“崩盘说”四起 新西兰楼市撑不住了?

2015年10月12日 每日新西兰


新西兰房地产市场存在泡沫。撑起泡沫的因素,包括婴儿潮、移民和海外买家,特别是来自中国的买家。那么,新西兰楼市真的会崩盘吗?


  在多数分析人士看来,“崩盘说”或只能是设想,不大可能变成现实。历史最低的利率、破纪录的移民数量和更多的开发机遇都吸引着投资者,从房产拍卖情况来看,财长的话并没有吓退投资者。


  新西兰楼市撑不住了?


  近日,新西兰财政部长Bill English在惠灵顿维多利亚大学的一次发言中表示,由于未来房屋可能出现供应过剩,所以奥克兰楼市有在8年内崩盘的危险。


  而这并不是其第一次发出警示。不久前,Bill English就曾表示,奥克兰的房产投资者正在冒险。“我们知道,在全球楼市里,房价增速像奥克兰一样快的市场,最后都以崩盘收场。”English说,基督城就是一个例子,“在极度短缺之后,供应渐渐满足了需求,基督城房价也开始慢慢下滑”。


  然而,对于Bill English的崩盘说,工党则表示,财长的言论是解决政府在住房问题上无所作为的“最后一搏”。工党财经发言人Grant Robertson指责English将奥克兰房屋短缺的问题再次推卸到市议会头上。


  对此,海外地产分析师陈芸在接受《国际金融报》记者采访时指出,新西兰的房地产市场或许存在过剩的情况。不过,陈芸认为,“就目前情况下,新西兰楼市并不会出现‘崩盘’情况。市场基本会自我调节,新西兰楼市会因为供过于求而逐步放缓增长脚步。”


  “崩盘说”四起


  新西兰的楼市“崩盘说”在近期不断被提起。其中,财长Bill English是其最忠实的支持者。


  English表示,楼市可能是新西兰最大、也是最需要重塑规矩的市场,很多证据表明,奥克兰的房价存在问题。“我还没有看到过世界范围内有哪里的房价能够年涨20%以上,并且没有回落的迹象”。


  “奥克兰楼市可能是个(不回调的)特例,但是看起来不像。”English认为,过去5年时间里,在新西兰的宏观经济系统中,奥克兰楼市是惟一一个发展失衡的市场。


  由于审批的繁文缛节,造成了房屋供应缓慢,也推高了新屋价格。English说,奥克兰房市可能在8年内由于供应赶上需求而出现拐点,因为议会需要几年时间更改开发审批规则。目前审批相关建筑许可,平均约需要18个月,这包括没有纳入官方统计的准备申请的时间。


  English还指出,一系列因素致使新西兰房价涨幅已经到达顶峰,尽管房价还在上涨,但涨幅已经放缓。因为奥克兰房价一年涨幅达15%,人们意识到“这一涨幅无法一直持续,总有停止的时候”。


  财长并没有指明8年时间从何时算起,但据估计可能2013年是起点,按此计算,English所说的崩盘日期是在2021年之前。


  当然,English也不是惟一一个支持“崩盘说”的人。新西兰央行[微博]行长Graeme Wheeler此前在国会的支出委员会会议上表示,奥克兰楼市正在承受风险。两年前,投资者购买的房屋数量占交易量的33%,但现在已经达到41%。


  Wheeler说,“奥克兰的‘房价收入比’已经达到9倍,这是其他地区的两倍,这也让奥克兰房价名列世界前十位,这是一个危险的信号。”


  而早在去年,美国经济学者Harry Dent也预测,未来几年,新西兰楼市将面临大崩盘,楼价会暴跌30%到50%。Dent表示,受婴儿潮、移民潮和海外买家——特别是中国买家的推动,新西兰的楼市已经形成泡沫。Dent预计,如果中国楼市崩盘,将会引发连锁效应,进而影响新西兰楼价。


  崩盘可能性小


  当然,更多的声音则是认为,新西兰楼市的崩盘只能是设想,不大可能变成事实。


  新西兰房地产协会(REINZ)的首席执行官Helen O’Sullivan对外表示,像Dent这样唱空的言论隔三岔五就会冒出来。此前Dent还曾预言澳大利亚楼价会在2011年大跌,结果啥都没发生。


  O’Sullivan指出,自己更关注的问题是,究竟是什么因素会触发楼价大跌?


  “当地移民人数增加的同时,经济也会增长,新西兰持续向发展中国家出口显著比例的产品。”O’Sullivan说,新西兰的做法与单纯依赖工业的国家不同,“我看不到有什么会触发崩盘”。


  对新西兰楼市存在泡沫一说,O’Sullivan也不同意。除了奥克兰和基督城,新西兰其他地区的楼价在过去三四年都非常淡定。


  面对财长再度提起的楼市崩盘言论,工党发言人Robertson称,虽然房地产泡沫可能面临破裂,但新西兰生产率委员会(Productivity Commission)也曾暗示,如果维持现在的房屋建设速度,到2020年依旧是房屋供给不足而不是过剩,“7年间,财长一直收紧钱包,现在才极不情愿地采取措施建设新房,这并不会明显改善供应短缺的情况。”


  对此,AUT建设管理教John Tookey说,财长的言论虽然会使人有所警觉,但这并不会使房价进入下行轨道。他认为,奥克兰的房价因为投机而高企,而人们的投机行为并不会因为财长的一两句话被阻吓。


  陈芸还指出,“楼市的走向是带有周期性的,但是造成楼市泡沫化或者崩盘的因素却因为时间的改变有所不同。新西兰未来楼市显然是无法用8年崩盘周期来解释的。”


  奥克兰大学房地产教授Larry Murphy也对English提出的“8年房地产周期”表示了质疑。Larry Murphy表示,房地产周期有很多驱动力,本质上,“崩盘”并不是因为房价剧烈上涨引起的,而在于银行问题和经济放缓等因素。“当你谈论周期的时候,很难用5年、6年、7年还是8年来描述,因为周期往往有不同的持续时间和波动幅度”。


  而对于中国楼市崩盘或许会波及新西兰的言论,陈芸认为,这其中并没有太多联系。“或许,近几年在新西兰置业的中国投资者较多,但是这些投资者还没有到达可以左右当地楼市的程度”。


  难灭投资热情


  那么,新西兰楼市的未来走向究竟如何?


  据悉,新西兰房价自2008年以来暴涨了60%,政府一直在寻找方法为奥克兰房产市场降温。今年5月18日,新西兰总理约翰·基(John Key)宣布,在两年内购买并出售的房产征收33%的税。不过,新规仅适用于非卖家主要住宅的房产。


  但墨尔本商学院副教授戈士比(Mark Crosby)认为,用33%的税收来解决楼市过热是一种笨拙的方法。“我觉得这个政策不妥,如果这个政策在一两年内被悄然撤销,我并不觉得意外。”他说。


  “两年内转手的一般是年轻人,很难说其中有多少可能是外国投资者,并且没有任何证据表明外国人比本地居民更可能倒卖房产。所以这项税收打击的将是那些因为某些原因而被迫卖房子的人,而不是任何特定群体。它也不可能对房价增长造成多大的影响。买家只要等到两年后再卖就不用缴税,而不是在限期内卖。”戈士比称。



  在独立房地产经纪人李菲菲看来,数据是最能说明一切的。“据我所知,新西兰房地产市场依旧很健康,没有出现房价大规模下滑、房屋供应过剩的显著情况。”李菲菲对《国际金融报》记者说。


  据新西兰最大交易网站Trade Me房产部的最新数据,在截至8月的过去一年里,奥克兰房屋租金要价上涨8.4%,目前租金要价中间值为每周499新西兰元。


  Trade Me房产部负责人Nigel Jeffries说,奥克兰的租金要价中间值大涨。奥克兰年租金已接近2.6万新西兰元,比去年同期高出2000新西兰元左右。


  其中,新西兰奥克兰公寓增幅最大,8月平均租金要价为每周460新西兰元,比去年同期上涨12.2%。联排别墅上涨10%,租金要价中间值为每周550新西兰元,1-2居室住宅上涨8.6%至每周413元,单元房上涨8.1%至每周 400新西兰元。增幅最小的是5居室以上的大宅,上涨3.5%至每周735新西兰元,3-4居室住宅上涨5.8%,至每周 550新西兰元。


  在投资者们看来,奥克兰的房产租金回报率依旧可观,“因为它还一直保持上扬的趋势”。所以无论外界如何说,他们依旧保持着对当地楼市的投资热情。

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