提供2300套现代化公寓住宅与高质量的生活配套设施，甚至包括一所公立小学与一座游艇码头。水岸均为开放设计，设有步道与自行车径直达奥林匹克公园。新州政府规划环境部还制作了视频以更直观地展现未来Wentworth Point的风貌。

二、升值因素分析

教育配套逐步完善

Wentworth Point2017年将建设一所三层高的新学校，这一所学校有18个班级。提供小学到中学的教育（12年教育），从根本上解决了该区域学生的就学问题，解决了年轻家庭孩子入校和新移民工作下班接送孩子下课矛盾的时间困扰。学校同时还提供5天4班免费校车接送学生。项目楼下就设有4000平米商铺，超市、托儿所等，也有各种咖啡店、零售门店，购物十分方便。

环境优美公园环绕

Millennium Parklands, Wilson Park, Blaxland Riverside Park等公园是周末进行户外运动、骑单车、野餐、烧烤的理想场所。Blaxland Riverside Park号称悉尼最大和最好的免费Playground。有两条Flyingfox滑道，多层Treehouse以及大型秋千。

印象中的西区大部分是中国人和韩国人，但根据本地统计信息，今年最新一个季度该区域有新的99户租客入住，其中44%为欧洲人，足以说明本地区是一个多元化的社区，并不是一个全部由亚洲人占据的区域。

紧邻奥林匹克公园

与项目毗邻的奥林匹克公园，目前住户不足500人，而政府希望在该地区安放11500余住户，且会建成大型的商业中心，因此买到Jewel买房子，是用今天的价格买到最好的一块地，享受以后整体的区域升值空间。

市政交通规划

另外一个重要的升值因素是通往Rhodes的步行桥，该桥预计于2016年建设完成，届时步行10分钟即可达到Rhodes区域，购物和交通均十分方便。之所以政府投入这么多在Wentworth Point区域，是因为政府最终的目标是悉尼整体的规划的平衡，因为现在大部分工作在东部海岸，而居住大部分在西部。

该区域是奥林匹克公园至悉尼的中心，奥林匹克公园区域未来承担着西悉尼三分之一的居住任务，所以政府才花这么多心思修路，造桥，开发住宅项目，以达到整体平衡悉尼工作和居住重心的目的。在已有这么多投入的情况下，该区域还将投入轻轨建设，也是因为本区域未来对悉尼输送工作和交通至关重要。

“Westconnex”高速公路项目将分三阶段进行，其中第一阶段工作Ｍ４号高速公路拓宽将于2017年完工(包括Wentworth Point的Hill Road拓宽。这区即将最先受益）。达到CBD时间为25分钟，同时直达Parammta的公车也在政府规划之中，项目门口就有公车站和码头。

三、投资回报分析

租金分析

根据独立数据调查，Wentworth Point的租金回报与Rhodes持平，达到4.8%远高于Epping和Eastwood约3.5%的租金回报，租金回报预计非常客观。

增值分析

Wentworth Point的2房价格98年约为30万元，13年约为60万元，14年达到70万元，目前没有低于80万元的2房，增值速度十分稳健。即使这样的涨幅，与周边相比，Wentworth Point价值也相对较低。项目比南部的奥林匹克公园低约17%，比北部低约27%，比东部的水景项目低约50%。也就是说在项目东部的区域如果希望享受水景项目，约需多支付50-60%的成本。

Jewel将于2017年中建设完成，届时小学，桥梁，码头等都已建完，今天投资的价格，可享受两年后区域升级的升值空间。开发商Payce已开发众多区域，本项目也是Payce最好的一块地，开发商十分有信心建设好该项目，因此买家也不需担心开发商的的实力。

对比目前Wentworth Point现有的三个项目，如果2房的话Jewel项目每平米不到1.2万元，旁边同样的项目要每平米1.35万元，Green Square类似的新项目约为1.55万元每平米，项目价格十分有优势。

先期投资优势

之所以项目相对价格较低，主要是因为该区域尚未开发，如果项目建成，且周边设施开发完成后，预计升值空间十分可观。

Wentworth Point已经开发了20多年，但实际已开发的土地并不多，本次Jewel项目实际为非常早期的住宅开发项目，而不是已经全部开发完。一般来讲最好的一块地为最后卖出，最后的价格也是最高的。而本项目为该区域最佳地块，以今天的价格投资，享受未来的投资收益是可以预期的。

个人自住分析

通过之前的分析，相信大家已经对该项目有了一个基本的了解，这里简单说该项目是一个同时兼顾了居住环境与生活便捷的优秀生活区，非常适宜个人自住。理性来看，这里需要考虑的主要有两点：其一是住户是否对钟爱于水边物业，是否看中居住环境；其二则是住户是否十分看重自己的孩子可以就读一所一流的公立中学，实际上项目对小学以及世界知名大学的可达性都很一流。

个人投资分析

说到投资房产，那我们的目的当然是赚钱，说白了就是投资有升值潜力高的楼盘。而提起房地产增值的要素也不外乎这四点：政府的重点规划，优越的地理位置，实力开发商的进驻与完善的生活配套设施。从上面的分析可以清楚地看出该项目四项全部占据，可以说完全没有不投的理由。

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以上分析由普济国际销售顾问Andy Gao 高宝刚撰写

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