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上篇纵向分析房地产投资股权债权的本金，利润及风险。解释了什么是“干货”，为什么信用不能算干货。

房地产项目债权投资类似于P2P，但它比P2P靠谱。P2P里面第一个P的Peer可以理解为投资人。第二个P就有很大区别。房地产债权投资一般用物业做抵押，资金构架有不同层次的债务优先权。所以这第二个P可以引申为Property，即物业本身，是实在货，即“干货”。普通P2P产品没有实物抵押，它的那第二个P，连带的是个人信用度或小企业信用度，信用不是干货，人有腿能出溜，企业也许朝夕不保，保险公司可以跑路。P2P有严重的信用问题，拼的是人品。物业不长腿不会跑，房地产债权投资更靠谱。

有人问，房地产债权项目还不上本金怎么办，回答是分拆物业按优先权偿还。总之，项目选择的好，债权产品构架的合理，不会像股票那样大起大落，甚至血本无归；也不会像P2P产品那么高的回报叫投资人心虚。房子就是本金的保障。房地产股权投资如果能够构架为“优先股权"也是比较靠谱的，类似于“夹层贷款”。

这一章，我们横向剖析一下债权投资，股权投资，混合模式，及地产基金的实质。

债权众筹
投资者投资一个债权房地产项目，相当于把钱借给该项目的发起者，投资者成为债权人而不是该投资的房产的所有人。类似债券或信贷产品，投资者享有项目到期获得本息的权利。不同的是，房地产债权投资者的债权以投资的地产做抵押。项目的发起者，即借款人到期无法偿还本息，投资者有追索权或者通过借款人丧失抵押房产赎回权的方式弥补损失。投资收益来自项目约定的定期收益，相对安全稳定，但无法享受房地产增值的收益。

投资债券项目，项目方需要发布私募备忘录（PPM - Private Placement Memorandum）；投资人需要签署期票（Promissory Note）,投资认购书（Subscription Agreement），以及W9表格（在美国居住的投资人需要填写）。

股权众筹
投资者投资一个股权房地产项目后，获得该房地产的相应股份，成为房产投资股份责任有限公司的所有者之一（一般是LP - Limited Partnership）。与债权不同，该项投资通常不以所投资的地产作为抵押，若最后该投资项目失败，投资者的追索权排在银行和债权人后面，所以投资风险相比债权项目更大。高额的风险意味着可能的高额收益，投资者除获得定期的租金收益或投资分红外，还能分享投资的房产增值的收益。

投资股权项目，项目方需要发布私募备忘录（Private Placement Memorandum）；投资人需要签署投资认购书（Subscription Agreement），以及W9表格。

混合模式
即为股权和债券叠加在一起，投资人既有每月或每个季度的利息收入，也有享受利益分成的收益。在股市中，很多投资人将股票和债券做投资组合，一般是股票60%债券40%。Vanguard有一款产品叫VBINX，名为"均衡指数基金”，它10年的平均回报率在6.3%，十分稳健。在房地产投资中，投资人也可以将资金按照一定的比例分布到债权和股权投资中。

地产基金
地产基金与股权、债权投资项目差异较大。投资者通过投资平台投资一个股权/债权项目，相当于投资了一个房地产项目。但投资一个地产基金，等于间接投资了该地产基金所投资的多个房地产项目，类似投资了多个房地产项目组成的一个投资组合，风险更分散。地产基金往往具有较为成功的投资房地产项目的经验，良好的业绩记录和成熟的投资团队。

比起单一的股权/债权投资项目，地产基金能更好地提供流动性。但由于投资多个房地产项目，地产基金无法及时给单一投资者提供各个房产项目的情况；而股权/债权项目则能提供更好的透明度和控制权，投资者能及时掌握所投资的房地产项目的进展情况。

从风险收益角度考虑，投资地产基金比投资债权项目风险要大，因为投资收益与地产基金的业绩相关，所以投资者要承担地产基金由于所投资的房地产项目贬值所导致的业绩下滑的风险；相应地，投资地产基金可能获得的收益也比债权项目大，因为投资者可以分享由于地产基金所投资的房地产项目增值所导致的地产基金业绩提高的收益。与投资股权项目相比，地产基金的投资风险相对较小，因为投资地产基金等于间接投资多个房地产项目而非投资单一房地产项目，风险更分散，相应地，潜在的投资收益也小于投资股权项目。

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