一张图告诉你美国哪里最适合投资房产,美国房地产置业微信公众号文章

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今天我们要和大家聊聊去美国投资房产，到底投资在哪里回报最好。投资回报分为两部分，一部分是房产升值，这是我们天朝人民再熟悉不过的概念。而且我们都知道，现在美国房地产市场已经进入明显的上升通道，可以说全美房价都在往上涨。而另一个主要的收益部分来自租金，这个部分是黑石、高盛等专业机构和注重长期价值投资的投资人更看重的部分——整个市场的价格走势不是任何人能控制的，只有投资在一个租售比理想的物业，用通俗的话来说，才是“旱涝保收”的。那美国哪里的房子最值得投资呢？请看下图：

简单地说，这张图告诉了我们美国哪里租售比最让人满意：颜色越深，租售比越差；反之越接近绿色，租售比越理想。

我们看到，东北部和西南部两个巨大的红点是当之无愧的美国房地产市场的价格高峰，租售比差到堪比国内：毫无疑问就是纽约和洛杉矶了。实际上包括纽约的周边地区和整个加州地区租售比都很不理想，其中又以加州为甚。按照图例的说法，叫做“Cheaper to Rent”——买房不划算，您还是租房吧！左上角的西雅图同样也很闹心。所谓租售比不佳，并不是因为房租低——我们知道纽约、加州这些地区房租那绝对不算低——而是因为这些地区房价实在太高，那点租金也许只够抹平高昂的房产持有成本。投资这类地区的房产大多只有盼着房子快快升值，或是盼着国内土豪赶紧源源不断地来接我的手——跟国内房地产的戏法儿别无二致。我当然不建议你这么做，主要的原因是：你已经晚了。

那什么地方的房子租售比更好、更值得价值投资者呢？图上颜色较淡的区域有：五大湖周边最佳，以及整个中南部和佛罗里达。

接下来的问题就是，那难道我们就可以放心大胆地在这些区域的任何地方买任何类型的房子了吗？当然不是。首先，大的区域确定了，小的地区还要再斟酌，例如：五大湖地区应该尽量避开那些Rust Belt衰落的工业区（想想底特律吧！），中南部要避开那些传统上美国经济较弱、族群分布不够理想的地方，而在佛罗里达要避开那些投机性过强的度假地产（想想海南吧！）——这是从区域着手。如果从房产类型着手，租售比最稳定最理想的还要首推学生公寓，收的租金每年扣除掉持有成本和房产税，还能剩下大约8%-10% 的收益。

为什么学生公寓的现金流收入如此高呢？当然是需求使然：美国高等教育产业化的进程使得大学年年扩招，特别是来自国内的莘莘学子充斥几乎每所美国大学。更多的住宿需求推动了当地“Student Housing”——学生住房，特别是学生公寓市场蓬勃发展、供不应求。而学生入学的超强周期性使得这个市场易于预测也易于管理，使得现金流收益稳定且高效。针对这波潮流，在此次经济危机之后，学生住宅市场也成为美国房地产行业重点开发的领域之一。

最后我们就不卖关子了，直接揭晓上篇最后的谜底吧！最新信息：独家代理几十套班伯里公寓(属克里夫兰市人口400万，靠近伊利湖——面积1100英尺左右的复式2房，全新装修，均价在4万美元(人民币26万)/套，想想在中国一线北上广深连３平方都买不到，有独立产权，月租金700美元(人民币4480元)，租客主要是克利夫兰舞蹈学院及凯斯西储大学的学生。我管理理公司承诺：扣除掉房产税、维护费用、租赁费用和管理费用，实际年净租金收入接近4200美元(人民币26400元)。年回报率10.３％，相当高哦！也就是说，考虑到租金每年以几乎固定比例上涨，投资这样的美国学生公寓即使光靠租金10年之内也能回本。下面开始晒图哟！