中国买家如何在美国购房指南,美国诚德投资置业微信公众号文章

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在美国，外国公民有权拥有房产。实际上，外国买家和美国买家在购房时差别不大。

但是，外国买家应该了解美国的购房流程及美国房地产市场的惯例，而美国房产交易中的做法可能与买家本国的做法有很大不同。

透明–美国的房产交易非常透明。新的待售挂牌房源需要在24小时内发布到挂牌服务系统，让所有的代理都能看到。而在其他很多国家，买家有时必须通过好几个代理才能找到房源。我们可以获取纽约州和佛罗里达州的所有挂牌房源，协助您购买任何一套房产。

佣金–佣金总是由卖家支付（然后由买家和卖家的经纪人平分），因此买家不必向代表他们购房的买家代理人支付任何款项。我们强烈建议买家聘请买家独家代理以便在房产交易中保护自己的利益。

外国买家需要注意以下问题：

外国买家通常禁止购买合作公寓

通常禁止外国人拥有合作公寓。要购买合作公寓，通常要求买家的收入来自美国及资产位于美国（至少大部分资产在美国）。这是合作公寓公司一种极端保守的做法，因为一旦发生纠纷，不论公司基于何种理由控告外国业主，一般都很难成功。而即使赢得了起诉，如果业主的资产位于万里之外的其他国家，判决也无法强制执行。

因此，外国买家通常只能购买共有公寓、共有合作公寓（实行共有公寓规则的合作公寓）和联排别墅。另一方面，合作公寓对房产的使用也有诸多限制，而买家对购买的共有公寓、共有合作公寓或联排别墅则相对拥有更多的权利。

外国买家可以轻松获得融资

金融危机期间，外国公民的融资渠道几乎完全堵死。但是在过去几年，各银行逐渐放宽了对外国公民融资的限制。

绝大多数合格的外国买家只需首付四成便能获得融资。以下是汇丰银行2014年第二季度的外国买家融资方案条款：

在该行存入10万美元（如果过户后提现，利率上浮0.375%）。
首付四成。
最高贷款额为150万美元，相当于购买总价250万美元的房产。
存入12个月的储备金（用于还贷、维护费用和税费）（不包括上述的10万美元）。
汇丰银行可提供30年期和15年期固定利率抵押贷款。

您可能希望根据自己的贷款期限，获得相匹配的、利率可调的贷款。此类贷款的利率相对较低。

虽然银行可向外国买家提供贷款，但银行往往也希望，除此业务之外能与客户建立长期的合作关系。所以汇丰银行要求买家在该行存入至少10万美元。

外国买家可以采用多种贷款方式，以上仅为一例。我们与多名贷款经纪人保持着密切的合作，外国买家可根据需求自行选择。我们的一些贷款经纪人与中小银行合作，而这些银行往往在贷款条件上对买家更为有利，操作灵活性也更大。要想了解这方面的详细信息，欢迎随时联系我们。

外国买家无须在美国即可完成交易

完成交易时，新业主无须身在美国便能受让房产所有权。新业主可以向自己的代表开具“授权书”，授予其代表自己完成交易的权利。那些不想回到美国完成交易的买家通常会采取这种方便的做法。

外国买家应该咨询本国税务专家

外国买家的总应纳税额可能与美国居民的总应纳税额不同，具体取决于买家本国与美国的税收协定（如果存在这样的税收协定）。因此，最好咨询熟悉税收协定的当地税务专家。例如，美国居民的资本收益税为15%（拥有房产1年以上）。但是，外国公民可能需要支付更高的税率，具体取决于他们本国与美国的税收协定。熟悉本国税收协定的税务律师将是帮您解决此类问题的最佳人选。

外国买家可以通过购买其他投资型房产延缓缴纳资本收益税

美国政府允许外国买家根据美国国税法第1031条延缓缴纳资本收益税。这些条例相当复杂，外国买家在房产交易中绝不能违背任何条例，否则可能无法获得延缓纳税的资格。

外国买家必须“选择”就租金净收入支付美国所得税

美国政府要求外国公民“选择”对任何来自租赁财产的净收入（租金收入减去支出）选择向美国缴纳所得税。如果没有及时做出选择（例如没有提交美国所得税完税证明），将按租金收入总额的30%进行征税。在这种情况下，投资者将不能减除任何费用，例如贬值、利息、财产税、共同费用等。即使外国投资者在他们开始投资时产生了税务亏损，没有欠下政府的任何税，他们也仍然必须及时提交他们的完税证明以做出选择。

通过融资购房时，前10至15年免征所得税

对于可从房租收入中扣除的费用，美国政府的规定很宽松。因此对于外国买家而言，如果通过融资购房并首付四成至五成，则在购房后的前10至15年内，可能无需缴纳任何所得税。由于贷款利息、一般费用、房产税、资产在27.5年中的折旧、保险费用、交易费用摊销都可从房租收入中扣除，所以在购房后的前几年中，房产的应税收入是负值。在随后几年中，当公寓产生应税收入时，此部分收入可由之前年份的负应税收入抵消（又名税务亏损结转）。因此，业主在购房后的多年内都不用缴纳所得税。

外国人投资房地产税收法（FIRPTA）

当非美国居民出售其在美国的房产时，美国税务局要确定他们是否支付了资本收益税。因此，美国国税局将按照房产总购买价的10％扣税。当业主向美国税务当局申报资本收益税时，任何退税（若有）都将退还至申报人。

外国买家必须考虑规避美国遗产税

如果外国买家死亡，其遗产将被美国政府征收接近46%的税。如果外国买家做出一些早期安排，可以轻松规避。这个安排涉及到组建一家有限责任公司（LLC）和一家外国公司。买家将其房产归于LLC名下，再将LLC归于外国公司名下，而买家自己将持有外国公司的股票。在这种情况下，由于房产由外国公司“拥有”，外国买家死亡后，美国政府将无权对房产征税。这对于外国买家是合理避税，操作起来费用也不高。这种模式下可以通过出售公司的股份而不是通过财产出售实现财产的转让，而后者将引发征税。

对于任何投资房地产（外国或美国）的业主来说，最好是创建至少一家有限责任公司来拥有财产，这样业主的责任只限于有限责任公司的价值，该公司只是战略性地拥有特定的房产，因此，业主的责任将局限于该房产的净额。更进一步，使用一家拥有这家有限责任公司的外国公司将为外国买家提供房产保护，规避遗产税。

如果一位外国买家不想经营有限责任公司或外国公司（也许因为投资很小），那么，另一种方法就是投保保额等于财产价值的人寿保险。例如，一位40岁的健康男子投保20年期的人寿保险，每年支付保费350美元，死亡时可获得50万美元的死亡保险金。在这种情况下，虽然该外国买家无法规避遗产税，但在其死亡后，其继承人仍可获得等额收益。

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