最近很多地产市场上的买家开始对土地情有独钟，同时经常困惑他们的一个问题就是，为啥有的土地很大，却不值钱，有的土地看似不小，但用处不大，反而有些不起眼的土地，特别是内城区小小的土地，卖出天价。而有些开发土地，贵的咋舌。

麦克兰特意揭开行业内幕秘密，帮各位买家打开土地买卖的迷思。

1. 土地最重要的是性质

   总体来说住宅用地价格最高，大于商业用地，其次是工业用地，最后是农业用地。同等面积大小的土地，住宅最贵。

   

2. 每个区的土地有最小范围（minimum lot size）和门幅宽度限制

   有的买家以为买了个大地，一定能分割，殊不知每个council的规定都是不同，比如最小在350米。假设你看到一块700米的，未必能分割，因为门幅不够做2个。如果699米的一块地，就肯定不能分两块了。不能分割的地买来就是浪费，因为土地不能提供住宿。

   

3. 容积率 (FSQ)

   那为啥有些土地虽然大家都不能分割，大小一致，还有贵贱呢，那就要看上面的容积率，就是将来建筑的面积，容积率越高，就越贵。一般别墅的容积率在0.5左右，甚至更低。公寓的最少也要1.5，CBD 地段高达7到10，当然寸土寸金了。

   

4. 投资角度看house land package

   以上这三样，决定了土地的价格，从投资的角度来看，不浪费每一分钱，也就是买到最合理的土地，盖满房子，拿到最高的租金，将是最划算。因为土地的升值是按照同步的，每平米都在升值，当年买的地大，没有分割或者加盖的可能就是浪费资源。同样出出租，一般只看房间的数量，4房可以概200米，也可以盖300米。同样盖200米的别墅，能只用330米的地当然比360米好，更别提400米了最好的裁缝就是最少的布做出最好的衣服。这也就是为什么paddingtonNewtown 那里极小的Terrace也卖到天价的道理。

花小钱办大事是我们每个人的理想。