所有经由新西兰天维网编辑部编译的房产财经类新闻，以及天维论坛网友的原创图/文，相关公众号如以任何形式整合/转载，必须注明出处，请各位小编尊重他人心血和自己的人格！！！根据“关于抄袭行为处罚规则的公示”，侵权必究！！！
最近，天维论坛的“谈房说地”版块出现了一张神图。
对于这张图，每个人都有自己的解释！“腰斩哥”看了，觉得房价腰斩有望。“要涨哥”看了，觉得房价要涨。当然，还有高人分析出了更深奥的含义。
1992-1995 大涨之后，1996-2002，漫长的6年，毫无生气。
（请看图）
2002-2006 大涨之后，2007-2012，又是个漫长的5年，一蹶不振。（请仔细看图，注意2007-2008的跌幅）2012-2015 又是一波大涨，那接下来的2016-2021，历史会重演吗？
如果历史即将重演的话，那么问题来了，是重复96年还是07年呢？
按照现阶段世界大环境影响和本地经济发展趋势，最后预测一下：以现阶段奥克兰房价中位数75万为基准，到2016年3月份将回调至70万以下，回到2014年11月份的水平。从图中可见，在上一地产牛市中（2001-2007），房价一开始也是凶猛的上涨，但从2004年1月之后，涨幅开始放缓，直到2007年10月见顶为止。
那么2004年1月之后发生了什么呢？从2004年1月开始，新西兰央行开始加息，从2014年1月的5.25%， 一直加到2007年7月的8.25%。
通常人们认为加息对房价有抑制作用，所以当2004年1月加息周期开始之后，房价有过短暂的下跌， 但旋即又开始上升，但上升幅度则是放缓了。
目前的情况是，新西兰央行不可能于近期加息，甚至有进一步减息的可能。所以政府就搬出别的调控措施，来冷却奥克兰的房价。
但历史已经告诉我们，这种人为的干预是无效的，而市场本身是最有效的。
一旦牛市趋势形成，很难瞬间逆转，除非突然有重大事件发生。
另外，有人以房价/收入之比来说明奥克兰目前的房价极其不合理，我不知道这些人有没有认真的做过Research.
我的research结果是这样：2005年， 奥克兰房价/收入之比为6.6。
10年的时间，这一比例也就增加了30%，难道这很过分吗？最近有两次创业移民潮，第一次大概是2000年左右，第二次2008年左右，时隔8年。
个人感觉：新西兰政府喜欢通过吸引创业移民来拉高房价或稳定住房价，再把其它群体也拉入炒房中来。
1. 中青年，往往是在原居住地发展最好的时候出来的；
2. 带着相当可观的金钱；
3. 一人拿PR，全家拿PR；
4. 政策要求有相当可观的营业收入，利润，有利于贷款（这是其它很多群体所没有的特点，学生很少拿到贷款买房)；
5. 创业移民来源国：中国，印度，爱尔兰，亚洲各小国，东欧各国等等
2000-2002，创业移民政策刚放开,房价没有反应出政策效果；2004末，下跌，后迅速回高，估计出了政策，但没有作用；2007中下旬，快速下跌，跌回到2004最高点(但比起2000年已经提升了一次)。2008-2012，创业移民政策重新放开，房价没有反应出政策效果；2015末，下跌，后快速回高，新政限购, 限购政策会不会起作用呢? 新图还没有发布；2015-20**,还能延长多久？ 按第一次形势，估计是4年？那就是2019或2018；2019中下旬，快速下跌，跌回到2015最高点(但比起2008年已经又提升了一次)。再来回顾一下神图。
图中展示了1992年-2014年奥克兰的房屋中位价（经过CPI数据修正）走势。
对这张图，你有什么看法呢？
