《澳洲财经》本期文章推荐:宏观限贷政策奏效但房价依旧我行我素,BMY GROUP澳洲财经微信公众号文章

点击上方关注我们

作者：Tony Wang 王晓冬

博满金资金融分析师

写在卷首

出于对澳洲脆弱经济的前景和金融风险的担忧，澳大利亚央行和澳大利亚审慎管理局APRA给澳大利亚各大银行施加了巨大压力来限制投资房贷款的增长，银行被迫无奈向投资者打出了一套限制贷款的“组合拳”。但是，市场无视不尽人意的贷款数据和拍卖清盘率，在5月份澳洲房价出现小幅调整后，房地产市场在之后的两个月内重回上升轨道。在宏观限贷措施已经奏效的情况下，APRA很有可能会市场观望一段时间，但是不排除会采取进一步干预措施。这一期《澳洲财经》，我们就来看看房地产市场饱受监管机构诟病的原因究竟在哪儿。

地产数据7月回顾

首先来回顾一下澳大利亚各大城市的房价在7月份的表现，地产市场两极分化的现象进一步凸显，悉尼和墨尔本两座城市房价的涨幅继续遥遥领先与其他首府城市。墨尔本房价的涨幅在7月份又一次的超过了悉尼，达到了4.9%，房屋中位价为56.8万澳元。悉尼的房屋中价位为79万澳元，涨幅为3.3%。除阿德莱德房价下降了1.1%，房屋中位价至40万以外，其他城市均有所斩获。布里斯班上涨0.5%至45.82万澳元，珀斯上涨0.1%至51.5万澳元，霍巴特上涨1.1%至30.05万澳元，达尔文上涨0.4%至52.5万澳元，堪培拉上涨0.3%至54.82万澳元。墨尔本房价涨幅连续两个月超过悉尼，在过去的3个月，墨尔本累计涨幅达到了6.1%，高于悉尼5.4%的涨幅。

在悉尼和墨尔本两大城市的带领下，澳洲房地产价值总规模首次突破6万亿澳元。仅在过去的12个月内，澳洲地产价值激增5000万澳元。澳洲这一轮的地产热潮自2012年5月底开始，截止今年8月，悉尼的累计涨幅已经达到了47.9%，墨尔本达到了32.1%，而八大首府城市的平均涨幅达到了30.4%。

从价格走势来看，悉尼和墨尔本的独栋别墅和公寓房均出现了上涨。而墨尔本独立别墅的表现尤为抢眼，涨幅高达5.1%，中位价为63万澳元，不过仍然比悉尼的公寓房均价还要低，悉尼的公寓房在7月份的均价为66万澳元。悉尼的独栋别墅也有不错的涨幅，中位价达到了92.15万澳元，涨幅为3.3%，房价依旧高居榜首。而墨尔本的公寓房也继6月份出现上涨之后再次录得涨幅，7月份，墨尔本公寓房平均价格上涨3.2%，中位价为48.35万澳元。

澳洲人房屋拥有率下降

澳洲政府机构-澳洲健康福利研究院Australian Institute of Health and Welfare最近发布了一份《2015年澳大利亚福利报告》。这份报告中的一些数据对于房市的判断可以起到很好的参照。拥有一套房屋对于个人和家庭来说都是不可缺少的。它可以提供庇护，让人有安全感，同时也是一个财富的象征。根据澳大利亚统计局的数据，拥有一套房子长久以来一直是澳大利亚人最大的梦想之一。历史上看，澳洲人一直有很高的住房拥有率，但是自80年代以来，住房拥有率一直在下降。2006年，澳洲人房屋拥有率为68%，而到了2011年，这一比例下降至67%。

这一趋势的变化不仅仅只是经济原因，也包括了澳洲家庭观念的变化，土地供给的变化，投资和住房建设水平，负担能力的变化，人口特征的变化以及个人经济的变化等一系列原因综合导致的。数据显示，澳洲按揭房房主的数量很早就超过了拥有完全房产的房主，在2011年至2012年，按揭房房主占比为36.6%，无贷款房主比率为30.9%，租客比率为30.3%。