以下资料，澳景投资专家从数据的角度进行了详细分析，对于想买房的或是想卖房的投资者，都有一定帮助！

澳大利亚统计局本周发布的最新住宅房价数据显示，在2014年下半年至2015年的最初几个月里，有证据显示房市热潮正在冷却。悉尼房价在2013年3月至2014年3月之间迅速上涨16%之后好像就稳定下来了，价格仍然在增长但速度没那么快了。2013年12月到2014年12月悉尼房价平均只上涨了12.1%。

但根据统计局的最新数据，悉尼房价在截止2015年6月份的一年里上涨了18.9%，是悉尼十多年来最高的年增长。

悉尼住宅房价年增长

墨尔本住宅房价年增长

墨尔本也有增长，2014年3月时房价好像到顶了，但今年第二季度房价又增长了4.2%，是2010年3月以来的最高增长。

悉尼住宅房价季度增长

墨尔本住宅房价季度增长

但就跟2012年以来房市热潮通常的情况一样，房价增长的情况只出现在悉尼和墨尔本。所有其他省会城市房市几乎没有复苏的迹象。其中珀斯情况最差，受矿业热潮消退影响，平均房价从2014年3月起就没有增长。

如果我们看一下2011年11月起澳储行开始降低利率以来的房价增长情况，就会发现这种差距甚至更明显。在这段时间里悉尼住宅房价增长了52%，墨尔本增长了20%，而其他省会城市增长没有超过15%的。

2011年11月开始降低利率以来省会城市住宅房价增长情况

从2011年第四季度开始只有悉尼的房价增长比全国加权平均值高，显示了悉尼房市的主控地位。

至于存量房总数，新州占40%，维州占25%。

存量房数量

有趣的是，本世纪最初十年的早期到中期，房市热潮并不只有悉尼有，当然悉尼的房价是全国最高的，但从2004-2008年间像珀斯和墨尔本这样的地方房价也有大幅增长。

省会城市现房中间房价

但从2011年起只有悉尼的房价在大幅增长。2011年12月悉尼中间房价是53.3万澳元，墨尔本是49.5万澳元，是悉尼水平的92%。现在悉尼的中间房价是87.1万澳元，而墨尔本是57万澳元，只有悉尼房价的65%。

就跟以往一样这次房市热潮也有贷款的作用。三月份澳大利亚房贷收入比达到创纪录新高：142.1%。在经历六年相对平稳的增长后，自2011年末澳储行开始降低利率以来贷款水平开始迅速上升。

房贷收入比增长情况

过去两年房贷收入比增长8.9%，是2007年3月以来最快的两年增长水平。

房贷收入比两年增长情况

投资者似乎并不担心房价增长，但澳大利亚审慎监管局已经制定措施限制单个银行的投资者贷款年增长率为10%，现在的总体增长率仍有10.8%。

住宅贷款年增长率

早前澳储行行长Glenn Stevens在众议院经济委员会上解释这些限制投资者贷款的新规定时，提到一些银行已经增加了投资者贷款利率的情况，他预测这可能会对信贷增长产生冲击，但实际的冲击力可能非常小。Stevens预测“我们会看到很多以前自称投资者的人现在自称自住业主，因为贷款利率变了”他相信限制投资者贷款的规定会维护银行系统的稳定性，但对保持房价稳定作用不大。

据《news》报道，新调查披露，今年第二季度墨尔本有三分之一多的房产售价至少是买价的两倍。

根据Core Logic RP Data最新的Pain&Gain报告，墨尔本再售独栋房屋和公寓中只有5.7%亏损，仅次于悉尼，低于全国平均水平9.1%，也低于去年同期水平6.6%。

墨尔本房主平均持有独栋房屋11.2年才能获利，公寓持有9.7年，是全国最长的。那些亏损的房主独栋房屋仅持有了四年就出售，公寓持有了5年。

约有36%的住宅再售价格是买价的至少两倍，6%的房产获利75-100%。亏损的独栋房屋（3.5%）比公寓（10.5%）少，投资房产（9.9%）亏损比自住房（3.2%）多。

墨尔本东部的Boroondara、Manningham和Monash的房产再售平均利润最高，边远地区Macedon Ranges、Mitchell和Murrindindi是维州再售房产没有亏损的仅有的3个地区。

Cameron Kusher

CoreLogic高级研究分析员Cameron Kusher表示墨尔本市的亏损比例最高，可能是由于公寓供应过量，但他也说整个墨尔本地区的亏损房产已经减少，显示出房市相当坚挺。此外房产投资者需要长期持有才能获利，尤其是公寓。

维州边远地区的房屋再售表现也很好，第二季度只有8.6%的住宅亏损。

据《news》报道，悉尼有97.8%的房屋再出售时获利，在澳大利亚省会城市中排第一。

根据CoreLogic最新的2015第二季度Pain and Gain Report，悉尼再出售的房屋中只有2.2%亏损。墨尔本再出售盈利的房屋比例为96.5%，布里斯班为92.8%。

就公寓来说，悉尼也是再出售获利公寓比例最高的城市，为98.2%，把墨尔本（89.5%）远远甩在后面。悉尼也是第二季度公寓再出售亏损比例低于独栋房屋的唯一城市。

在悉尼只持有6.4年的独栋房屋再出售时会亏损，而持有刚刚超过10年的房屋会获利。对公寓来说持有7年左右再出售时会亏损，而持有8年多的就会获利。数据显示那些短期持有的住宅更容易亏损。

新州边远地区独栋房屋再售亏损比例为8.1%，公寓为13.1%。尽管损失比例比悉尼市高，但仍是全国边远地区独栋房屋再售损失比例最低的。