买房子对于所有人来说都是一个永恒的话题，无论你是在世界上的哪个地方？做着什么样的工作?有着什么样的背景？买房这个念头总是会不时的浮现在你的脑海里，大多数人也都清楚的知道买房子这一个事情是会迟早发生在自己身上的。
大家都认为买房不是一件简单的事情，
第一次买房，
纠结...难受，
有太多其它因素的干扰,
已经让我
不清楚自己到底要的是什么样的房子,
难以抉择，怕错失良机，
很多人甚至会有这样的感慨：
世界上最艰难的抉择不是生与死，
而是我
有钱却不知道到底要买什么样的房子？
我想给大家讲我亲身经历后的感想：在悉尼的小编我09年通过家里的支持在CITY买了一个1房+Study的房子，后面通过自身对市场了解，投资与refinance，现在手里已经是佣有几套房子了。我想挑一个大家比较熟悉的地区-----ZETLAND来给大家分析一下。
小编 亲身经历
前年年初，ZETLAND地区好的2房才70万出头，而当时2房70房对于市场来讲也是不便宜的。有不少人觉得我还是等等吧……但是等到现在ZETLAND好的2房已经超过百万的了。其实，我也不敢担保到现在这地区竟然会涨这么多，会成为完美的房子之一，可能是有点运气成分的存在吧。但是其实这些运气成分是可以有理由猜出来的。我当时的观点很简单：“价格是市场价中价位，开发商有名气，学区房与CBD性质，还有就是政府规划。”
那我还有什么好担心的？
有买过几套房子之后的人很多都会发现，买增值的房子其实是简单的，只要选择3种房源，房源里面坚持2个原则，就能达到这1个目标。
3种房源包括：CBD，水边，学区的房子（这些房子既能保证稳定的租金回报，又有强劲的升涨空间与理由）；
2个原则：只买大开发商的（市场承认与品牌价值，既能保证贷款，还能保证租金与市场卖价），另外一个就是政府规划（政府要做的事情，任何团体与个人都是无法阻挡的）；
1个目标：房子好（住的舒服与升值）
而如何选房？让我们换句话说就是：“我们挑选房子一定要找到理由，一定要知道切合自身情况，最后分析为什么我们要买这个房子”。
▶到底是买一个自住房还是投资房呢？咱们用下面的数据来分析一下………
首先，咱们来看一下自住房：大多数买自住房而言：我想离city近一点，区好一点的，有升值空间的，80万预算，周围居住的人素质也是不错的：）我觉得咱们可以再拿Zetland做个例子，这个预算是可以买到一个还不错的2房1卫的现房，
接下来，算一下买这个现房，一共得花多少钱？之后一房出租320，每月供多少钱？
| 现房金额 | $800,000 | |||
20%首付 | $160,000 | |||
| 印花税 | $31,811 | |||
| 律师费 | $900 | |||
| 杂费 | $2,000 | |||
家具 | $5,000 | |||
投入的总金额 | $199,711 | |||
然后，再来算一下这个房子的年支出是多少？
贷款额度80% | $800,000*0.8=$640,000 | |||
每年供的利息（按现利率4.79%） | $640,000*0.0479=$30,656 | |||
Strata(4个季度，每季度按$900算) | $900*4=$3,600 | |||
Water(4个季度，每季度按$200算) | $200*4=$800 | |||
City Council(1年交一次) | $1,000 | |||
电费+煤气费（$200/C） | $200*4=$800 | |||
网费（$60/M） | $60*12=$720 | |||
房子的年支出 | $37,576 | |||
最后咱们来算一下最好的情况下你每周供房支出将会是多少？
年支出/一年52周 | $37576/52=$722.61 | |||
房子收入（假设没有空置） | $320 | |||
| 每周供房 | $400.61 | |||
算出的结论就是：一开始你的投入就是$200,000，还有每周的支出是$400。
而相对于投资房，就比较简单了，房子它是个赚钱工具，我们需要考虑的就是它的租金回报率（租金回报率的算法：房租的年收入除以年贷款利息），以及更为重要的升值空间与升值率。换句话说就是：如何用最小的投入在最短的时间获得最大的利益。
很多人买投资房是为了防止以后房价越来越高，毕竟以后肯定是要有自住房的，现在买个投资房赚钱，以后找到适合的自住房了，再把投资房卖了换成自住房。那供一个投资房的支出跟上面自住房的支出有多大区别呢？咱们就以现阶段非常火的布里斯班Metro的St.Tropez一个$600,000房子为例：
前期投入金额+首付10%+律师费 | $60,000+$600=$60,600 |
因为房子是2年半的楼花，按每年7%的升涨率算（经济学里澳洲房价的平均值是每十年翻一番，虽然布里斯班远远不止，但为保守情况，按每年7%算）。也就是说在交房的时候，按房子最低的升涨率是达到了
$600，000的价格2年半的时间 | $600,000*1.07*1.07*1.035=$710,982.9 |
所以，投资了$60,600,而交房时已增值$110382.9。
再考虑房子交割时还要交多少钱？
房子的另外10% | $60,000 | |||
| 印花税 | $21,500 | |||
| 律师费 | $600 | |||
| 杂费 | $2,000 | |||
| 总金额 | $84,100 | |||
所以，2年半时间总投入为
前期投入+后期投入 | $60,600+$84,100=$144,700 |
现在有的公寓都有租金保证，如果把这个也考虑进去的话，这房子的房租有最低5%($600,000*5%=$30,000)的租金保证，这个房子的年支出是
贷款额度80% | $600,000*0.8=$480,000 | |||
| 每年供的利息（按4.79%算） | $480,000*0.0479=$22,992 | |||
| Strata(4个季度，每季度按$900算) | $900*4=$3,600 | |||
Water（4个季度，每季度按$200算) | $200*4=$800 | |||
| City Council(1年交一次) | $1,000 | |||
中介管理费（最低房租$30,000的8.8%） | $30,000*0.088=$2640 | |||
房子的年支出 | $31032.00 | |||
根据算出的这个年支出，最坏的情况下你每年供房支出将会是多少？
年支出 | $31032.00 | |||
房子年收入（5%租金保证） | $600,000*5%=$30,000 | |||
空置（每年最多2周空置） | $31032/52*2=$1,193.54 | |||
每年供房金额=年支出-年收入+空置 | $31032-$30,000+$1,193.54=$2225.54 | |||
得出的结论就是：2年半你的总投入就是$144,700，还有每年养房最多的支出是$2225.54。
但实际真正赚的钱包括：
房子每年升值7% | $42,382.9 | |||
避税（个人年收入-房子折旧，所交的税） | 假设5万年薪，可省$2,500 | |||
房子年总收入 | $44882.9 | |||
上面的数字是每年的保守估计，而且房子的升值是每年按百分比不停的上涨的，之后的升涨情况下面有更好的解释（楼花到建好后5年的时间里面，这段时间是房子黄金升涨时间。）
投资房$600,000每年百分之7升涨率到若干年后是一种什么情况：
第一年 | $600,000*1.07=$64,2000 | |||
第二年 | $642,000*1.07=$686,940 | |||
第三年 | $686,940*1.07=$735,025.8 | |||
第四年 | $735,025.8*1.07=$786,477.61 | |||
第五年 | $786,477.61*1.07=$841,531.03 | |||
第六年 | $841,531.03*1.07=$900,438.21 | |||
| 第七年 | $900,438.21*1.07=$963,468.88 | |||
| 第八年 | $963,468.88*1.07=$1,030,911.71 | |||
| ... | ... | |||
如果中间再进行refinance，那增值效果非常之大。而买自住房，是不会去refinance的，因为你不可能自己给自己加租，而你每周的工资也多用于还自住房的贷款。
作为一个房产投资而言，最好的房子升涨时间是楼花到建后5年。买楼花是利用银行贷款杠杆与我们的时间成本去赚的钱。房子是但我们在睡觉的时候，它还在帮我们升值呢。
作为一个80的建议，看到很多朋友买了自住房后，生活过的及其拮据，没办法，要养房！换句话说：我想要住的好，同时我也要房子升值。
那么一个最好的解决方案就是
找一个好的投资地点，
而你想住哪就租哪！
