房产投资者经常想要找出房产价格上涨的原因。其实很简单——只要我们知道了是什么造成房价上涨的，就能够在上涨前购买这些有潜力的区域，并在上涨停止前出售。

有一种百试不爽的方法就是找出它们的因果联系，这个过程就是证明相关性。比如，年轻男性司机与交通事故是有很强的相关性，因此保险公司往往会对这类人群收取较高的保险费。如果我们找出了这种关系，并且用来预测房产市场行为，我们需要确定一方是可以导致另一方的发生，而不是偶然的相似行为。

相关性必须以原因和结果为基础

在澳洲，每个月食用的冰淇淋数量跟意外溺水的人数有很强的相关性，就如图1所示。

依据图一所示的证据，政府可能会认为吃冰淇淋可能会引起更多的溺水事故，通过禁止居民和游客在沙滩上和海边吃冰淇淋，来减少溺水而亡的人数。这个举动当然毫无意义，它只会激怒吃冰淇淋的人，因为吃冰淇淋跟溺水事故都是结果，而且他们的举动都是由另一个原因引起的——季节的变换。只有在炎热的季节冰激凌才会卖得很多，特别是当很多人聚集在海边的时候。这种错误的相关性类型也同样出现在房产市场上。

很多假定的并不是原因，只不过是其它原因的结果。高级住宅化跟区域改造不会引起房价上升，这两个都是对距娱乐、就业、娱乐设施更近的内城区需求增加的结果。这样的需求由自住房需求者、投资者产生，进而使得价格上涨，以及使周边区域的住宅高档化。

类似的情形，区域整体房价上涨也不是周边房价上涨原因，而是房屋购买者不断搬进区域中心、海边度假村的结果。价格涟漪效应的概念很简单，也很有逻辑性。

房产市场也是一样，一些专家会跟你保证你可以在涟漪效应前买到房产。当你想一想，你可能会意识到必然有什么东西引发了涟漪效应。

同样的，房产市场的涟漪效应肯定也是有什么东西引起的，也就是买家的更多需求。如果买家没有需求，就不会有增长，同样也会绕开那些供大于求，或者物业类别不对的区。涟漪是结果而不是原因，聪明的投资者总会越过结果而追寻答案。

有很多假设的原因都被用来预测房价的增长，但是真正房价增长的原因是买家升高或降低的需求。

当你发现有类似基于上述情况作出房价预测的时候，你应该问自己它们究竟是原因还是结果，或者还有没有其它的原因。正确的价格预测跟一些评论家意外或者是巧合的关联解释是不一样的。

关联可能是巧合

每年澳洲人所食用的鸡的数量和原油进口的数量有很强的关联性。图3显示了这一令人吃惊的数据，这也引起很多数据分析者的兴趣来探究是谁导致了谁，或者跟上述冰淇淋的例子一样，有没有引起这一现象的深层原因。

尽管在2000年，这种关联已经被发现了，很多人试图论证这种关系，但都失败了。原因是它们只是纯属巧合而已。

那么房价跟什么有直接关系呢？

影响房价走势的三大直接因素

人们将会增加当地房产的需求，当他们搬进某个区域居住时，而供应将会被增加，如果他们迁出该区域时。这看起来非常明显，但是需求也分别墅和公寓，租赁和购买。这意味着如果迁入该区域的人都是租客，那么房价就不会飙涨。如果他们都宁愿租公寓，那么就不会导致别墅的租金上涨。第二大影响房价的直接因素就是购买力，也就是购买房产的成本，购买力增加，那么需求就会增加，购买和租赁也会增加。如果当地市场的某种类型的房产供应很大，尽管很多迁入者会购买这种房产，但这种需求也不会导致房价和租金的上涨，直到它出现短缺。第三大因素便是房产本身，只要某种类型房产在市场上供应过多，价格便不会有增长。

只有随时关注这三大因素的变化，方能预测房产市场的稳定程度。如果我们把期望寄托在不相关的因素上面，不管他们看起来多么吸引人，也会让我们陷入错误的方向里。

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