投资物业之前，请考虑以下4个因素。现在，利率仍处于有史以来的历史低点。2000年平均年利率是8.05％，据FreddieMac.com显示，2015年1月平均利率只有3.67%。

这是一个很大的折扣，将其转换为低月供，总体上利息的大大减少。（以上利率只适用于自住住房，但他们往往反映了投资住房的利率趋势）

利率真的只有一条路可走了- 那现在正是抢购投资物业的时机？不一定。低利率可能使房地产看起来是最好的投资，但你应该考虑一些其他的经济因素，如果你正在考虑投资房地产。

因素1：收益率

如果你将目光瞄准了利率，持有出租物业比炒卖房子更安全。（因为当你持有房子只有半年或更短的时间，利率是不会有什么变化的）

当你购买出租物业时，你首先应该考虑整体回报率，然后研究利率。为了计算此收益，你需要找到资本化率，或“收益率。”

下面教你如何计算：

1.确定你的租金。举例，假设你收取$1,000 /月

2.运营成本（包括如保险，公用设施维修的费用）比方说，这需要$ 550 /月

3.从你的租金来计算您每月的“净营业收入”（NOI）：$ 1,000 - $550 = $ 450

4.乘以12来计算你的年“净营业收入”（NOI）：$ 450×12 = $ 5,400

5. 用年“净营业收入”（NOI）除以物业的总购买价（假设它的成本是$ 100,000）用$ 5,400/ $ 100,000= 0.054或5.4％

这便是你投资物业带来的收益率5.4％。这是一个不错的投资，当然也可以更好。最终，你的个人目标和风险承受能力决定你会获得一个怎样的回报。

需要注意的是，利率不是此计算的一部分。收益率可以帮助你评估物业本身的吸引力，而不是你即将获得的物业的融资是否有吸引力。通过这种方式，你可以决定这个物业是否值得你花时间投资。

因素二：房价

四个因素确定你的抵押贷款：房价，利息，房产税和房屋保险。

假设税收和保险保持不变，较低的利率意味着你可能有资格获得更多的委托人。

但这里的难题是：很多人会发现如果利率下降，房子的价格可能会基于日益增加的需求而上升。

低利率环境实际上可能是卖出的最好时机，而不是买房子，如果事实证明那些低利率会导致更高的房价。相反，当利率上升时，房价可能会保持原样，甚至小幅下降，使其成为一个更好的时机来买房子而不是卖。

当然，其他因素也会影响房价，包括就业，工资增长，材料的基础价格，等等。但是，这个特殊的例子说明了一个事实，即低利率并不一定与住房折扣关联。

因素三：房屋升值

低利率的环境并不一定会导致未来价格增长。

就业和学区材料的成本影响住房价格波动的步伐，方向和程度。举一个戏剧性的例子：在过去的30年中，房价在底特律骤然暴跌，并迅速在旧金山上涨。

房地产本质上是本地的，而这些例子表明平均抵押贷款利率的波动远不止1％或2％而是有更深层次的影响。

请记住，这里的关键不在于你现在能在房子上获得多少;投资是要从长远来看的。

因素四：和过去的不同点

虽然现在利率可能是低的诱人，但是拿到贷款却比上世纪90年代房地产投资热潮中时难得多。

随后的崩溃让银行更加谨慎，对于借款人的要求也要严格得多。除非确定你有足够能力购买投资物业并且有非常具有吸引力的投资回报率，其实低利率不会帮到你很多。

所以，你应该利用今天的低利率来购买投资物业（或出售、交易您目前的投资物业）？ 可能是或不是，回答这个问题的唯一途径是专注于物业本身的质量，而不是有吸引力的利率。

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