投行警告称房市泡沫破灭危机扩大,恐拖累经济陷入衰退,BMY GROUP澳洲财经微信公众号文章

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作者：Mia Yan 颜成橙

博满金资金融分析师

数家投资银行警告称，澳大利亚住房价格恐在明年3月迎来下滑，同时住房贷款和建筑活动放缓预计都将对经济造成更大范围的冲击。

麦格理研究部称，“我们的经济学家团队预期住房价格的季度环比将从2016年一季度开始下滑，然后到2017年二季度才能开始恢复。”麦格理预计房价从峰值到底部需要下滑7.5%。

美银美林的澳洲经济学家Alex Joiner警告称高筑的家庭负债和房屋价格走软导致澳洲经济进入衰退期的风险要大于中国经济放缓带来的风险。澳洲目前处于历史高位的债务水平，加上房屋建筑活动和房价涨势的放缓，这种情况下，一旦澳洲联储不得不为了抑制通胀提高利率，同时消费支出和房地产投资将进一步被削减。Joiner认为相比中国经济“硬着陆”的可能性，住房市场在热潮褪去后需求出现急剧下滑会对经济造成更加严峻的冲击。

Joiner的担忧有一点是基于目前家庭负债指标已经蹿升到高位水平，其中包括房价/收入比率（dwelling price-to-income ratio）已经升至创录得记录的5.5倍；家庭债务/国内生产总值比率（household debt-to-gross-domestic-product）也在记录高位133.6%。

此外，住房市场供给过剩也成为了一大风险，再加上澳洲人口增长放缓和澳洲两大城市（悉尼和墨尔本）的房价超出大多数居民的承受范围。

Joiner的观点与其他一些经济学家和分析师的观点相呼应。他们认为澳大利亚在矿业繁荣褪去后对住宅地产建筑和投资活动的依赖，恐导致国家在面临房地产市场可能突然发生下滑状况时陷入措手不及的困境。

澳洲审慎监管局（APRA）为控制高风险投资房贷增长而采取的与澳联储宽松政策相悖的措施被证明已经在起到效果，但是也可能适得其反。JCP Investment Partners的机构业务主管Wes Campbell称就在监管机构忙于收紧政策之际，澳洲住房市场似乎已经到达了巅峰。

Campbell评价称澳洲在经历25年后重新回到衰退期的可能性正在扩张，疲软的收入增长和高水平的债务都令人担忧，尤其是考虑到澳洲可能需要在美国在未来加息后，也不得不考虑升息。

另一方面，麦格理银行认为澳洲人口数量增长放缓将最终导致新房市场供给过剩，房屋价格也将最终走低，负债中的澳洲家庭实际房产再出售价格可能无法全部覆盖债务成本（购房本金加利息）。

McIntyre 和 Ge预期房市放缓将在明年和后年发生，尤其是在高密度的公寓市场板块。

Credit Suisse对房市的看法更为消极，直言澳洲地产投资的风险要大于股票市场投资的风险，尤其是在新南威尔士州。该投行的分析师Damien Boey 和Hasan Tevfik认为购房条件正在急剧恶化，调研结果显示虽然新南威尔士州此前受到投资者和海外买家对房市的热情提振，但是当前当地居民的购房信心变得更加疲软。

宏观监管政策收紧、超出周期趋势的投资房贷的增长和中国市场需求走软都对该市场的消费信心和需求产出了冲击。简言之，住房资产已经不再是其他资本市场（例如股票）的“避风港”了。

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博满金资

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