【土澳思维】的朋友们，
今天是七夕情人节，【土澳思维】祝有情人终成眷属。孙杨也在200米的自由泳比赛中夺金，总算是出了一口气。
今天，我们说一点轻松和简单的税务问题吧。我已经被对冲账户相关的税务问题问过N+N遍了，是时候写一篇短小精炼的文章来解释一下这个非常简单的税务常识。
我为什么说投资房的贷款必须拥有一个对冲账号呢？除了把多余的钱存进去节省利息之外（自住房的贷款也可以），更重要的还是防止您不小心更改了房贷的原本属性，从而造成利息抵扣的遭拒。
不论是自住房贷款还是投资房贷款，对冲账户可以节省利息这件事还是很好理解的。一般来说，大多数银行的浮动利率房贷几乎都可以配备一个100%对冲账户（少数固定利率产品也可以有）。也就是说您在银行里面其实有两个账号，一个是贷款账号，一个是用于对冲利息的日常交易账号。
什么是100%的对冲呢？就是只要您有多的一刀放在这个日常交易的账户里，银行当天的利息计算就会100%地减少那一刀的利息。比如，您贷款50万，年利率为4%。您的日常交易的账户保证每天有5万刀的余额，一年下来会节省两千刀的利息。
这可是间接的高利息收入哦（存款利息肯定比贷款利息低很多），而且是完全免税的。税法行政条例 TR93/6 明文规定：对冲账户里剩下来的利息不属于收入。
我在以前的文章里多次提到过，贷款有没有税务上的抵扣跟抵押房产自身的用途没有关联。比如，您用自住房做抵押，贷款出来买投资房的利息是可以抵扣的。换句话说，贷款的利息能不能抵扣跟贷款的目的息息相关。再确切一点，跟贷款的原始目的息息相关。
目前市面上的房贷产品中，除了对冲账户的办法可以减少利息以外，另一种办法就是多还钱来减少利息，但多还的这部分，银行允许随时取出（英文叫redraw）。
通过多还钱来较少利息开销在自住房的贷款里问题不大。但如果您的贷款目的是投资，就有可能造成灾难性的后果。
为什么呢？因为第二种办法实际上只有一个贷款账号（对冲账号的方法有两个），当您把多余的钱还进这个唯一的账号后，这笔还款的原始贷款目的就彻底消失了，如果再取出来用， 还需要看取出来的这笔钱的原始目的是什么。如果还是投资目的，就没问题，可以抵扣。但如果是私人目的（如用于旅游），取出来的笔钱就不可以再抵扣了。
对冲账户的方法就不存在这个税务上的技术性问题，因为是两个账户，多余的钱其实没有用于贷款账户的还款（原始目的根本不受影响），而是进出于对冲利息的日常交易账号。换句话说，从对冲账号里取出来的钱，不论是投资目的，还是私人目的，都不会影响贷款账户的原始目的。因此，如果贷款账户本身是投资房贷款，就继续享受着税务抵扣。
小王向银行贷款了100万来买投资房，年利率是4%，5年内只还利息，不还本金。小王最近的生意做得非常不错，手头上也多了一点闲钱。于是他决定把10万刀先放进贷款里，等过一段时间后，再买一个宝马，以下是两种截然不同的税务抵扣结果：
有对冲账号：当小王把10万存进对冲账号里时，每天的利息计算是以90万刀为基础的（100-10），因此，节省了利息。几个月后，小王再把这10万刀取出来买了一辆宝马（私人目的），贷款又回到了100万，所产生的利息继续可以全部抵扣，因为贷款账号至始至终并没有受到影响（账号里始终有100万的贷款），原始的投资目的没有任何变化；
没有对冲账号：当小王把10万存进唯一的贷款账户时，每天的利息计算是以90万刀为基础的（100-10），但是，10万刀的还款在税务上就算是还清了，而且10万刀的原始投资目的就此终结。几个月后，小王再把这10万刀取出来买了一辆宝马（私人目的），贷款又回到了100万，可是，这重新取出来的10万刀有了新的原始私人目的，所以只有基于90万的利息可以抵扣，基于重新取出来10万刀的利息不可以抵扣。
这就是为什么我强调如果是投资房贷款，一定要有100%的对冲账号，感谢捧场。
