美国放宽地产法 海外投资享优惠待遇

2015年12月30日 LongAndFoster美国荣富地产


美国奥巴马总统近日签署美国国会通过的联邦政府2016财年预算法案,避免联邦政府关门的窘境。国会通过这份包含逾6千亿美元减税法案的同时,亦通过 “2015年保护美国人免于高税法”(Protecting Americans from Tax Hikes Act of 2015,以下简称免高税法),将原本即将到期的多项抵税规定予以暂时延长或永久延长,减免美国纳税人及企业的税赋负担。在这些抵税规定中,有一项规定使 外国投资人亦获抵免税的优惠待遇。

美国放宽地产法 海外投资享优惠待遇

美国国会上周通过的减税计划,其中一项放宽美国1980年 实施至今的“外国人投资美国不动产法案”(FIRPTA),未来“合格境外养老基金”(qualified foreign pension funds)将享有美国本地退休基金的待遇,免除FIRPTA的所有税赋。预料此项放宽,将为美国房地产市场引进更多的外国资金。

彭博社(Bloomberg)12月18日报导,免高税法放宽美国1980年实施至今的“外国人投资美国不动产法案”(Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA),未来“合格境外养老基金”(qualified foreign pension funds)将享有美国本地退休基金的待遇,免除FIRPTA的所有税赋。预料此项放宽,将为美国房地产市场引进更多的外国资金。

根据FIRPTA法,外国人即非美国公民、没有美国绿卡的海外个人或者公司,在出售位于美国的不动产时,买方应预扣房款的10%作为卖方未来申报美国所得税的预扣款。根据美国全国房地产投资信托协会(National Association of Real Estate Investment Trusts)的统计,如果加计其他联邦政府、州政府税赋,外国人卖房后所要负担的税赋约为房款的60%。

FIRPTA法案对不动产的定义包括了土地、楼宇、以及任何与该土地有关的财产,甚至包括石油、天然气和矿产;另外,取得美国不动产控股公司(USRPHCs)的股权也相当于投资了美国的不动产。

FIRPTA对“合格境外养老基金”的定义是,该外国基金受外国政府的约束,并依规定向其政府报告;有关其之设置系提供员工退休或养老福利,其退休收益不超过5%,且在外国国内无论是捐款或投资收入都享有免税规定。

由于全球经济衰退,外国投资者纷纷涌向收益相对较高且较稳定的美国房地产市场,包括办公大楼、商场、公寓及仓库等,这股趋势已推升美国房地产的价格。

另外,免高税法同时也放宽外国退休基金在美国持有公开交易的“地产投资信托”(Real Estate Investment Trust, REIT)的份额,由5%提高到10%,在这个比例以下可豁免FIRPTA的规定。

根据地产资金分析公司(Real Capital Analytics Inc)资料显示,今年美国房地产交易金额总计为4,830亿美元,其中784亿美元来自外国资金,约占16%。另据纽约一家地产研究机构资料,今年外国退休基金约投入75亿美元在美国房地产市场,约相当于外国资金的10%。

地产资金分析公司表示,2009年美国房地产交易的外国资金仅47亿美元,而2002到2012年外国资金的比例,平均每年约仅8%。

全国房地产投资信托协会执行长费特加特(Jim Fetgatter)表示,本项修法将带来巨大的改变,毫无疑问地会促进外国对美国不动产的投资,应会带来数千亿美元的外国投资。


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