【新朋友】点击标题下面蓝色字“澳洲地产投资置业顾问”关注

【老朋友】点击右上角，转发分享到朋友圈。

一如何以房养学

近年来随着澳洲留学人数的不断增加，不少的华人也注意到了澳洲房地产市场的广阔前景， 利用房产投资来实现"以房养学".所谓以房养学就是在子女留学澳大利亚期间，家长购买一套当地的房产，既可满足子女在澳洲的住宿所需，又可以利用房产的出 租与增值，达到抵充留学期间给予费用的目的。让孩子轻松留学澳大利亚。

这是一种比较新兴的教育投入方式。适合经济条件较好的家庭，可省去孩子在求学期间的租房支出，并将多余房屋出租获得一定租金回报用以负担孩子平时的生活支出，并能从长期的房屋增值获得较好回报。把投资房产和子女留学相结合起来，取得事半功倍的效果。

"以房养学"优点

"以房养学"学生生活稳定

澳洲法律允许海外公民去购置新房，投资者购房时可先交付房子10%定金，土地过户后再支付20%的余款，剩余的房款则可以通过银行贷款支
付。在澳购置房产后，学生在留学期间既可以入住自己的房屋免去租赁费用，给孩子提供一个舒适的居住环境，同时还可以将多余的房间出租，以此平衡每月房贷，
减少租房搬家的烦恼，节省留学期间租房费用又可以为孩子创造一个更舒适的学习环境；.孩子完成学业后，也可以根据需要选择将这套海外房产出售。

"以房养学"可"曲线移民"

根据澳大利亚的相关政策，留学生大学毕业后将获得2年的工作签证，在此期间如果学生可以在当地找到工作获得雇主担保，即有机会拿到澳洲绿
卡，因此对于想要通过留学留在澳洲的学生来说，能否找到合适的工作就显得至关重要。"以房养学"不但可以降低孩子的留学成本，还有机会使得全家都取得移民
资格。

"以房养学"收入稳定

澳洲房产历年来都保持着稳定的增长幅度，房价平均每7年翻一番，且澳洲房产包括了土地所有权，由于土地是不可再生资源、是保值增值的源泉，
因此拥有大面积土地的澳洲花园别墅也成为了投资者的置业首选。孩子完成学业后，既可以卖掉原有房产获得一笔可观的收入，也可以继续通过房屋出租获得租金收
益。澳大利亚房产具有永久产权，

"以房养学"怎样选择房产

澳洲购房贷款额度是七成。只还利息不还本金。房产卖出时，可以转按揭，不用把贷款还清再买卖。持有房产时可建立对冲账户，有闲钱存入可立即抵扣贷款的利息，急需时可拿出。本金可随时还清，也可以永远不还。

性价比方面，同样价值约50万澳币的房子，别墅拥有约400平方米土地面积和200平方米建筑面积，而公寓只有约拥有约40-50平方米的
面积。而从增值幅度来看，别墅每年约有10%-15%的增值幅度，公寓每年约有5%-6%增值幅度。别墅没有物业管理费，公寓每年物业管理费约2千-8千
澳币不等。、因此，相比公寓，花园别墅才是投资者的首选。

总的来说，选择房产可以按照下面4个

· 距离校区及各项共公设施较近，交通方便，环境安全的社区

· 售价较低，面积大的房产，土地才是房产升值的源泉

· 容易出租和管理

· 日常维修费用低

"以房养学"也须防范风险

投资海外房产并不是没有风险，专家建议，投资者必须做好全面的准备才能下手，例如如何运用金融汇率政策，对当地政策法规的了解，做到知己知彼。

1、当地的政策，包括税费、贷款、移民、教育、社会保障制度等等，不同的国家对于本国房产对外国人的开放程度都有不同的规定。对于想利用购买房地产移民 的人来说，也要注意当地的政策。

2、海外买房贷款是很普遍的现象，对于购房者来说，对投资国家和地区的贷款政策不是很熟悉，操作起来具有一定难度。

澳洲置业零成本留学有先例

案例一：

小王在中国读完了高一，想到澳大利亚来留学，如果他要从高二读到硕士毕业，那总共需要8年时间。他的学费和
其他生活费基本为一年4万澳元左右，那么8年的总花销要达32万澳元。这么大一笔费用对于很多家庭来说都是一笔不菲的财政负担。当然小王可以在课余时间打
工，但是打工很辛苦，赚到的钱非常有限，还会占去学习时间，有时候是得不偿失的。

但是，如果小王的父母在他到澳洲的伊始，就购买一套价值50万澳元左右的房子，小王一个人住一间，出租三间房，小王的父母只需支付30%的首付，即15万澳元即可。

余下部分申请贷款，房租可以用来抵消部分房贷。这样一来，小王不仅8年里可以省下12万多的房租支出，更重要的是澳大利亚的房产一般在7到
8年左右可以
有翻一番的增长幅度，而墨尔本西南区，像POINTCOOK这样的地区在最近几年中更实现了6~7年翻一番的增幅。那么等到小王硕士读完，那套房子的总价
也将增长到110万多。那么小王8年留学的总收支情况就可以看一下这个公式：

110万房产总值-35万贷款-15万首付-32万生活支出-18万的还贷利息-2万左右的买房相关费用=8万

通过以房养学，孩子等于不仅免费读书8年，还可以净赚8万澳元。

案例二：

崂山的张女士在澳大利亚投资了总价值约为40万澳元的房产，其孩子在澳大利亚留学3年的总费用为3.6万澳元。投资的三间房产，孩子自住一
间，其余两间外
租，房租收入为1600澳元/月。3年后孩子毕业，她将房子转手，该地产市值已达56万澳元。除去留学和地产投资的成本，净赚11万澳元。

由此看来，租房是权益之计，买房才是长远之计。

"以房养学"常见4问

　　"以房养学"一般需多少钱？

　　七八十万元人民币起步。

"以房养学"所需的资金量并没有想象中的那么大。目前澳大利亚一个别墅的价格大约是60万澳元，按照平方计算的话，大约是五六千元人民币一平方米，相比深圳来说并不算贵。首期三成，按照目前的汇率来计算，大约也就是80万人民币。

而且在澳大利亚，目前还有一种只交利息、不付本金的还款方式，还款压力非常小。"我们并不推崇投资者尽快供完房子，而是利用留学这几年的房
地产的自
然增值，来减轻留学费用的压力。"除了投资之外，"以房养学"的另一个重要目的是，有个自己的房子，孩子就有了家的归属感，可以减轻不少漂泊的孤独感，也
缓解一些心理压力。

　　其他国家"以房养学"行得通吗？

　　从市场政策等考虑澳大利亚较可行。

目前来说，"以房养学"的做法基本集中在澳大利亚。一方面，跟目前的留学机构推出的业务有关，另一方面，也有法律、市场等原因。

在理论上，"以房养学"在各个国家，甚至在中国也是可行。但是在美国，购房有一个地产税，一旦持有房地产，每月就要缴纳不菲的地产税，买得
起未必养得起，"以房养学"未必合适。又比如在加拿大，原本也是可以这么做的，但是加拿大的留学生并没有澳大利亚多，转手没那么容易。

　　现在是在澳买房的好机会吗？

　　汇率创新低，房产市场上升期。

那么，在澳大利亚买房就真的能稳赚不赔吗？现在还奔波在中澳两地的潘勇辉表示，从2004年以来，澳大利亚的房子大约有10%~20%的下跌，按照房地产7~10年一个周期看，现在房地产已经有上升趋势。而且澳大利亚的房地产现在空置率非常低，仅有1%左右。

按照澳大利亚60年来的房地产的增长情况看，房地产平均每年的增长在7%~10%左右，收益比较稳定。而目前澳大利亚每年的留学生和移民的数量为30万左右，保证了房地产市场的强大需求。

"以房养学"作为一个投资理财的概念，必定会有风险，关键是投资者对海外投资产品的信息、程序了解和信心的建立。投资者对这些投资信息的了解，一定要通过专业机构去了解，否则风险就更大。

　　在澳大利亚买怎样的房子好？

　　国外投资者只能买一手房。

没有绿卡也可以到海外投资房产吗？海外投资者只能买澳大利亚的一手楼。由于澳大利亚的房地产交易非常透明，市场稳健，比国内的成熟很多，更不存在烂尾楼或者偷工减料之事，所以基本不用担心政策上的风险。

另外，在澳大利亚，房产没有70年的产权说法，是永久性产权，所以也没有什么遗产税的说法。如果购房者在交了首期后还有五六十万人民币的话，加上每月有七八千元人民币的收入，在澳大利亚置业并不是难事。

在澳大利亚买房，一般要通过律师来操作，他会搞定各种手续，而且手续费并不太贵。他当时支付的是1000多澳元，买房的各类税费在3%左右。

目前来说，投资澳大利亚的房产主要集中在悉尼和墨尔本两大城市，无论是别墅、公寓还是连排别墅，都存在投资空间，但是关键还是看地段。

二、如何以房养老

1. 建立自管养老金，然后要熟悉了解它

　　案例：在发现我们的养老金存在7个不同账户之后，2005年我们建立了自管养老金。这花了我9个月的时间，不折不挠地给不同的基金寄了无数封信，花了大概2000澳元将所有资金转到一个账户里。我坚持下去的唯一方式就是不停地对自己说这是一场马拉松，不是短跑赛，况且这是我们自己的钱。用自管养老金买房是个不错的方式，同时也是漫长不容易的过程。

2. 了解你可以做什么、不能做什么

　　将自管养老金的几个原则分解成最基本的元素，有一下两点：

　　1）你需要制定一个你想要用它来做什么的计划，这个计划必须是明智的，要与你的投资战略吻合；

　　2）如果你能直接从投资中获得个人收益而不是资金回报，你可能就不能这么做了。为此，使用自管养老金为你的孩子买一套公寓并不是明智的，将所有的资金放到一个账户--将自管养老金的每一分钱都投资到房子上，也将是不明智的。如果你和其他人在同一个自管养老金账户里，你需要将它从你的任何投资者抽离出来--即使那个"其他人"是你的配偶。这个需要全面地审核。所以你不能随随便便地找个周六去用"自管养老金"买房--除非这是你之前就做好打算的。

3. 多分析数据

　　我每天都关注房产数据，而且花6个月的时间去了解好几个我中意的郊区。我的标准就是在交通好、房价在30万以下、有着良好投资回报的郊区买房。那就是说，我想找的地区平均周租金超过320澳元。Lakemba区很符合我的要求，它位于铁路沿线，距悉尼城区20分钟距离。

4. 不要投资在你不了解的地区

　　我们听从了Andrew Winter的建议，花了几周的时间在Lakemba区闲逛，某个周六我们在Haldon St散步的时候，我们检查了当地房子的窗户，找到学校和公交站的位置。第二次去的时候，我们参观了一些房子，查看了上市的房源，了解房价、看是否在我们预算范围内，以及知道最好的街区是哪里。几次参观后我们发现Lakemba区真是文化大熔炉，这里有大量穆斯林人、食物很可口、公寓生活为主，这些公寓主要出租给家庭，尤其是移民者。我们发现我们要找的是建于1960年到1970年的砖房，至少有2间卧室，租期预计长达半年到一年。

5. 避免负收益

　　自管养老金的税率低于个人所得税，因此如果使用自管养老金购买负收益的房子是不划算的。这么做也为违背你的投资策略。你支付的首付资金越高，获得的回报就可能越高，这样也降低了你的风险。我们的股票组合--跟其他人一样，在金融危机之后都大为缩水了，所以我不愿意为了获得资金而割肉清仓。因此，当我开始对市场进行调查研究时，我们就开始存钱并且等待时机。当我们拥有足够的资金时再出手，这样就不需要清空我们全部的自管养老金存款了。

6. 在购买前定好策略

　　如果你会需要任何一种资金作为自管养老金购房的一部分，你需要在询盘任何一处房子之前做好策略。自管养老金投资十分复杂，这意味着房子产权由信托人代表自管养老金拥有，自管养老金负责偿还贷款，但直到房贷付清，房子的产权依然属于信托人（或者托管人）。信托人是独立于自管养老金的，是租金的接收人，但是不可以借任何钱。（你还跟得上吗？提示：不要尝试理解这些。这是会计师的领域。）

　　如果你的自管养老金允许的话，你可以使用当前的个人资金将钱借给信托方，但是这需要有一个独立账户。这种方法可以保护你自管养老金上的其他资产。如果处于某些原因，投资不好（就是说因为你丢了工作和租金下降没法还款），银行采取的唯一手段就是收回房子或者向担保人追债（就是你）。但是自管养老金里的其他资产不受影响。这一方案需要花数周时间，将会花费3000澳元左右。另一个提示：在交割时需要在文件上填写正确的公司名称，如果填错了，你要付更多的印花税。因此，你需要请一个专业的律师，这会花更多的钱，但是之后你就可以省很多钱了。

7. 买房

　　所有的事情按部就班之后，某周六早上一起来，我发现市场开始活跃起来了，我得赶紧行动了。周末，我去看了符合我的标准、在我能接受的价格范围内的6场公展。第二处房子符合我所有的要求，它干净整洁、最近翻新、有一个停车位，在租客搬进来之前几乎不需要再做什么了。我看的其他房子更大些，但是需要做些翻新工作，而且给的折扣也不够补贴翻新的钱。在每场公展之前，我都带着我的iPad坐在前面，在我的银行贷款计算器输入房价、对比还款金额和我预计的租金。我把所有数据都写下来，确保我是以同样的方式对比每套房子。这一点很有好处，它让我看到较大的公寓虽然住进去感觉"更好",但是并不是较好的投资因为你花的钱远比租金回报赚回来的多。顶层的公寓又大又明亮，布局也更好，房价在32万澳元，周租租金330澳元 .我给我老公打电话，"我们自己不住进去，这是投资，数据才是硬道理，"Salient建议我。于是我对第2套房子进行了询盘。

8. 迅速还款

　　这是最重要的一个窍门。如果你预计的租金不能弥补你所花的资金，你想买的房子却又太贵买不起，或者你借了太多钱出去。 我们当前用75%的自管养老金加上租金来付贷款，采用这种模式，我们可以在5年之内付清房子的钱。如果我们其中一个丢了工作，可以用租金还贷款，虽然这要花更长的时间。我们意识到如果我们将自管养老金投资到其他地方，我们可以赚更多钱，但那时我们的金融计划--和风险预测--就是要越快还清贷款越好，这样我丈夫任何时间退休都没关系，投资回报仍然是稳健的。

9. 快乐投资

　　用自管养老金购买单元房确实让我忙得够呛，这虽然不是最迷人的房子，但是数字很重要，租客源源不断，而且自购买以来，租金回报将近6%.根据RP Data,该区单元房中位价在一年里上升了9.4%,所以我的房子也在增值。这是多么快乐的时光！

来源网络

如果感觉不错，记得分享到你的朋友圈！点击右上角“菜单”按钮【分享到朋友圈】分享内容。

想收到更多精彩内容？欢迎您通过以下两种方式关注【澳洲地产投资置业顾问】

点击本文右上角按钮后，点击‘关注官方账号’，选择关注！

或者在微信号搜寻‘iybproperty’, 选择关注！

点击左下角链接“阅读原文”进入微商城

如果您阅读这篇文章感到有收获，为什么不分享到您的朋友圈，传递更多正能量呢，让我们的世界变的更美好！

传递正能量，爱心无限量！