【评论员文章24】《悉尼西南区投资全解析 by Roger LIU》,澳洲房产大全微信公众号文章

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【评论员文章24】

<悉尼西南区投资全解析 by Roger LIU>

2014年的下半年，全澳境内顶级项目将会层出不穷，不论是大型整体规划项目，还是独树一帜的别墅联排别墅项目，届时都将让您眼前一亮。

因此，在未来的日子里，敬请关注【澳洲房产大全】微信平台（rogerliu_1109 ）。

第一部分前言

在开始今天的项目分析前，想先请大家思考几个问题：

80万是否等于2个40万？

价值80万的房产价值是否也等于2个40万房产的价值呢？

40万房产的未来涨幅是否可与80万房产的涨幅相等甚至大于呢？

为什么买80万觉得心里特踏实而买40万的就容易犯嘀咕呢？

很多投资人今天谈论的区域总是一些耳熟能详的区域，Zetland啊， Wentworth Point啊， Sydney Olympic Park啊，一些对于没听过的区域，甚至连了解的意愿都没有，最后只能等身边的人都在谈论这个区域的时候，他才会把自己的心门打开再去了解。

你如果缺乏对这个世界的好奇，那么你怎么能是一个合格的投资人呢？因为你不是信息的主动接受者，却是被动的信息接收者。那么所获得的信息，又怎么可能是第一手的？

这句话我不知道在过往的文章里提了多少次了：投资人要试着走在市场的前面。请问“市场”是谁？难道不就是大多数人么？如果你不过是大多数人的一员，

毫不客气的说一句：你凭啥？

世界的变化一刻都没有停过，总有一天，城市扩大化(Urbanization)的变化会进入到每个人的脑袋里。那么怎么就不能是今天？悉尼的房价涨幅速度早已超过了多数人的收入水平，对于手里资金有限的人难道就不配拥有一个自己的家么？市中心的高楼大厦鳞次栉比，越来越多的人搬进只有有限资源的区域，基础设施与资源正在慢慢变得超负荷，难道这些资源不会有一天也变得超负荷么？

今年上半年我回了3次国，去了很多的城市。在北京，这种感觉尤为强烈，打车，地铁，吃饭，购物，哪里都是一堆人，基础设施已经够完善了，为什么还是那么多人，难道不就是资源紧缺，人口众多，超负荷的表现么？

让我们回到几个简单的问题：

房子为什么会升值？

因为想住在这里的人太多，而供应有限。

为什么人会多?

因为生活，工作，学习方便。

如何体现？

娱乐，医疗，就业，交通，教育，安全等等方面。

这也是为何北京房价高居不下的根本原因之一，不知什么时候，北京涌进了太多的人，本来想回国去北京口腔医院预约竟然都要等到3个月之后，这是什么节奏？

难道这样的情形下城市不该扩大化么？分散人群，分散资源么？

今天的悉尼，情况虽没有北京那么恶劣，但是悉尼内环区的土地太稀缺了，未来这种情况的发生不过是早晚。那作为投资人，怎么就不能早点去了解呢？

第二部分区域分析

我今天要说的区域是悉尼西南区--- --- Liverpool。悉尼未来规划书我已经看过很多遍了，对于靠“先入为主”的思维定势来判断事物的投资人和读者，请阅读我上一篇【评论员文章23】《论“先入为主”的利与弊》，在此不再赘述。

Liverpool也已驱车去过很多次，对于这里的基础设施我非常的满意，说实话，找不出什么大的问题，如果您没去过，却想了解，下面的内容，应该会帮到您。

作为悉尼版图西南区的核心，纽省未来操刀开发的三大核心外延区域之一，Liverpool的未来地位将会随时间的推移，慢慢浮出水面。

一交通

上图为悉尼的铁路交通图，相信很多人都很熟悉，在这张图上，如果你仔细观察，会发现，除了悉尼市中心区域，在外延的suburbs中，最大的站为内西的Strathfield和Lidcombe(其中还有条奥林匹克公园线)，他们各拥有5条线。那么拥有4条火车线的区域有Cabramatta， Liverpool以及Campbelltown和南区的Sydenham。他们是悉尼除CBD外，拥有火车线数最多的前6名。

一个距离市中心35公里的区域，交通将至关重要，而Cabramatta，Liverpool以及Cambelltown同为西南区，区别为Liverpool为西南区的交通枢纽，其中两站的终点站，悉尼外沿3大Regional City之一。

无论是去Parramatta，Strathfield还是CBD，做为终点站的Liverpool都非常方便，平均5-10分钟的车次，57分钟-1.2小时的车程到CBD。

另外，公路交通方面，Liverpool正好地处5号和7号公路的交界处，如果你今天去Liverpool，会发现5号公路的拓宽工程，已然接近尾声，未来这里的交通堵塞问题将得到很大程度的缓解。

二购物

Westfield是全球最大的上市股票市值的零售物业集团。其在全球设有119个高品质购物中心，包括澳大利亚，新西兰，英国和美国等国，购物额超过610亿美元，并有超过23,700家的零售商。

Westfield是一家垂直综合购物中心集团。它是囊括开发、设计、施工、租赁、经营、管理和营销的所有方面的购物中心。

下图为Westfield在整个悉尼地区的分布图:

Westfield作为澳洲人生活中最重要的购物中心之一，其选址是非常有讲究的，基本上来说，在悉尼境内，平均每7公里之内，都会有一个Westfield。在悉尼未来城市扩大化进程中，纽省规划书中定义了3大Regional City, 分别为西区的Penrith, 和Parramatta, 以及Liverpool。这三个区域全部设有Westfield, 而Liverpool的Westfield拥有店面337家，规模在整个新南威尔士中，位列第5，如果没有一定的受众人群，如果区域位置的重要性不够，Westfield怎么会选择这里？因此，Liverpool在购物消费方面，是悉尼西南区的绝对核心区域。

三医疗

放眼整个新南威尔士州，最大的医院究竟在哪里？

答案就是---Liverpool Hospital。

这家成立于18世纪末，澳洲历史最悠久之一的医院，在19世纪时是为士兵和囚犯疗伤所在地，今天，它已作为整个新南威尔士州最大的医院和见习医院，预计到2016年，整个悉尼将会有近百万的人口选择居住在悉尼的西南区，因此其地位将变得更加重要，Liverpool Hospital还分别于1989和2011年成为新南威尔士大学和西悉尼大学的教授医院。

另外，值得指出的是，一般靠近大型医院的区域，租金都不错，无论是Westmead还是Macquarie Park，因为医生或护士的工作时间往往昼夜颠倒，没人希望忙了一晚上还要驱车回到远在几十公里开外的家。

四就业

目前在Liverpool区域就业的人口已经达到16，000，预计截止到2036年，将达到31，000人。随着悉尼内环区的房价不断攀升，以及外环基建的快速发展，如同北京的望京还是通州般，房价增长不过是时间问题。

五 未来发展

悉尼的第二个机场的建设已于今年4月顺利获批，地址已经选定为悉尼西边的Badgerys Creek, 距离悉尼市中心57公里，距离Liverpool21公里，预计将于2016年开始正式动工。机场建设对于一个城市的发展是不言而喻的，不论是在中国的北京，上海，杭州等等，都将对于当地以及沿线区域的发展起到至关重要的作用。Liverpool作为为数不多位于悉尼两大机场的中点，其房价是否会涨，涨多少，是很值得期待的。

另外，在未来悉尼到堪培拉的高铁计划中，对Liverpool的房价也将起到重要的作用。

总结

不论投资人最后投资在了哪里，涨幅都是时间问题。所有人期待的并不是涨幅多大，而是多久能涨。

前天晚上，我一个人开车来到Dee Why的海边，凝视着海浪很久，看着海水拍打着岸边的礁石，我突然觉得，房价就如同海浪一般，之所以产生海浪，是因为海水有高有低，由于重力等因素的影响，高的海平面不断地去补充较低的海平面，这样便形成了海浪。房产同理，随着内环区域房价如脱缰野马般增长，未来，市场对于较低房价的冲击将是大势所趋的。

今天的西北区Castle Hill，the Ponds, Kellyville，Blacktown, Bella Vista等随着开发进程的推进，其房价的涨幅是有目共睹的，而这些区域中，有的还没有火车站（距离市中心较远的区域，铁路交通是蛮重要的）

另外，值得指出的一点是，Liverpool与Parramatta所不同的是，区域密度不高，大型住宅大楼还不算多，尽管土地拥有量很大，这对未来投资人向银行申请80%贷款也是很重要的一点。

因此，我认为，在今天，很多区域都位于较高海平面，那么对于未来低的海平面区域积极影响其实是有很大促进作用的，附近海浪越高，那么对其冲击就越大。

第三部分项目介绍 (独家)