《澳洲财经》科普贴:不一样的房地产投资--房产投资信托 REITs(下篇),BMY GROUP澳洲财经微信公众号文章

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作者：Mia Yan 颜成橙

博满金资金融分析师

写在卷首

房产投资信托市场在金融危机中崩盘后，在最近五年中已经进入恢复期，过去一年中，该类资产投资表现强劲。澳洲房产投资信托（A-REITS）在今年大多数时间，证明了自己是在资本市场大范围内受到一系列冲击的情况下依然可以依赖的投资产品。

A-REITs的投资表现

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从历史投资表现上看，澳洲上市地产的表现在最近几年的表现相当优秀，截至2015年9月底，ASX 300上市地产基金指数（S&P/ASX 300 A-REITS）指数在2015年内的投资回报为7.88%（年化利率），一年期投资回报高达20.08%，均远高于同期的ASX 300指数(S&P/ASX 300)，可见上市地产板块的表现要优于整体股市。

此外， ASX 300上市地产基金指数在2014 年的一年总收益达27.79%，远远高于之前2013年的7.27%。同期国际房地产市场虽然在去年9月至10 月的资本市场大幅震荡中略受影响，但还处在恢复上升期——作为衡量基准的FTSE EPRA/NAREIT 全球房地产指数系列（Global Real Estate Index Series）2014 年的总收益达到19.7%。

从图中A - REITs 板块的市值和该板块代表的净资产价值（ Net Asset Value, NAV）的比较中，我们可以看出在2014年中该资产的价格持续恢复，在2015年初出现10%左右的溢价（市值/资产价值）。

然而2015年4月后受国内负面因素影响，澳洲股市在出现了一系列大幅回调后一直难见明显起色，上市地产板块也受到牵连，房地产投资信贷政策的收紧对地产基金的表现产生了负面影响，因此整体回报水平有所回落，不过仍然好于整体股市（A-REITs在10月的总回报为4.9 % ，超过澳洲股市4.4%的总回报。前者最近一年18.2%的投资回报明显高于后者-0 .5% 的年损失）。截至10月底，A-REITs板块的投资回报收益为5%，对十年期债券溢价2.39%，对净资产价值溢价1%。

截至9 月底，澳洲上市地产中的市值前五名里，前三名均为零售地产，拥有和经营购物中心等商业地产。市值第一和第二位的 Scentre Group（SCG）和Westfield Corporation（WFD）是由Westfield Retail Trust（WRT）和Westfield集团（WDC）的一部分业务重组和合并后成立的，该集团旗下的购物中心Westfield近期业绩表现卓越，而两家基金在8月公布的中期财报也十分强劲。第四名的Goodman Group（GMG）则是商业和工业地产巨头，第五名的Stockland（SGP）为住房地产开发商。

四大子版块

澳

洲上市地产板块中主要四大子板块为工业地产、零售地产、商业地产和多元化地产。在上个财年里表现最好的为工业地产板块（年回报达到27.4% ），表现最糟糕的为多元化地产板块（年回报为12.7%），National Storage REIT (NSR) 为表现最优秀的A-REIT ，投资回报高达38.3% ，表现最糟糕的A-REIT为Ingenia Communities（INA），投资回报为-11.1%。子板块和单个上市信托的表现的变化之大说明该板块投资需要采取偏主动的管理策略。

工业地产

工业地产投资信托（ Industrial A-REITs）的总投资回报在过去一个财年达到27.4%，是四个子板块中最高的，其中三大权重信托Goodman (GMG)、 360 Capital Industrial Fund (TIX) 和Australian Industrial REIT (ANI)均表现强劲。Goodman在供应链物流创新和电子商务增长的支持下继续展开全球扩张蓝图，同时通过其资本巡回利用战略吸引住宅地产开发商高价购买公司的工业地产资产（尤其是在悉尼内城区）。虽然TIX已经持有了ANI超过30%的股份，但两者在过去一年陷入收购争执局面后仍处于胶着状态。

零售地产

零售地产投资信托（Retail A-REITs）的总投资回报在过去一个财年中达到24.1%，其中表现最好的零售信托为SCA Property Group (SCP)，同期回报达到31%，而紧随其次的BWP Trust (BWP)投资回报达到30%。

商业地产

商业地产投资信托（ Commercial A-REITs）的总投资回报在过去一个财年为15.4%，在公楼市场走软的情况下业绩表现较合理。Investa Office Fund（IOF）作为表现最好的商业地产信托，总投资回报达到17.5%，部分原因是因为投资者推测该信托计划通过摩根士丹利出售部分资产，而该预测也已经在今年下半年中坐实。

GDI Property Group（GDI）的投资表现远差于其他商业地产信托，总投资回报仅为4.6%，由于珀斯的办公楼市场迅速恶化，GDI在该地持有的大比例办公楼头寸拖累了该信托的表现。

多元化地产

多元化地产投资信托（ Diversified A-REITs）包括了种类繁多的业务多元化地产信托，其中涵盖了从大型住宅地产开放商Stockland（SGP）和 Mirvac（MGR），到小规模多样社会基础建设信托如Ingenia Communities (INA) 和the Arena REIT (ARF) 等多个行业的资产。因此，该子板块的表现呈现出极度分散的状态。有意思的是被UBS评出的2014-15财年表现最好和最差的单个A-REIT均出自该子板块。

表现最好的National Storage REIT (NSR)在这一财年的总回报达到38.3%，强劲的表现得益于其收购管道的坚实和在6月被纳入ASX200指数。另一方面，多元化地产Ingenia Communities (INA) 作为同期表现最糟糕的A-REIT，年亏损11.1%。INA曾经是最近几年表现最优先的A-REIT之一，但是在上个财年由于其房屋的销售状况不如预期而失去投资者的亲睐。

同时为了寻求更多的增长机会，该板块出现了越来越多的战略兼并和收购活动，这种现象在2013-14财年尤为突出，而在上个财年则有所放缓。不过，2014年是澳洲资本市场IPO活动十分活跃的一年，地产板块也不例外：益于整体经济环境改善、海外资本的活跃和澳洲地产、尤其是住宅地产市场的繁荣，地产基金们也纷纷选择这个时机通过IPO来募集更多的资本，用于更好的扩张和发展。

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