买condo，除了考虑地点和楼价之外，人们最想知道的就是“管理费是多少？“

管理费是业主在房贷之外的第二大的花费，并且其数额似乎是不可控制的。

那么加拿大购房管理费裡究竟包括哪些项目？

地产院士窦青云介绍，Condo管理费的构成有几个方面：保安人员工资（随市价，各家差别不大），健身房、游泳池、party room等休闲娱乐设施，大楼、电梯等设备维修，园艺，清洁、除垃圾、铲雪，停车场管理等。根据安省共管物业法的要求，需预留充足的储备金应付重大维修和保养，这也是很大一块固定花费。此外，当面临费用可观的维修工程而储备基金不足时，可能会道致特殊评估，或公寓将要长时间背负大量借债，管理费可能不得不大幅增加。

窦青云说，新楼在最初入住时管理费相差不大，一般在0.5-0.6元之间，但是有些楼由于质量不佳，入住后一两年可能就开始需要维修，管理费很快就增加到0.7-0.8元。所以在购房时选择口碑好的开发商就十分重要了。他认为，所有大厦的管理费都会涨，至于涨的快还是慢，最关键在于建筑质量的控制。

窦青云认为，如今在管理费收取方面比以前相对更公平，比如老楼管理费通常水电气全包，用多用少交一样的钱；现在新楼每户安装独立电表、煤气表，甚至暖气空调也能分户调节，业主可以自行控制用量，便于节省能源和费用。并且私家停车位、储物柜费用也不包含在管理费里，不使用就不需缴费。

不过公平也是有代价的。目前很多condo的单元与停车位是分开出售，面积小的单元开发商甚至还不卖给停车位。可是不要以为买下停车位就一劳永逸了，停车场的维护每个月可是要收费的。买家在售楼资料中看到的管理费裡，可能就没有包含停车场管理和储物柜的使用费，一个不留神，买下房子之后可能有一笔意料之外的费用在等著你呢。这笔钱会是多少呢？

经过对过去10年取得的数据进行分析，得出令人意外的结果。研究发现，在多伦多，业主在停车位上的花费高得惊人，在买楼时，买家已经为每个车位支付了超过35000元费用，然而每个月还要继续缴付停车场管理费，额外缴付的费用为每个月平均43元，最低的隻有3.43元，最高高达148元，高低相差逾40倍；储物柜收费的差异也不小，最少隻收1元钱，最高是48元，平均值为15元。想想看，若是每个月停车场管理费需要花148元，那么拥有车位的代价与租个车位都有得一拼了，这还没算当初买车位的钱呢。

地产经纪王韬说，不少人（尤其是西人）的观念是，管理费是要随著楼龄增长不断增加的。其实管理费是可以控制的，不应该连续增长，在大修或更换设施（例如暖炉）的几年中有增加的需要，但更换新设备之后，运转效率提高、开支节省了，管理费就不应该再增加。

他了解到一些华人在物业委员会中占主道的大厦，管理费控制得比较好，甚至还会降低。以位于Finch Ave.E.上McCowan Rd.东西两侧的几栋condo为例，这几栋楼都是由同一间发展商Condord采用相同图纸于15、16年前所建造，但不同的物业委员会聘用了不同的管理公司，管理费就大相径庭。同样800呎的单元，管理费路东路西分别为500多和700多元，相差30-50%，管理费500多的单位售价可达32万，而管理费高的房价隻有25万左右。

位于城市西端的Toy FactoryLofts是condos.ca Inc.研究中提到的管理费最低的5栋大厦之一，有213个单元。这栋大厦于3年前做出一个惊人的决定：将管理费调低30%！这个破天荒的举动是大厦董事局经过对花费、合约商、预算设计等进行全面细致的审核后做出的。管理层与工程师一起逐项审核每一个预计未来维修的项目，以确定储备金的预留。通过加强主要设施的日常保养，延长其寿命。大厅在冬季调低暖气4度，夏季空调也调升4度，令水电和煤气的耗费从2010年的35.2万元减少至去年的26.1万元。该大厦2010年的管理费为每平方呎0.42元（不包含车位和储物柜），11年为0.44，2012年降至0.31后维持至今，几乎是市平均值0.59元的一半。以900平呎的单位为例，每月306元管理费就比平均值节省200多元。事实証明管理费是能够受到控制的。该栋大厦的管理费原本就低于全市平均水平，可想而知，那些高于平均值的大厦该有怎样的改善空间。

尽管调节冷暖气温度遭到一部分业主的抱怨，可每月少交几百元管理费可是实实在在的。好处还不止这些呢，管理费下调令大厦吸引力增加，楼价提升，ToyFactory的房价从2009年至2014年，增值21%。而圣劳伦斯市场附近一栋建于1993年的大厦，因管理费高达0.9元，目前其售价平均下跌了5%，每平呎为229元。

人们通常会认为，建成年代越长久的老楼越需要维修，管理费一定比新楼高，然而研究得出的结果却是，1975-1980年代建成的楼，平均管理费为每平方呎0.57元，1985-1990年平均为0.59，2005-10年平均为0.57。管理费并没有明显地与楼龄挂钩，这可能是因为老楼单元面积比较大，因此单位面积管理费就不高的缘故。

王韬表示，管理费包括电费、采暖费、空调费、停车费、公共空间（电梯走廊等）和设施（游泳池健身房）的分摊费用、大厦保险、政府规定预留的维修基金（上限不超过管理费的15%）等。新楼（特别是2010年之后的）普遍趋势是管理费的起点提高，并且每年的增幅也有加大。研究结果也表明，新condo最初的管理费比市场平均值低12.8%，但是在头3年裡，增幅比整个市场明显大很多，达到14.8%（市场平均为7%），经过9年之内就会涨至市场同等水平。

研究发现，水、电和供暖费占整体费用的40-50%，并且每年上涨8-10%。2010年之后兴建的大厦都安装有独户水电表，让业主更容易控制能源的消耗。清洁和其它服务的费用占25%。管理费低的condo通常都不包括水、暖气和空调供应。然而另一方面，“管理费低意味著公共设施或服务很少甚至没有”这个结论并不一定正确，被统计的大部分管理费最低的condo都有门衛和健身房。

豪华condo与酒店式condo的管理费最高并不令人惊讶，多伦多费用最高的5座公寓的管理费均超过1元。但并非豪华就一定伴随著昂贵，例如ShangriLa的管理费就隻有0.56，低于全市平均值。

如果从投资的角度考虑，王韬认为管理费是一个很重要的投资标准，投资者宜在管理费达到0.55元之前买入，涨到0.65之前卖出，是比较好的投资周期。

如果按每年涨30-60元计算，基本投资周期只有5年。

多伦多condos.ca Inc.经过对过去10年取得的数据进行分析研究，得出的结果有些是出乎意料。

虽然Condo内含的设施和服务不同，管理费也会有明显的差异，无法机械地进行比较，但是了解其高低范围作为基准值，有助于买家和业主心中有数。

来源：加拿大都市网