【最全差异】了解澳洲购房政策,实现投资利益最大化,墨尔本房产微信公众号文章

“你怎么贷那么多款？多付点首付省得白给银行那么多利息！”

“你怎么贷30年？得早点还清啊！”

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类似的好心疑问会有许多。由于澳洲与中国购房的种种区别，用中国思维来澳洲买房往往让购房者不但享受不到本地购房政策带来的好处，甚至还经常自己给自己挖个坑，今后几年都会为当初的决定后悔不已。

要避免这种后果，就要在购房前弄清楚这些不同之处，才能更好的利用澳洲房地产市场政策将投资利益最大化。

1. 产权：70年 VS 永久

中国的房屋产权是70年，到期后可能要有偿续期；而在澳洲，投资人将拥有永久土地所有权和继承权。澳洲大部分州对房地产不征遗产税，房产可世代传承，而在其他许多国家里遗产税可高达40%以上。

2. 贷款:　50% VS 80%

在国内，投资房一般只能申请到50%~60%左右的贷款，且银行对买家的背景调查非常严格，很多年轻买家很难从银行贷到足够的钱去买房。

在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度要低很多。即使是没有收入的留学生也可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保申请你的贷款。在经过Broker的专业指导后，一般都可以申请到70%~80%的贷款。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。同时贷款期限也长达30年。这些足以说明银行业对澳洲的地产市场具有充足的信心。

3. 还款：单一 VS 灵活

1. 还款时间

在中国，买家需要在签完购房合同以后马上开始偿还银行利息,而在澳洲买家只需要在开发商交房以后才开始偿还银行利息。对于楼花（期房）购买者来说, 只需在签购房合同的时候付首期的10%, 剩余的首付款在房子建好交房的时候再支付。这就相当于你有至少一两年的时间存够余下的首付。对于首付不足的年轻人来说很有利。

2. 还款方式

在国内，是本金和利息需要一起还，现金流压力紧张。而在澳洲买家可以选择自己的还贷模式，比如只还利息不还本金，或者先还利息后还本金，或者是本金利息一起还。对于大多数投资者来说，都会选择只还利息不还本金。而在澳洲，几乎所有的投资房买家都会把还贷时间拉到最长30年，尽可能地向银行借钱。

至于其中的原因，请看接下来的三点澳洲特色。

对冲账户

只有手里有活动的资金，才能灵活运用，进行其他投资，给自己带来尽可能多的利益。那么，与其将闲钱都用来还贷款，何不想个办法让自己有更多能灵活运用的资金呢？

对冲账户于是应运而生。

有了它，即使买家有钱还款，也不需要直接将钱还给银行，只需要把钱放进对冲账户，存款的利息和贷款的利息可以互相抵消。这笔钱可以随时放进去，也可以随时拿出来。

举个例子，一套60万的房子，首期付12万，向银行借48万，当买家有8万的现金准备还款，他只需要把这笔钱放进对冲账户，那么银行的利息就会自动以40万的本金来计算。如果买家有急用或者需要做其它投资，那么他随时可以把资金从对冲账户里面提出来。

因此，选择只还利息不还本金，可以最大化的灵活利用手里的资金。

再融资

在国内，已有贷款的人再申请贷款非常困难，除非你的资金很雄厚。而在澳洲二次贷款非常容易。当房价涨了之后，例如80万的房子涨到了90万，那么，可以用这10万的涨幅向银行申请再融资，拿这“隐形"的10万作为第二套房子的首付，“免费”购买第二套房产，以此类推，每隔几年便可以向银行申请再融资，轻松走上投资理财的正确道路。

负扣税

之所以大家把还贷时间拉到最长30年，尽可能地向银行借钱，就是因为银行的贷款可以帮助买家抵税。

具体操作为：买家购买投资房后，每周的租金就成为投资房收益，每周的还贷及房屋的折旧都算是该投资房的支出，当支出大于收益的时候，买家可以申请减税来弥补自己的损失。这就是为什么在悉尼很多年收入很高的人，每年个人所得税只有区区一两万块，就是因为他们用了负扣税的政策来合理避税。

4. 首付：没有保障 VS 冻结至交房

在中国，购房者的首付直接交给开发商，开发商拿着购房者的首期直接去盖房子。而在澳洲，买家10%的首期需要存入政府监管的信托账户，这些钱在房子盖完之前会被冻结起来，开发商只有在完成房屋建造并且通过政府验收的时候才可以拿到这笔钱。这一政策不仅充分保证了消费者的利益，同时也监督开发商的建筑质量。也就是说开发商如果不能顺利完工或者不能通过政府的验收，开发商一分钱都拿不到。

这个政策也充分地保证了消费者首期的安全。如果开发商过了建筑工期，消费者可以要求退款。

5. 烂尾楼：多 VS 几乎没有

在中国，正因为上条中说到的首付是直接付给开发商，才导致有大量烂尾楼存在，因为开发商往往一边卖房一边直接拿买家的首付去建房，但假如开发商没有办法保证后续的资金，那就会形成烂尾楼。在澳洲，烂尾楼是不存在的。因为买家的首期全部被冻结在银行或者信托账户里，开发商一般都是要向银行申请建筑贷款，只有在开发商销售了楼盘七成以上的房子以后，银行才会批准建筑贷款。有了从银行借来的足够的资金，开发商是可以保证完工的。唯一的情况是，开发商没有办法达到银行的销售要求，那么银行就不会批准贷款，而项目就很难盖起来。因此在澳洲，烂尾楼是几乎看不到的。

6. 房屋空置率：超高 VS 超低

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在20%以上为商品房严重积压区。在北京，官方的数据是36%。在悉尼仅有1.8%，墨尔本空置率1.7%左右。也就是说一百套房子里只有两套房子没人住，也许还是房子在市郊的原因。这充分说明了澳洲当地稳定的租房市场。

7. 律师以及中介：责任简单 VS 服务全面

1. 律师

与中国不同，澳洲房产交易要求买卖双方都有各自律师的参与，律师可以充分保障买家和卖家的利益。律师的主要工作是解释购房合同以及向开发商提出要求。律师费通常为1000-1500澳币左右。

2. 中介

国内的中介一般只是打广告，为开发商推销房产，为房主招租客, 房子一旦卖出去或者租出去之后，中介通常就放手不管了。而在澳洲,中介提供很多全面的服务。有的中介还在买家完成购房后提供包租服务,保证房主在两年或者五年的时间内每周都有一定数额的租金收入,中介负责帮房主与房客打交道,并在法律法规的框架内处理很多事宜。除此以外,澳洲的中介还为买家申请银行贷款以及政府购房补助提供建议,为买家省去很多时间。

8. 房屋细节：毛坯 VS 精装

澳洲的公寓楼可以采用购买楼花的形式，能够节省很大一笔印花税。在中国大部分公寓楼交房时都是毛坯房，需要自己装修，而澳洲所有的公寓楼在交房时都是精装修，已经配备好了厨房的洗碗机，烤箱，抽风机等设备，如果是在建筑开始前购买，很多项目还可以选择装修风格，或者升级原有的装修配备。

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