2015年美国楼市会什么样呢.Lets Chat,秦氏美国矽谷地产微信公众号文章

2014年美国房地产市场怪相丛生，全国房地产经纪人协会预计二手房销售不及2013年，而10月新房月度销售量仅比去年同期增长1.8%。与此同时，二手房的价格上涨趋势已显著放缓。不过，新建市场上建筑商对独立屋的信心却连续6个月居高不下。

怎么回事？这些混乱的信号实际只有一个简单的解释：房地产市场已经转向快速恢复，并成为更稳定的阶段，这是专家所期望的新常态。同时，福布斯报道称，专家们还对2015年美国房地产市场的发展趋势进行了展望。

1.价格上涨将更慢

2014年房屋价格涨势放缓显著，预计将持续到2015年。2014年1月至9月，二手房价格上涨减速。S&P/凯斯-席勒数据显示，2013年12月比上年同期价格增长10.8%，而2014年9月同上年同期相比仅增长4.8%。

可以说，放缓的住房库存水平和投资者从房市中退出压制了住房价格的升级。更深层次的解释是，这种变化代表了市场上的根本性转变：房市已走出了快速恢复阶段，进入一个新的常态。

在全国范围内，房价格已接近2005年春季水平。Zillow预计2015年房价将仅上涨2.5%，Realtor.com预测房价年度涨幅为4%-5%。

2.承受能力将进一步恶化

不幸的是，价格上涨放缓并不意味着购房市场会更加实惠。事实上，Trulia首席经济学家科尔科（JedKolko）的预测与此完全相反。他表示，即使今年房价上涨不会太快，但明年的上涨幅度会高于收入的增长。他说：“在同一时间，更高的抵押贷款利率也会消弱（人们的住房）承受能力。”

Realtor.com预测，2015年住房负担将增加5%-10%。

3.购买狂潮将减弱

这对普通人是个好消息：由于库存量、贷款以及投资者三方面的变化，2015年在购房过程中不会过于紧张。

由于价格上涨，2014年，越来越多的人出售住房，10月，现有住房月供应量为5.1，高于去年同期的5.2%。价格上涨意味着市场上的交易减少，对投资者的吸引力也减少，事实证明，他们正退出这一市场。来自美国全国房地产经纪人协会的最新数据显示，10月份个人投资者所购买的房屋占15%，低于去年同期的19%。

Zillow首席经济学家汉弗莱斯（Stan Humphries）表示，自2012年底房市恢复以来，购房者面对的是库存偏低、信贷紧缩、拍卖战以及来自投资者和全款购房者的激烈竞争。

不过明年的情况会有所转机，房屋库存量将会上升，竞争压力将转移到卖家。汉弗莱斯表示，这个更平衡的市场将对每一个人都变得更为通畅，无论是买家还是卖家。

4.抵押贷款利率将上升

美国抵押贷款银行家协会预计，2014年年底利率将上升到5%；房地美（Freddie Mac）首席经济学家诺莎福特（Frank Nothaft）预计为4.5%。随着美联储发出QE3即将结束的信息，美国抵押贷款银行家协会表示，有充足的理由相信2015年中期短期利率将升息，并推动抵押贷款利率的上调。

不过，去年经济学家预计，2014年底抵押贷款利率将达到5%，但根据房地美的数据，30年期固定利率抵押贷款截止上周仅为3.93%，低于去年同期的4.42%，2014年其他类的利率也分别持平或下降。

5.千禧人将反超X一代成购房者

到2015年年底，新千禧代（35岁以下）将取代X一代（35-50岁）成为美国购房者的最大群体。汉弗莱斯说，大约42%千禧人表示在未来一至五年内有购房的打算，高于X一代的31％。这意味着年轻人并非对购房不感兴趣，而是他们推迟了结婚和生儿育女。随着这一代人的成长，他们将成为住房市场不可忽视的力量。

6.租金涨幅将超过房屋价格增长

科尔科预计，2015年，许多25-34岁的年轻人会建立自己的家庭，但他们会选择租房取代购房。在某种程度上，这种预测基于人口因素（如婚姻、孩子等），另一方面这些年轻人需要为首付存款，这些因素将继续推动多户家庭住房的需求和租金的继续上涨。

汉弗莱斯预测，2015年租金将上涨3.5%，超过了他的预计2.5%的年住房价格涨幅。反过来，这种情况可能会推动一些千禧人成为买主。他说，由于租房者的成本不断上升，固定抵押金的诱惑力和更稳定的住房市场将吸引更多租房者进入买房市场。

7.多户型将占主导地位

科尔科指出，今年，已经看到了多户型房屋的兴建热潮（特别是在今年下半年）。与此同时，2014年独立屋建设（677000幢）和新屋销售（458000）均仅达到其正常水平的半数。

预测显示，2015年独立屋开工（全国住宅建设者协会预计为837000，房利美为783,000，富国银行为770000）和新屋销售（全美房地产经纪人协会预计为620000，全国住宅建设者协会为547000）都会增长。

不过，科尔科警告称，明年新屋建设和销售的数字可能会令人失望。 Trulia的研究表明，越来越多的人会尝试在明年出售自己的住房（Realtor.com预测，二手房销售2015年将增长8％）。这些二手房进入市场可能会打压价格昂贵的新屋的需求。

科尔科指出，独立屋空置率仍会接近衰退时的高点，这很可能进一步压低独立屋的兴建。因此，建筑商在未来的一年将继续满足公寓、多户房屋的强劲需求。

8.建筑商将转向更便宜的住房

近年来，建筑商选择兴建更少、更昂贵的房屋，而不是更多、更便宜的住房。这一趋势被经济复苏期间有限的土地供应所趋动，造成新建昂贵的住房和便宜的二手房之间价格的差异，使得自经济衰退以来每年的新屋销售在450000的范围内徘徊。

多数分析师认为，2015年新屋销售将突破50万大关。汉弗莱斯表示，他希望建筑商们会努力推动新屋的出售，为达到这一标准，他们不得不出售那些更便宜的住房。放宽信贷条件，并让更多贷款人愿意借钱给信用低于640的购房者，可以帮助那些相对便宜的住房找到买家。

9.止赎房将与衰退前水平持平

总部设在加州的数据公司RealtyTrac数据显示，从2014年1月至11月，全美共有1256070止赎申请，与上年同期的1516332相比下降了约17.2％。公司副总裁布基斯特（Daren Blomquist）表示，今年到目前为止，每月的止赎房数量都在下降。他预计，2015年止赎房屋会下降到危机前水平。

10.市场将被基本面驱动

明年的住房市场将更多地被经济基本面驱动，如就业增长、收入、家庭形式，而不是宏观经济因素。抵押贷款利率和价格的恢复在很长一段时间推动了全国房地产市场的发展。

11. 全球地缘政治

眼下美国以外的地缘政治因素有助于保持抵押贷款利率的下降。汉弗莱斯表示，衰弱的中国和欧洲、俄罗斯和乌克兰的局势以及伊朗、核外交等都推动了美元的升值。他说，更广泛的地缘政治风险有助于帮助普通美国房主。

(原文转载于网上，秦氏美国矽谷整编）

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