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　　作为美国最繁华地区之一的纽约曼哈顿区，更是许多投资者的首选。这两年，万科、鑫苑、绿地灯国内地产界大咖门纷纷向纽约投资，为什么这些大佬看好纽约?今天我们从整体市场热度，曼哈顿房产构成和价格走势三个方面了解一下曼哈顿的房产市场。

　　从2012年开始，美国房地产市场经历了几年的快速复苏。很多美国地区的房价在最近几年增长了20%到30%。

　　美国市场热度排名

　　下图的数据显示了2015年美国整个房地产市场(包括办公楼，零售，住宅和酒店)最活跃的二十一个地区。曼哈顿以550亿美元的交易量位居榜首，增长了31%。三藩市在经过2014年首位的增长后，交易量在去年略有停滞。而奥兰多在过去的七年中，在2015年跃升极快，交易量增加了28%。

　　纽约市的房产市场构成跟美国其他地区大不相同

　　美国其他大部分地区有超过60%的单元是一到四家庭的独立别墅，而在纽约的几个城区里，这个比例显得很低。在寸金尺土的曼哈顿更是见不到独立别墅的身影。

　　在纽约，尤其是曼哈顿，占有很大一部分比例的单元是政府管制租金的出租房。从1950年开始纽约州政府就出台相关法律，设定租金上限和每年租金上涨额度。纽约州是全美唯一一个实行租金控制法的州。

　　另外一种在纽约很常见的单元是合作公寓(Co-op)，业主购买到的不是公寓某个单元的产权，他们实际上是拥有了整个公寓的一部分股份，并拥有长期“租赁使用权”。这种Co-op占据了曼哈顿可出售公寓的75%。

　　在曼哈顿一共约有76万个住宅单元，其中75%是出租房，剩下的25%是买家自住。买家自住的部分里，四分之三是合作公寓(Co-op)，只有四分之一是我们国内常见的产权公寓(Condo)。

　　曼哈顿租金走势

　　在九十年代初，曼哈顿的平均租金还不到两千美元，在无价高企的今天，岛上的平均租金已经高达四千美元以上。最近的两次经济危机都曾使租金大幅度的回落，可是在危机之后的几年时间，租金很快又回升到危机前的水平。面对高昂的租金，唯一让大家欣慰的是，13年和14年曼哈顿平均租金平稳维持在四千左右。

　　曼哈顿房价走势

　　综合合作公寓(Co-op)和产权公寓(Condo)来看，在过去两年，曼哈顿的公寓销售价格中位数从85千万美元上升19%到100万美元左右。虽然还没有超过经济危机前的高位，但也非常接近。从成交数量的增长来看，市场也即将恢复到经济危机钱的水平。

　　但是占曼哈顿主导的合作公寓在价格上并没有增长太多。主要是因为合作公寓在产权上有限制，在出租出售的过程中也有其他繁琐的要求，投资者们并不偏好投资合作公寓。相反产权公寓一直是投资客们热捧的对象。

　　在过去的三年，曼哈顿产权公寓的售价中位数增长了超过40%，从过去的100万增长到现在的140万。下图显示合作公寓和产权公寓最近十年的价格走势比较。

　　从上图的户型中我们也可以看出，两房或以下的户型占据市场的85%以上。而在同样的户型下，产权公寓的价格要高于合作公寓的50%以上。对于工作不久的朋友们，购置地理位置好的合作公寓自助也不失为一种两全的投资策略。

　　为什么纽约布鲁克林房市大热呢?

　　据纽约每日新闻文章，布鲁克林西北部大部分房价从300万美元上涨到400万美元，又上涨到500万美元。过去五年布鲁克林平均房价上涨50%，商铺两年价格上涨30%。纽约房产数据显示，今年第一季度布鲁克林房屋均价同比上涨17.5%，达到史上最贵。曼哈顿的房价在今年第一季度比较平稳，没有明显上涨。

　　(一)商家品牌带动房价。

　　迹象显示，在曼哈顿的许多商家过河进入布鲁克林，零售租户有苹果公司、阿迪达斯、亚马逊、纽约体育俱乐部、美国服装公司等纷纷进入布鲁克林地区。布鲁克林有跳蚤市场、也有酿酒厂，布鲁克林区不断增长的全球品牌发展拉动房地产上涨。

　　巴黎人把奥克兰比作旧金山湾区的布鲁克林，巴黎人到纽约度假，直奔威廉斯堡。可见，品牌与大公司发展推动了房地产价格节节攀升。

　　(二)新移民涌入。

　　近来纽约布鲁克林房价上涨除了品牌公司涌入外，还有就是移民到纽约，进入第8达到，纽约8达到位于布鲁克林，也是华人商业区，近年来移民逐渐增多，有超级市场还有很多小型商铺。随着移民不断涌入，以此为中心向东南拓张，推动了布鲁克林南区房市持续上涨。越来越多中国买家相中这块区域，公交方便，而且新盖了约2万多新公寓。

　　(三)与曼哈顿相比布鲁克林更有投资潜力。

　　许多人从曼哈顿搬到布鲁克林，或者从郊区搬到布鲁克林，布鲁克林距离曼哈顿更近，上下班不用每天花费大量时间在通勤上。虽然曼哈顿是令人兴奋地方，但是房地产市场价格遥不可及，而布鲁克林街区有比较好社区服务，绿树成荫的街道、赤褐色砂石建筑、海滨公园、有公园和玻璃塔，布鲁克林艺术气息吸引了购房者或租房者。

　　(四)几个大型楼盘即将开盘。

　　据纽约每日新闻文章，布鲁克林可选择的房子确实不多，但是，几个大型楼盘即将开盘，计划到2019年将有超过2万多户新房推出，在布鲁克林买房有更多选择。

　　(五)交通方便。

　　与纽约许多地方类似，布鲁克林第八大道有来自世界各国新移民，有不少是中国大陆新移民，与曼哈顿相比，布鲁克林房价比较低廉，交通方便。有许多华人经营的小型巴士，知名公司或企业纷纷进入布鲁克林，福建广东移民把粤菜馆也带到第8大道，居住在第8大道，可坐车去曼哈顿上班，华人商店餐馆也在向周边拓展，店铺和公司逐渐增多，坐地铁半小时就达到曼哈顿。

　　(六)小结语。

　　布鲁克品的品牌推动了房地产市场价值，品牌与商铺餐馆发展，商业规模逐渐扩大，交通方便，坐地铁到曼哈顿不过半小时，有许多世界知名公司纷纷在布鲁克林办分机构，布鲁克林房价没有曼哈顿那么高，一些大型新住宅将推出，住在布鲁克林到曼哈顿上班很近，这些或推动了布鲁克林房地产市场大热。

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