房地产正在发生的大变革!购房者该怎么办?,墨尔本房产专家微信公众号文章

2015年第三季度，墨尔本、悉尼房市依然火热，不少的购房者只看到了显而易见的表象，却没有看到在这段时间内，房地产背后正在发生哪些大变革？对房地产市场和购房者有哪些重大影响？今天就让我们认真的扒一扒。

一、首当其冲的是政府建筑开发规定变革要点

9月4日，维州规划部长RichardWynne公布了墨尔本中央商务区的建筑开发新规，新规的内容包括实施强制性的建筑要求，比如在特定区域限制建筑物高度，增加建筑物间距离，禁止建筑工地的阴影在固定时段覆盖某些知名公共区域，等等。

最主要的一点是，墨尔本市中心的容积率(总建筑面积与建筑用地面积的比值)被设定为了24:1，也就是说，如果一所新建筑物的用地面积为1,000平米的话，总建筑面积不得超过24,000平米。

墨尔本市长Robert Doyle指出，这个新的容积率指标已经大大高于其它一些世界知名城市了，如纽约，日本或香港。墨市已连续五年被《经济学人》智库评为全球最宜居城市，现在正是时候制定长远的规划，以保持这个城市引以为傲的最佳宜居地位。

世界知名城市的容积率比较

（温哥华为5:1，纽约为10:1，香港为11:1）

这一政策是未来政府建筑开发规范的一个重大导向！

二、银行贷款政策收紧

最近几个月，银行纷纷推出了更为严格的房贷规定，主要包括：

提高浮动贷款利率或只还利息贷款的基准利率；

降低LVR，增加投资房首付比例；

取消投资者房贷的利息折扣；

更严格的收入测试，比如，在计算还款能力时，有的银行减少了房租收入的影响比例，有的不再认可负扣税收益，用7%或更高利率以及本息偿还的方法来估算贷款所需收入。

三、和住房投资相关的改革要点

8月20日，财长向议会提交了《外国接管及收购法修订案》，将赋予澳洲税务局(ATO)、FIRB和相关政府机构更大的权力，旨在加强对外国投资的监管力度。

和住房投资相关的改革措施主要包括三点：

1）违反规定的海外购房者将面临严肃处罚

非法购房的个人罚款金额将从9万上调至最高13.5万澳元，或面临长达3年的监禁；

非法购房的公司将被处以高达67.5万澳元的罚款；

蓄意帮助购房者违法的房产中介、移民中介、过户中介和律师也将面临民事和刑事处分。

2）海外购房者要开始缴纳申请费

从12月1日起，凡是购买100万澳元以下物业的海外投资者必须缴纳5000澳元的FIRB申请费。如果物业价值更高，那么申请费也要增加，以确保澳洲本地的纳税人不再负担与外国投资相关的审查管理开支。

3）拥有联网系统的ATO将参与监管工作

为了加强外国投资的监管，政府委托ATO建立新的部门，专门参与海外投资物业的管理。ATO的信息记录系统非常完善，能够整合澳洲各州的房产交易记录和个人纳税记录，从中发现违反FIRB投资条例的行为。

此改革政府打击的只是违法购房行为。对于合法购房，澳洲政府一直是持鼓励态度的。所以对于海外投资者要详细弄清楚澳洲购房政策，避免失误造成违法，避免产生不必要的巨大损失和麻烦。

四、“知华派”新总理上台新政

9月中旬，澳洲政坛风云突变，前通讯部长滕博尔(Malcolm Turnbull)逼宫成功，取代艾伯特成为8年来澳洲第5任总理。

Malcolm Turnbull从政前是成功的记者、律师和银行家。他声称现任总理缺乏经济领导能力，未能给商业界带来足够信心，如果再不做改变，明年联邦议会选举时自由党联盟势必会被工党击败。

Malcolm Turnbull本人是位名副其实的高富帅，身价近2亿澳币，曾多次名列《商业周刊》富翁排行榜前200名。

他和太太Lucy Turnbull(悉尼第一位女市长)都是精明的房产投资者，两人名下共拥有7套物业，目前居住于悉尼Point Piper的一座价值约为5千万澳币的海边豪宅。

媒体报道，Malcolm Turnbull对于中国近代历史非常了解，90年代就曾在中国投资矿业。

他被媒体称为“知华派”，被看作是“澳大利亚政坛对中国有深入认识的政治家之一”。在今年8月澳洲商务论坛举办的澳洲中国商务周午宴上，他曾发表主旨演讲，强调澳中合作的重要意义。