多伦多不断上涨的房价，会有尽头吗？,加拿大留学与投资微信公众号文章

多伦多地产局的三月新数据一出炉，立即又掀起波澜：独立屋均价同比上涨15.7%，Condo销量增加25.2%，多伦多的房市是越来越热了啊！

面对这样的涨势，批评政府不对房市进行管控的声音也越来越多。但实际上，加拿大政府绝不是没有过采取抑制房价的举措。在过去的几年中，政府以及CMHC（加拿大按揭与住房公司）的一系列政策改变都有增加买房难度、让房市降温的意图，比如：

1，房贷的最高还款年限，从最初的40年，下降到30年，又下降到了现在的25年；

2，对于价格在100万及以上的房屋，最低首付额增加到了20%；

3，对于50万到到100万的房屋，最低首付额从5%增加到了10%；

4，对于购买第二套房子，最低首付额从5%增加到了20%；

5，CMHC的房贷保险也上涨了……

……如此种种。

可事实证明，这些措施几乎没有对多伦多房市的火热造成任何影响。过去几年，多伦多及其附近区域的房价几乎是每月一个新高：今年2月比去年同期上涨14.9%，3月又比去年同期上涨了15.7%！连以前不断喊多伦多房价过高、预测房市泡沫要破灭的主流媒体，现在都懒得继续写了……

为啥政府的各项措施都没效果？

从本质上看，价格是由供需关系决定的。

在房地产市场，供应量可以从有效的在售房屋数量（Active Listings）来体现，需求量则可以通过成交量（Sales）来体现。根据昨天的数据，多伦多在售房屋数量下降了20.7%，而成交量则增加了16.2%。

这样的数据意味着什么呢？也就是说，2016年的前三个月和去年相比，市场上多出了3000个买家，但是可供所有买家选择的房屋量，却减少了500个！所以offer必须要靠抢才行啊。

这种售房屋数量——也就是供应量——下降，而成交量——相当于对房屋的需求量——增加的情况，可以说已经是多伦多地产的常态。上个月（2016年2月）的数据也和本月相似：当时的在售房屋量下降了14.8%，而成交量则增加量了21.1%！

房屋的数量不够，需求量却不断增加，是房价持续上涨的直接原因。

那么这种上涨到底要持续多久？

我们很多人都在抱怨多伦多的房价太高了，媒体上也经常能看到这样的呼喊。

可是，多伦多的房屋是不是“过高”呢？这要看和什么比较。如果和20年前的多伦多比较，那么现在的房价当然已经贵得离谱，但如果和纽约比较呢？显然现在多伦多的价格还算很低廉的：相似区域、同样类型的房屋，目前纽约的价格一般是多伦多的3倍左右。

多伦多有没有资格和纽约相比较？和全世界中心的纽约城相比，多伦多自然还有不少的差距，但是这个差距可以支撑3倍的房价差吗？

有人说，纽约人收入水平应该更高，房价更高也是正常的。但实际上，在纽约房价最高的曼哈顿，家庭收入中位数也仅有$66,739美元，比多伦多的$71,210加元高不了多少。所以房价本身和一个城市的平均收入，其实关系不大，更重要的，是有多少人有购房需求。多伦多作为北美第四大都会区、加拿大实质上的“首都”，是50%-60%移民最终的居住地，对房屋的需求，一直都有增无减。

而如果我们希望房价下降，就只能寄希望于两个方面的变化：要么需求量减少，要么供应量增加。

目前，政府和媒体主要都在关注需求量：很多主流媒体都认为，以中国买家为主的外国资金来多伦多购房，是推高多伦多房价的主要“元凶”，因此，不断有呼吁限制外国资金购买的呼声。这背后的逻辑就是希望能通过减少需求来抑制房价上涨。

但是这种方式会有效吗？澳大利亚给我们提供了一个先例：该国在2010年采取了增税等措施限制海外买家购买，2015年开始更禁止海外买家购买当地房产。但是，澳大利亚的两大城市悉尼和墨尔本（有点像加拿大的多伦多和温哥华），房价仍然继续飞速上涨。2015年，悉尼房价继续上涨近20%，墨尔本继续上涨近10%。可见，简单粗暴地限制海外资金，并不能有效地抑制房价上涨。

因为要缓解房价的高企，从需求着手是很难的：多伦多和悉尼、墨尔本等城市一样，对房屋的需求并不是单一来源，不是控制某一种买家——比如海外买家——，就能对房价产生有效影响。

能寄希望的，只有看政府会不会逐渐提高供应量。

在多伦多，政府对于土地使用有严格的限制，这一点其实和纽约也有相似之处。住在纽约的诺贝尔奖得主、经济学家Paul Krugman就在《纽约时报》上撰文分析过，纽约房价过高的一个主要原因就是政府的对于建房的限制过多、供应量太少，使得买房成为了少数富人的权利。

他指出，政府是没有办法控制人们买房的需求的，但是却可以通过对减少限制来改变市政规划，提高供应量，让更多人能够负担纽约的住房。