有人口即有房屋刚需，澳洲正迎来海外移民和婴儿潮两股红利。澳洲统计局（ABS）数据显示，截止至12月21日，澳洲人口增至23,946,200位，每1分31秒人口总量新增一位，每2分39秒新增一位移民，预测2033年人口达3200万，未来50年将迎来1000万移民。

澳洲人口“大跃进”，导致澳洲房屋缺口持续扩大，且长期无法缓解供不应求这一尖锐矛盾。澳洲国家住房供应理事会预测，到2031年住房需求量将比供应量高出66.3万套。

至2036年，悉尼需要新建77万套住宅，比当前住宅总量168万套增多46%。

到2051年，墨尔本人口将达到770万，需额外修建157万套住宅。

直至2031年，布里斯班地方政府地区住宅房地产市场每年需要大约新增5430套住宅。

另外一方面，新屋营建审批愈发严苛。澳洲权威地产研究机构RPData数据显示，10月底澳洲市场房源供应态势疲软，全澳房源总库存量减少了2.6%，其中新州减少3.7%，维州减少6.4%，昆州减少3.2%。

2015年澳洲房价一路高涨，不断创造新记录。RP Data数据显示，截止至11月30日的过去一年，澳洲八大首府城市房价跃涨8.7%，房价中值至59.5万澳元。其中，悉尼、墨尔本两大首府城市房价依旧领涨全澳，数据显示，悉尼房价飙涨12.8%，房价中值突破80万澳元，至81万，墨尔本房价上涨11.8%，房价中值至60.25万。

另据RP Data最新房屋价值指数显示，澳洲房价近20年来稳健增值，1995年12月至2015年11月，八大首府城市房价累积增值高达330.5%。其中，悉尼房价累积增值330.1%，墨尔本房价累积增值421.4%，这两大首府城市依旧是澳洲最为耀眼的投资置业门户城市。

房价上涨是根本，澳洲房屋租金紧随其后上涨。同样来自RP Data的数据，截止至11月30日的过去一年，八大首府城市公寓平均租金为464澳元/周、别墅平均租金为486澳元/周。

其中，悉尼和墨尔本年度租金升幅在2%以上。悉尼和墨尔本富人区、市中心或者是临水豪宅，租金回报率更是高扬，租金月收入几乎可以抵消月供房贷。

空置率是指某一时刻空置房屋面积与房屋总面积的比率，体现市场供求关系。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，成熟住宅市场空置率控制在3%。澳大利亚房屋长期处于供不应求的状态，空置率常年维持在2%左右。

据澳洲权威地产研究机构SQM数据显示，11月30日，澳洲空置率降至2.3%，悉尼空置率更是低至1.7%，墨尔本空置率降为2.4%，布里斯班空置率为2.6%。由于澳洲人口多，新屋长期供应不足，澳洲新屋销售市场去化快，租赁市场呈现“一房难求”。

得益于破纪录的低贷款利率与居民住宅市场信心高涨，2015年新屋持续热销。RP Data房屋买家指数显示，澳洲待售房屋数量依然供不应求，住宅市场需求依旧强劲，悉尼和墨尔本两个首府城市依然处于“极度的卖方市场”。目前澳洲住宅地产已经成为澳洲最具价值资产和最大交易额行业。

澳洲新屋销量上扬势头一直延续，据澳联社报道，澳洲新屋销售量在2015年头6个月出现五次跃涨。数据显示，6月份新屋销量经季节调整后又出现增值小高峰，销售市场火热。

2015年澳洲二手房清拍市场火爆再续，清拍率维持在70%左右，房价高开高走，部分房源未等到清拍开市即被抢走。Auhouseprices数据显示，在2015年2-8月这段购房旺季时期，澳洲悉尼、墨尔本两大房屋热销城市二手房清盘率一度飙升至80%以上，逼至90%。

一份澳新银行（ANZ）地产信心指数调查显示，基于澳洲贷款利率新低，强劲的境外购买力，以及房产稳健增值等利好因素影响，居民对房地产住宅市场以及建筑行业的信心大涨。在各州表现方面，新州住宅市场信心最为强劲，人们对未来购买房产信心满满。

当前澳洲首次置业者和自住型置业者比例大幅增加，据《澳洲金融评论报》报道，在截止至9月份的过去一年中，澳洲首次置业者的贷款额增长1.6%至340亿。澳联储数据显示，9月份自住型业主的贷款较去年同期增长5.8%，是自2011年11月份以来的最大增幅。

自住型置业者涌入市场，重要原因是当前澳洲部分优质物业租金高企，买房比租房便宜。据《澳洲财经评论》报道，新州房产机构主席Malcolm Gunning指出，在很多情况下购房房贷都要比租金便宜，即便是考虑了买房的税费物业费等因素，租房者仍然不如买房者划算。

他举例说明：在悉尼市区买一套一居房产可能会花近70万澳元，在固定房贷利率4%情况下，一周大概需要支付580澳元，但是租金回报为650至700澳元。

从2015年7月1日起，维州海外人士物业投资法正式执行。维州政府针对投资者额外征收3%的印花税，也就是说在维州首府城市墨尔本购买平均价$645,000澳元的房产，海外投资人要额外多交平均$19,350澳元的印花税，按目前的汇率将多交近人民币10万元。

9月4日，维州规划部长Richard Wynne出台墨尔本CBD限高令，宣布在覆盖CBD及Southbank的地区，将城区开发住宅的容积率（总建筑面积与建筑用地面积的比值）设为24。如果开发商选择建更高楼盘，他们须要提供包括开放空间等在内的补偿区域，未来墨尔本高楼审批更加严苛。

另外，新规还将在CBD的部分地区推行强制性高度限制，并明确规定塔楼之间的距离，控制阴影和风。新规适用于9月4日后提交的所有建筑开发申请，只有部分特定的重要开发项目不受限制。新规至少推行一年，进行公众谘询后，议会将在2016年9月进行立法表决。

澳洲外国投资审批委员会（FIRB）规定：2015年12月1日后海外买家购置100万澳元以下房产，须缴5000澳元申请费；100万-200万澳元房产，须缴1万澳元申请费；200万澳元以上房产，房价每提高100万澳元须额外增加1万澳元申请费。

大连万达集团的澳大利亚新总经理David Zhai表示，他在中国的经验表明，限制不会对自由的房市产生长期的影响。他认为，在过去2、30年里，即便是中国的房地产繁荣也曾多次被中国政府调整过。更高的费用只是为了确保市场不会过快增长的一种调整。”

中国开发商Visionary Investment Group认为，FIRB的收费就像悉尼海港大桥早高峰的过路费涨价，这并未阻止人们在高峰时段开车，还是会堵车。

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