今年8月10日至15日期间, 人民币对美元汇率下跌3.1%, 创过去10年中人民币与美元交易的单周最大波幅(图1)。在此之前, 人民币自2010年6月1日起, 对美元的汇率增幅已达10%。人民币实际有效汇率在过去将近5年内已升值25%。

对以上事件，CBRE点评如下：



1）人民币为什么会贬值？

• 经济放缓的原因。许多对中国持悲观态度的专家纷纷指出，此次贬值是由于中国出口增长放缓所致，特别是考虑到今年7月份中国出口额按年下降了8.3%。另外一些评论则认为此次贬值反映了中国目前的实际经济情况要比官方所公布的数据要差，尽管这并不是世邦魏理仕的观点。

• 货币竞争的原因。与中国有直接竞争关系的国家已经允许本国货币进行贬值，如日元和欧元对美元的汇率就在去年双双下跌了10%左右。

• 此外，还有诸多技术性因素在起作用。此次贬值正是由于中国人民银行决定让人民币中间价的制定将参考上一交易日外汇市场收盘价而引发的。本次调整主要是希望按照国际货币基金组织(IMF)要求，使人民币汇率更加市场化，以便为人民币成为硬货币做好准备。这不仅是央行的一个主要目标，也可以相应提升中国出口的国际竞争力。

• 我们认为，人民币近似3%的贬值不会对拉动出口产生太大的影响，主要还是作为技术性修正。

2）对经济有何潜在影响？

• 此次人民币贬值对经合组织成员国(OECD)的经济会有轻微的通货收缩影响，并强化了美国2016年前将不会升息的论点。但我们依旧认为，美联储将于年内逐步实施升息举措。

• 我们预计中国股票市场可能会继续保持波动态势，特别是如果人民币出现进一步贬值的情况。从积极的方面来看，相对小幅的人民币贬值也会有助于提振出口，由此产生的利好将通过供应链外溢到亚洲其它市场。

• 中国约有4.7万亿美元的存款。随着对资本流动限制的逐渐放宽，无论人民币与其它主要货币的汇率发生怎样的变化，这个庞大的资金池当中的一部分都将用于包括房地产在内的海外投资。

3）对全球地产市场有何潜在影响？

• 从计量经济学的角度看，货币价值的变化对跨境地产投资的影响非常有限。因此，我们认为此次人民币贬值对中国在经合组织成员国的地产投资不会产生实质性的影响。

• 如果此次人民币迈向市场化的举动能够推动资本管制的进一步放宽，那么，此举对欧美市场地产来说无疑是一个利好。
  

4）跨境房地产境内及境外投资情况如何？

• 近年来，中国境外商业地产投资增幅迅猛，去年的投资额高达117亿美元。截至2015年上半年，中国的全球地产投资额已达66亿美元，较去年同期上涨19.7%。

• 中国的存款资金庞大，机构投资者构建多样化投资组合的意愿强烈，因此即使人民币出现如某些专家所预测的高达8%的贬值，中国对全球地产投资也应不会受到太大影响。

• 对于中国境内投资，海外基金有可能因近期的人民币贬值而寻求提早撤出。与此同时，对人民币继续贬值的担忧可能会令到外部资金流入中国房地产市场的进度放缓。

• 然而，上述因素对中国的商业物业价值并不会产生重大影响。据我们估计，外国投资者（不包括香港和新加坡的开发商，他们往往出于长期投资目的而持有中国物业）在中国主要城市的商业地产市场占比不到1%。
  

CBRE全球首席经济学家Richard Barkham认为：
“人民币的适度贬值导致利率和地产收益较低的状况会持续更长时间。考虑到中国机构投资者对构建多样化资产组合的需求远胜于对汇率波动的担忧，人民币贬值对他们进行全球地产购置的影响有限。”

CBRE中国区研究部主管、执行董事陈仲伟认为：
“此次人民币贬值不但不会对中国海外投资造成负面影响，反而会令到中国的机构投资者更积极的寻找海外投资的机会，以便实现资产组合的多样化。另外，部分中国开发商过去几年在海外发行了数以十亿美元计的美元高息债券，人民币贬值将对该等开发商将产生一定的负面影响。”