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置业是传统的投资方式，也是敛财发家的不二秘诀，朋友们在之前的房地产大亨系列的故事里可窥见一斑，看看人家是怎么发家的。靠置业积累财富就是比较慢，你要懂得钱若是来得快，往往去得也快，生财有道固然重要，守得住财富才是制胜法宝，所以“慢”不是坏事，慢工出细活，靠的是一个“稳"字。

如果是纯投资追求短期效益，与股票债券相仿，周期可控的房地产项目也是一种收益稳定而且能达到分散风险目的的投资手段。这类投资模式主要有股权和债权两种。著名的耶鲁大学养老基金（Yale Endowment Fund）就有20%资金分布在房地产项目中。何谓著名，这个投资模型的回报长期超越传统的股债结合。它是耶鲁大学养老基金会的首席投资官大卫·斯万森（David Swensen）创立的。

有的朋友问，投资房地产项目，股权好还是债权好。我回答，明白了项目本质就好。项目本身的透明度很重要，哪个开发商去做也很重要。股权债权各有千秋，投资模式因人而异。每个投资人都有自己的风险承受能力，股权利大风险也相应高一些；债权风险低回报率也会相应降低。

我们先看看美国投资人都选择投资什么形式的项目。根据福布斯（Forbes）的数据，截止目前，美国房地产私募平台已经完成的房地产项目主要采取股权投资模式，大概占到80%左右。除此之外，还有一部分美国房地产平台专注于投资地产基金，包括REITS和专注房地产投资的基金（类似于FOF- Fund of Funds）。由此可见，项目利润是投资人参考的主要因素。下面我们先从纵向比较一下股权和债权的回报率。

利润及风险

投资人第一关心的是保本，项目到期本金必须得拿的回来，这是风险。第二关心的是回报率，即利润。利润有两种，一种是固定收益，一种是销售/增值利润。第三关心的是项目周期，即啥时候能连本带利回炉。

债权投资的回报率通常在8-12%，按月或季度派分。它的构架比较简单，即借债还钱，连本带利。类似于P2P。第一个P的Peer可以理解为投资人。区别是，房地产债券投资一般用物业做抵押，资金构架有不同层次的债务优先权。这第二个P可以喻为Property，即物业本身，是实物；普通P2P产品没有实物抵押，它的那第二个P的Peer，连带的是个人信用度或小企业信用度，信用不是干货，人有腿能出溜，企业也许朝夕不保，保险公司可以跑路。P2P不但有严重的信用问题，而且还没有实货抵押，投资风险很高。物业不长腿不会跑，房地产债权投资更靠谱。还不上本金怎么办，分拆物业按优先权偿还。总之，项目选择的好，不会像股票那样大起大落，甚至血本无归。

股权投资项目一般有7-10%的优先股权（下面会解释什么是优先股权），也是固定收益模式，来自于物业租金收入或是开发商储备资金，按月或季度派分。大多股权项目最后都牵扯到物业转售，销售利润按投资股份分成，又称增值回报，折合成年利率大约为5-10%，通常股权项目总年化率12%-20%。你仔细研究，会发现股权投资都有一个滞后性，固定收益一般比债权项目少一些，项目结束的时候有大红包。期限到了，本金还不上怎么办，基本上有两种方法，1. 有的项目是X+1，即有一年的延期。即如果在X年限中没有完成出售，项目方继续持有物业，投资人继续拿固定收益，再销售；2. 超过X+1，股东表决，可以继续延期，或项目折现，按优先权收回本金。

优先股权，英文叫Preferred Equity。这个详细讲要很大篇幅，以后我们会就债权种类，股权种类做更详细的介绍和举例。简单讲，优先股权就是比债权晚一级偿还，比开发商（通常是GP - General Partner）股权优先一级偿还，一般有票面利率（Coupon Rate），例如7-10%，依照预设期限付给投资人，按月或按季度。

下篇，我们将会横向解析一下债权投资和股权的投资实质。

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