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许多客户在置业澳洲的过程中，受到二手房价格更为低廉的诱导，会选择购买二手房。

楼花，也叫期房。二手房真的比楼花更为低廉么？

我们不妨以同样地段的楼花和二手房来做比较，假设楼花价格为60万，二手房价格为45万，然后我们来分析一下买二手房vs买楼花，哪个划算。

【楼花】低首付，低投入

首先，楼花（期房）首付仅为10%,但二手房首付为20% (一般本土居民才允许买二手房，而且最多能贷款80%，贷款超了80%要交非常贵的贷款保险，更不划算）.

买楼花首付仅需10%,则首笔支出为6万。

但是买二手房首付为20%, 45万的房子，首付为9万。

【楼花】印花税减免，政府补贴优惠

第二，买新房有补贴和印花税减免的优惠。

根据新州最新出台政策，2014年7月1日起，购房在75万以下的首次置业者，自住为主，有1.5万的住房补贴，首次置业者更可享受到印花税的部分减免。

60万的房子，大概只需交印花税1.5万。假设此60万的期房是两年后交房，则首付的6万有5%的年利息，其中仅一半利息付给开发商，二年后交房有3000利息。则两年后交房时的支出为：6万减去1.5万的补贴和3千的利息，再加上约1.5万的印花税，则交房时支出为63000.

但是购买二手房就没有这方面的优惠政策了。

【楼花】交房后的收支比二手房少

楼花：

还款利息：$489/周

物业管理费、杂费、水电费：$100/周

每月支出：$589/周

全年支出：$7068

租金收益：$600/周

全年租金收益：$7200

在澳洲有收入的纳税投资者，购买投资房，经营房产的亏损可以累加到当年工资收入中抵税。由于还款利息和租金收入通常情况下正负抵消。

投资房，特别是新房最大的账面亏损来自新房折旧。第一年新房账面折旧约为$12000,可以全部用来抵消收入，节省纳税总金额$12000x30%（税率）=$4000.

物业增值： $48,000 /年（按照8%的年升值率计算，此升值率仅为悉尼平均水平）

房价增值是投资者最大的收益来源，这部分钱虽然不可能每周兑现，一般建议每2-3年通过重新估价贷款从银行提现出来。

二手房：

还款利息：367/周

还款本金：230/周

物业管理费、杂费、水电费：$60/周

每月总支出：$657/周

全年总支出：$7884

看来，买楼花（期房）还是比买二手房划算。

楼花 . 胜