《澳洲财经》深度讨论:2015房价跳水为哪般?,BMY GROUP澳洲财经微信公众号文章

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作者：Tony Wang 王晓冬

博满金资金融分析师

写在卷首

在最近一轮的澳洲地产上涨周期里，悉尼和墨尔本这两座澳洲最大城市带头轮番大涨，将澳洲的房地产市场价格推到了历史最高，这两年里，靠地产赚得衣钵盆满的投资者不在少数，而还未买进的购房者却只能望楼兴叹。

9月份和10月份，悉尼和墨尔本房价增速放缓就已经让许多人认为澳洲房市已经见顶，而11月份的房价数据出来之后似乎大有将这一猜测坐实的意味。更让人大跌眼镜的是，由于悉尼的房价为全澳最高且之前涨幅最大，因此许多人认为悉尼的房价将率先跌落，但是此次房价跳水最深的却是墨尔本。本期《澳洲财经》就来解读一下是哪些原因导致了此次的“双人跳水秀”。

首

先要注意的是，一个月的数据并不能代表一切，若说澳洲地产已经进入下跌趋势还言之过早，房市崩溃论更是危言耸听的说法。商品的价格围绕在商品的真实价值的基础进行上下波动是非常自然的现象，供需关系会决定商品的价值，地产也同样如此。

土地作为一种稀缺资源，有着不可替代的刚性需求，某一阶段的一系列内部或者外部的因素可能会导致房价以高于平均水平快速增长，价格快速上涨了一段时间之后，将会累积一些自然的价格下降释放压力，这种压力在释放后对房价长期的增长来说是有益处的。

房屋价格下行压力何在？

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贷款利率的上升和更严格的贷款政策使得购房者受到严重打击。10月底，在西太银行的带头下，四大银行纷纷上调浮动房屋贷款利率。西太银行早于其他银行一周，率先宣布升息0.2%之后，联邦银行在随后的一周里宣布了上调利息0.15%，国民银行和澳新银行也分别在第二天宣布加息0.17%和0.18% 。

四大银行在本轮升息决定中，都将贷款利率提高的原因归咎于监管机构要求银行提高额外资本金的要求，不过好在四大银行都选择只提高浮动房屋贷款利率，并且在11月份，联邦银行、澳新银行以及国民银行已经削减了三年期的固定房贷利率来试图补救失去的房贷市场。

即使银行采取了一些措施试图挽回满目疮痍的房贷市场，但是损失已经无法挽回。目前的投资者房屋贷款增速已经放缓至去年监管机构要求的上限以下，去年12月，澳洲审慎监管局（APRA）提出了澳洲贷款机构必须将投资者贷款的增速限制在每年10%以内。

从澳洲联储11月底公布的贷款数据显示，10月投资房屋信贷月度增速为0.4%，为两年半以来的最慢速度，澳洲贷款机构发行的投资房屋信贷在今年截至10月上涨9.7%，是2014年9月以来首次低于10%。房贷增长的放缓和房价的下滑和为澳联储在此后的降息提供了更大的空间，若是澳联储决定降息，那么将有可能再次刺激房市的上涨。

房屋供需的再平衡。过去几年中，供应不足是地产急速升值的原因。在2013-2014年，大约存在着4.9万户的住房短缺，澳联储给出的官方数据为1.3万户。而在未来的两年中，住房缺口将会缩小。同时，由于矿业放缓，澳洲就业形势趋紧，等会造成需求的降低，但政府在此期间已经批准了更多房屋建造申请。9月数据显示，兼营许可已经达到了历史高位，年度批准量达到了23万栋房屋。

新建房屋中，公寓的比例较高，特别是维多利亚州正面临着如火如荼的公寓建设热潮，因此公寓房价格面在未来的一段时间内仍然临着较大的下行风险。

海外买家受到限制。自12月1日起，海外购房者将面临更严格的投资规则以及更高的申请费。在澳洲购买100万澳元以下房产的海外投资者，须缴纳5,000澳元的申请费，购买价值在100万-200万澳元房产的海外投资者，须缴纳1万澳元的申请费，购买200万澳元以上房产的海外投资者，房价每提高100万澳元须再额外增加1万澳元的申请费。另外，政府对违规的处罚措施也变得更严苛了，除了交罚款之外，投资者会面临民事处罚。

拍卖清盘率持续走低

房屋拍卖的清盘率被作为房地产市场的风向标统计数据之一，目前呈现出一种持续缓慢下跌的趋势。今年3月份，全澳的清盘率高达82%，在过去一个月里，全澳清盘率一直都维持在61%的相对低位。悉尼的清盘率已经超过一个月处于60%的下方了，11月底12月初的两周里，悉尼的清盘率仅有56.5%左右。墨尔本虽然也一直低于70%，但是显示出了相对的抗跌性，其拍卖清盘率维持在了65%左右。

值得注意的是，虽然清盘率有所下降，但是和去年同期相比，今年的拍卖数量大幅上涨。今年入春以来的前10周里，一共有25727套房屋参加了拍卖，比去年多出了3138套，因此，虽然清盘率在下降中，但是成功拍卖的房屋数量依然稳定。在11月底的一周里，墨尔本参与拍卖的房屋数量达到了1828套，为今年第二高的数据。

虽然房屋清盘率为地产市场的风向标，但是根据统计，大多数房子并不是通过公开拍卖的形式出售，而是通过以私人协议的方式出售，悉尼和墨尔本也是澳洲仅有的两座超过30%的房屋是以拍卖的形式出售的城市。

在今年的头七个月里，拍卖仅占全国房屋销售总量的35%。在珀斯，拍卖仅占所有房屋销售的1.9%，塔斯马尼亚仅占2.9%，布里斯班和阿德莱德分别占有了6.4%和11%的比例。在大多数首府城市里，房屋以拍卖的形式出售往往其销售结果会低于私人协商的方式，一般只有一些非常高档的物业才会拿出来以拍卖的形式进行销售。在所有城市中，堪培拉的地产市场是相对用清盘率的数据来考量比较准确的城市。