很关键!!!投资美国房产哪三招能让“钱”变活?,美国德州阳光地产微信公众号文章

如何从升值的房子中拿钱出来用，如何将你的美国房产从不动产变成可动产，其实有这样的几种贷款可以参考，我们以王先生的为例为大家说明。

融资重贷（CashOutRefinance Mortgage）

通过不同的贷款方式，房屋这一不动产能变成可动产使用。

假设王先生几年前买了一处房产，现在价值50万，当时的贷款利率是6%。现在王先生只有20万的贷款没还，而他最近想趁着房贷利率降低，办理重新贷款，把原来的高利率降下来，同时还想再借一笔钱给孩子作为上大学的学费。出于这个目的，我们建议他采用融资重贷 (Refinance Cash Out Mortgage)。融资重贷是重贷的一种。我们可以说是普通重贷，就是民众希望改变原来的贷款条件，比如降低利率，缩短还款期限，于是办理一个重新贷款。融资重贷不仅可以实现改变原来的贷款条件的这个目的，同时，还能多拿出一笔钱出来用。

办理融资重贷，新的贷款会把现有的房贷先付清，之后把剩余的贷款额兑现。因此来看王先生的案例。王先生目前房屋还有20万贷款，之前的贷款利率是6%，他想通过重新贷款，把利率降到目前的4.5%，如果他仅仅是这个目的，他只要办理一般的重新贷款20万。但他不仅要降低利率，还想从房屋中拿10万元出来，作为孩子的大学学费。这样他就可以办理融资重贷。

房屋净值贷款（Home Equity Loan）

有了之前王先生的例子，就很容易理解房屋净值贷款。如果王先生对自己目前的贷款条件很满意，他不想降低利率，也不想缩短还款期限，只是单纯想从房屋净值中那一笔钱来作为孩子的大学学费。那么，他应该申请房屋净值贷款。这样王先生的房屋上就有两个贷款，一个是之前的Mortgage，第二个贷款就是房屋净值贷款Home Equity Loan。通过办理房屋净值贷款，王先生借出了10万元。

房屋净值信用额度（Home Equity Line of Credit）

房屋净值信用额度是一个开放性的贷款，是一个浮动利率的信用额，一旦银行把房屋净值信用额度批下来，对贷款者是十分方便好用的，因为这个信用额度很灵活，如果贷款者没有使用过任何的贷款金额，贷款者无需付任何利息。就好比一张信用卡，给你一个信用额度，比如5万元，你随意什么时间拿出多少钱都可以，如果拿出200元，就只要付200元的利息。

房屋净值信用额度通常是30年期，头10年是提取期，贷款人可以在头10年提取信用额度。后20年是还款期，如果贷款人在批下信用额度10年后有欠款的话，贷款者需要在第11至第30年间偿还本金与利息。如果贷款人在头10年过后，没有任何欠款，该房屋净值信用额度会关闭。

一般来说，融资重贷适合那些需要使用高额的贷款金额，但是不能够短期内还款的贷款者。房屋净值贷款适合那些需要从房产中拿出额外的贷款金额，无论有没有现有的房贷。这两种贷款都是固定利率和固定月费，一旦贷款金额贷出，银行就开始计算利息。一旦贷款人付清贷款之后，如需要再套现出来了，需要重新申请。房屋净值信用额度允许我们使用期内任何时间使用贷款金额，银行只会计算贷款者贷出的金额的利息，贷款者可以随时付清，再从信用额度中贷出资金，非常灵活，不过利率是浮动的。

美国房产投资有了这三招，确实为自己的资金周转增添更多的灵活性，投资才更有意义。

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